白一帆
瑞安市作为土地资源十分紧缺的城市之一,一方面土地问题已成为制约产业发展最严重的瓶颈,另一方面又存在着大量可挖掘的低效工业用地。恰值瑞安市被列为城镇低效用地再开发试点县(市),借此推进低效工业用地的挖潜增效,向存量土地谋求发展空间,对促进瑞安市经济社会可持续发展具有十分重要意义。
近年来,瑞安市非常重视城镇低效工业用地再开发利用工作,2012年制定出台了《关于进一步提高工业项目建设用地集约利用的实施意见(试行)》,2013年成立了市“三改一拆” 暨城镇低效用地再开发办公室(以下简称“三改一拆”办),启动城镇低效用地上图入库 和试点政策研究工作,并出台了相关系列政策等,低效工业用地再开发利用工作取得了一定成效。笔者通过召开座谈会、走访座谈、查閱资料等形式,对瑞安市低效工业用地进行深入调查研究,并赴慈溪、绍兴、永康等地学习考察先进经验。结合工作实际,提出建议如下:
要以科学发展观为统领,以盘活存量、节约集约利用工业用地为目标,本着“解放思想,让利于民,突破制约,强化基础,统筹谋划,科学推进”的原则,以列入城镇低效用地再开发试点县(市)为契机,抓住机遇,立足当前,着眼长远,积极推进低效工业用地再开发利用,促进瑞安市经济社会可持续发展。
(一)夯实基础,强化工作保障
加强领导,理顺工作机制。一是建立强有力的工作协调机制。建议成立市低效用地再开发工作领导小组,由市政府主要领导任组长,国土、住建、经信等部门主要领导为成员,负责协调、统筹和解决重大问题。各镇(街道)也要相应成立低效用地再开发工作领导小组。二是强化“三改一拆”办职能,建议参照“治水办”机构设置模式,配强配足机构领导班子,更好发挥政策研究、协调和指导等作用。三是进一步明确各部门职责。要明确财税、国土、住建、经信等部门以及镇(街道)的工作职责。建议由市经信局牵头负责民营企业低效工业用地再开发工作;市国资办牵头负责国有企业老旧厂房低效工业用地再开发工作;市国土资源局牵头负责供而未建工业土地盘活工作等。
优化规划,强化工业产业对城市发展的支撑。一要科学编制瑞安市工业产业发展规划,合理布局和科学配置工业用地,确保工业产业对城市发展的支撑。二要科学修编瑞安市域总体规划,调整工业用地和商住等用地的布局和占比,做到工业产业发展规划与市域总体规划、土地利用总体规划和城乡规划深度融合。三要科学编制低效工业用地再开发详细规划,分别对不同类型低效工业用地制定实施计划。
摸清底数,建立工业用地情况数据库。由市经信局或“三改一拆”办牵头,经济开发区和各镇(街道)具体负责,国土、住建、财税、电力、环保等部门配合,对全市工业用地情况开展一次全面普查。摸清全市工业用地总体情况、企业用地情况(包括合法和非法用地)和企业用地效率(如单位用地税收、耗能和排污)等。明确低效工业用地的分类,确定低效工业用地界定标准,建立全市低效工业用地数据库并实现信息共享。
(二)分类施策,创新开发模式
拆违工业用地开发。政府组织拆违、政策处理、土地征收储备、土地出让(协议出让与挂牌出让相结合)等工作,以政府主导、村集体参与、市场化运作模式进行开发建设。如汀田、莘塍和上望街道东新路两侧拆违用地可采用此种模式。对规模较大的拆后工业用地重点建设小微创业园,对规模较小的可结合实际需求建设企业职工宿舍、老人公寓、幼儿园和绿地等公共设施。对资金不足的项目,可参照塘下镇陈岙村山坡地标准厂房,由承租企业建设,投入换算成N年租金的方式,解决建设实施主体资金缺口问题。拆违工作要与开发建设和管理工作统筹谋划、有序推进,防止大拆大建,最大限度减少资源浪费和企业损失。
“退二优二”。一是私营企业老旧厂房。采用政府引导扶持、企业为主体自行开发改造的模式,特别要鼓励企业进行团块开发建设,更大幅度提高土地利用效率。二是国有企业老旧厂房。采用政府主导、市场化运作进行开发改造,重点建设小微创业园。如百好乳业有限公司可采用此种模式。三是停产闲置厂房。政府引导扶持、企业为主体,采用资产重组、分割转让等方式进行市场流转盘活。如温州拓海食品有限公司、浙江百速鞋业有限公司等采用股权重组方式,鸿锐集团有限公司需要采用分割转让方式进行盘活。
“退二进三”。采用以政府主导、企业参与、市场化运作模式进行连片开发,具体可采用企业工业用地协议置换、土地作价入股等,增强项目实施可行性,助推城市化进程。
收储流转。一是供而未建工业用地。建议通过政府收储(企业腾退、协商收回或强制收回)、挂牌出让再开发。可参照海宁市经验做法,结合区域基准地价,在不超过重新出让成本范围内给予适当补偿。二是建而未用工业用地。由政府主导,采取相应行政手段,促使企业进行出租流转、资产重组、政府协商收回或强制收回。三是根据市场情况及时调整土地基准地价,更好地促进工业用地盘活流转。
(三)完善政策,强化利益导向
建立税费奖励返还机制。对土地、厂房和股权转让时涉及的营业税、契税、土地增值税等税负过重的问题,建议参照慈溪市经验做法,采取奖励方式给予适当返还,以降低低效工业用地交易和开发利用过程的整体税负。
实施土地出让金优惠政策。 “退二进三”项目,可参照慈溪市“退二进三”的经验,返还部分土地出让金给企业,激励企业积极参与功能调整;拆后用地开发改造,要返回部分出让金给镇(街道),由镇(街道)协调改造提升。同时允许村集体享有一定比例的土地产权等利益补偿政策。此外,对“二高一低”企业严禁入园,对符合产业政策、社会贡献率大的企业给予优先入园,激发村集体和镇(街道)、企业参与开发建设的积极性。
鼓励企业充分拓展利用空间。在满足消防和工程质量安全的前提下,对企业开发建设和老厂房改造,其建筑密度、容积率不设上限、只设下限。对容积率超出2.0的企业免除超出部分面积的配套设施费,对拓展地下空间的企业给予适当奖励。在金融信贷涉及抵押方式上,在降低企业负担的前提下,金融部门要制定金融支持企业拓展利用空间的具体办法。
出台涉债停产企业土地厂房分割流转政策。作为城镇低效用地再开发试点县(市),突破相关法规政策,允许涉债停产企业土地分割出让,厂房分幢流转,避免过度依赖“一事一议”。同时,要建立工业用地和厂房流转公共信息服务平台,实现供需信息有效对接。
(工作单位:瑞安市政协)