中国住房价格的影响因素研究

戴维 谢德军

摘要：本文从人口、政策以及民众的消费行为心理三个方面论述了房价上涨的原因，从人口增长的预期来看，我国各大城市每年新增的住房用地面积完全可以甚至远超额满足当地新增人口的刚性用房需求，从我国现阶段的实施政策来看：宽松的货币政策及地方政府的所实施的土地财政是推高房价的主要原因，从民众的的消费心理来看，传统文化如居者有其屋及风水思想对人们的购房行为产生了潜移默化的影响。针对引起房价上涨的诸多原因，本文提出了相关建议，并对这些因素在未来5年内的发展变化做了一个预期，由此得出，在未来5年内，一线城市的房价增长放缓，二三线城市的房价由于热钱的流出及相关政策的转型，会出现下跌的趋势

关键词：货币政策；土地财政政策；消费者心理

一、简介

中国自房改以来，住房价格一路高歌猛进，特别是近几年来的疯狂爆炸式增长，使得住房价格一度成为全民关注的焦点。在中国特有的‘特色社会主义经济的大背景框架下，到底是什么原因推动了住房价格的上涨？

自上世纪80年代起，国内外已有不少专家学者对引起住房价格变化的原因做了多方位的研究与探讨，认为住房价格的波动主要受到以下几个因素的影响。1.人口是住房的最终消费者，其发展变化对住房市场的影响举足轻重. Mankiw and Weil（1998）认为，住房价格与婴儿潮存在强烈正相关，婴儿潮的消退将导致20年后适龄购房人口的急剧下降，而这将对住房市场造成不可逆转的打击，该文预测1987年-2007年，美国住房价格将会下滑47%。2.住房政策的转变。陈洪波、蔡喜洋认为德国之所以能保持房地产市场的稳定健康发展，很大程度上得益于其成熟发达的住房租赁市场、社会保障住房的供给，中低收入阶层的房租补助，税收优惠及严格的住房法律体系。3.民众的消费心理也会在一定程度上推动住房价格的变化。Shigenori Shiratsuka （2003）认为民众对基础资产过分乐观的预估会在一定程度上推升资产的价格。

本文综合考虑这三项因素，结合中国宏观经济自身特点，来探究引起其价格波动的原因。文章的组织结构如下：第二部分总结归纳1990年以来中国房地产住宅价格的变化特点，第三部分从人口、政策及心理分析三个部分详细分析引起中国住宅价格变动的原因；第四部分针对我国房价现阶段的特点及其引起其变动的原因提出相关建议；第五部分对未来房价的变动趋势做预测。

二、中国房价的发展变化特点

中国地大物博，各省市级不同区域有其自身发展的独到特点，介于此，本文选取了以北京、杭州和乌鲁木齐三个城市分布代表了中国一、二、三线城市的经济发展水平。首先，本文以房价销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数来描绘房地产市场的综合价格变化情况，其次，以土地出让宗数、土地出让面积以及土地出让成交价格来反应土地交易情况，最后，以房屋开发企业的个数，企业平均从业人数以及房地产企业营业利润的变化情况作为反应房地产开发企业经济变化情况的指向标。

第一，单从房地产市场的综合价格来看，2002年起中国房屋销售价格、土地交易量全面上涨，北京、杭州、乌鲁木齐的房屋价格销售指数分别在2007，2005及2006年达到最高点，之后开始出现反向下跌，2008年的全球金融危机，我国的房地产市场也未能避免，北京及杭州房价出现明显下跌，但紧接着国家四万亿政策的出台，稳住了房价的下跌趋势，09年之后，全国的商品房住宅价格开始反弹。土地交易价格指数基本尾随于房地产价格销售指数的波动趋势，保持了同步的增长及下跌，而房屋租赁价格指数却与房屋价格的销售指数的呈现相反的波动趋势，这一点在北京市表现的尤为明显。从1999年到2008年，在北京市的房屋销售价格基本保持长线增长趋势的前提下，其房屋的租赁价格指数一路下滑，2009年达到最低点，之后，与土地交易价格指数与房屋销售价格指数一起反弹，同向增长。

第二，各城市土地成交的面积、宗数及价格一直都处于不稳定的波动状态，如2005年，北京、浙江及新疆的土地成交面积、宗数和价格都达到了有史以来的最低点，但房屋的销售价格指数在2005年到2006期间，依旧保持稳步上升的态势。目前，我国的国情在于土地属国家所有，土地的成交不属于市场经济的波动范围，更多的是由于各地级市政府政策干预。

第三，从房地产开发企业的个数、从业人数以及房地产开发企业的营业利润这三项指标来看，我国从事房地产开发企业的个数及从业人数，都保持了稳步增长的趋势，大部分企业的营业利润在2004年之前处于亏损状态，04年之后利润出现稳步增长。

三、住宅价格的上涨原因分析

住房价格的变动是由多方位的因素综合影响而成，本文将从人口因素、政策因素及民众心理三方面来探究

（一）人口因素

人口是住房市场的最终消费者，该因素对住房市场的影响举足轻重。

中国人口基数大，人口数量偏多。新中国成立以后，国家实施鼓励人口生育政策，就有了第一次婴儿潮，第二次出现在三年自然灾害后，1962年到1973年是人口出生最多的时期。第三次是在1985年后，人口增长率明显回升，这三次婴儿潮让中国人口总数急剧增加。人口规模从1990的11.4亿上升至2012年的13.5亿，人口规模的增长，势必将增大住房市场的需求量，与此同时，住房市场的供应量也在伴随着需求量的增长而进一步的扩大。那么现阶段房价的推升是否是因为供应量不足的原因导致的呢？

如图1所示，以北京市为例，2012年-2013年，北京市年末新增人口为18.84万人，据世界银行统计数据，按国际平均水平，人均住宅面积30平方米计算，该年新增加的住房需求为565.20万平方米，而北京市在2013年一年间新开发的房屋面积高达1736.5万平方米，远大于每年新增的住房面积需求，而诸如二三线城市湖南、天津和新疆也存在雷同的情况（当然，一线城市情况更为明显）。即，单从人口增长这一块来看，中国各大城市每年新增的住房面积是完全可以甚至远超额满足当地新增人口的刚性住房需求。表象上，在供给大于需求的条件下，房地产依旧处于卖方市场。在这里，经济学上简单的供需理论已不再适用，故我们需要将焦点转向其他的影响因子。

（二）宽松的货币政策

统计数据表明，2000年，我国GDP总量为8.9万亿元，广义货币供应量为13.5万亿元，是GDP的1.5倍，多出了4.6万亿元，而到了2009，我国GDP总量为33.5万亿元，广义货币供应量为60.6万亿元是GDP的1.8倍。从目前的趋势来看，广义货币供应量与GDP之间的比例在进一步加大。2010年9月末，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。

张广群（2006）在细分资产价格的基础上，阐述了房地产价格在货币政策传导机制中扮演的角色。

1.单位根检验

为了避免出现伪回归问题，首先对两个变量对数后平稳性进行检验。本文采用ADF检验，检验的结果如表1所示

由表1可知，货币供应量为非平稳单位根序列，但一阶差分在5%显著水平上均通过显著性检验，是平稳序列，但房价不是单位根序列，固不对这两组数据做协整检验，采用Granger因果检验。

2.Granger因果检验

广义货币发行量（M2）与房地产价格指数之间是否存在长期稳定的因果或数量关系，由Granger因果检验的结果如表2所示，Granger因果检验的结果显示：在滞后一期，二期，三期的检验中，5%的显著水平上拒绝格兰杰因果关系不存在的原假设，广义货币供给量是房地产价格波动的原因。在滞后一期、二期和三期检验中，5%的显著性水平上不拒绝格兰杰因果关系不存在的假设，房地产价格的波动不是广义货币供给量波动的原因。由此可以肯定，货币发行量是HP波动的原因。

从脉冲响应的结果可以看出，货币发行量将在第四期开始对房价产生较大影响的冲击。

（三）土地财政政策

1.分税制改革后地方财政收入的基本构成

国务院于1993年12月25日颁布《关于实施分税制财政管理体制的决定》，决定指出，根据党的十四届三中全会精神，自1994年1月1日起改革地方财政包干体制，对各省区以及计划单列市实行分税制财政管理体制。

1994年分税制改革确定了各级地方政府的现有收入构成。地方政府的现有收入构成主要分为预算内收入，预算外收入和制度外收入三部分，其中，预算外收入与制度外收入统称为非税收收入。在非税收收入中，土地财政占有着非常重要的地位。依据涵盖范围的不同，土地财政的外延有大、小之分。小口径的土地财政只包括土地出让收入；地方政府利用土地收益的杠杆化所生成的“土地金融”收入（ 主要是地方政府投融资平台借款等） 即为大口径土地收入

2.预算内收入

图表中分析省域地方政府的数据包括全国33个省市。总体来讲，各省域政府预算内收入的增长率较为平稳，大部分年限的增长率保持在百分之二十以上，各项地方税收与中央税收返还，一般性转移支付收入保持着相对平衡、互相补充的关系，使得地方政府预算内保持着良好的增长趋势。

3.非税收收入

地方政府的非税收收入是地方政府收入的重要组成部分，是政府参与国民收入分配和再分配的一种重要形式。

土地财政中的非税收收入主要包括两大块，一部分是政府从农民手里征得土地再转手卖给房地产开发商从而赚取巨额收入的的土地出让金，另一部分是地方政府利用土地收益的杠杆化所生成的土地金融收入，即地方政府以土地为抵押而获取的土地抵押贷款。2001-2012年，土地出让收入平均增速达到21.29%，个别年份甚至高达124%，2012年虽然在增速上有所下降，但总金额仍旧维持在高位水平，就单指土地出让金这一块，其收入的价值持续上升，2010年开始其价值基本与政府预算内收入持平，占了财政收入的半壁江山。

根据wind资讯金融统计数据，全国重点城市的的土地抵押贷款就已经超过了全国土地成交价款的总额，以高达30%左右的增速在增长。详细情况5表所示。

4.财政支出

分税制改革搭建了市场经济条件下中央与地方财政分配关系的基本制度框架，是中国经济体制改革的重要一步。通过此次分税制改革，增强了中央政府可调控财力和财政转移支付的能力，中央财政税收体系得到了加强，同时也

但是分税制改变并不彻底，一个突出的问题是基层财政的困难，表现为财权重心上移而事权重心下移。1994年税制改革以来，地方财政收入占比从1993年的78%稳步下降到2011年52.1%的水平，而地方财政支出从1993年的72%上升到2011年的84.8%，中央和地方政府的“财政收支倒挂”现象比较严重。

中央集中了全国财政收入的一半左右，但是财政支出只占全国的20%。财权与事权的不匹配以及地方税缺乏主体税种、税收渠道狭窄，必然导致地方财政捉襟见肘。如图4所示，政府预计内收入远不足以支付其每年的财政支出，为平衡支出，土地财政和债务性融资成为地方财政的普遍模式。

在这样对土地高度依赖的背景下，中国房地产调控就难以得到有效的推进，土地财政成为国家房地产调控的最大阻力。

（四）国家对房价的系列调控政策

3.5.1 18号文件。2003年8月国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，核心内容上实现多数家庭购买和承租普通商品住房

3.5.2国八条。2005年3月国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（被称为国八条），核心内容是稳定房价，避免房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展.

3.5.3国六条。2006年5月国务院转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（被称为国六条），核心内容是重点发展中低价位、中小套型普通商品住房

3.5.4 24号文件。2007年8月国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，指出住房问题是重要的民生问题，核心是解决城市低收入家庭住房困难问题.

3.5.5 国十条。2010年4月 国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条，重在坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题

3.5.6新国八条。2011年1月，在温家宝主持召开的国务院常委会议中，颁布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“新国八条”. 主要是为了巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。

为了稳定房价的增长，政府先后出台了多项政策。但即便在这些政策出台之后，房地产价格依旧不断高涨。本文认为之所以会出现这种现况，地方政府的执行不利和房地产开发商的抗拒是主要原因。

如，2005年国八条出台，中央政府意在抑制房地产投资增长过快，但地方政府阳奉阴违，继续推动房地产投资高速增长。房地产开发商则继续拉高房价，并通过媒体大肆宣传房价不会下跌的理由，鼓动老板姓买房。对目前中国的房地产市场来讲，房地产开发商，商业银行，地方政府，房地产投机者组成了一个大的利益团伙，他们都分享了房价上涨带给他们的收益，固中央制定的政策要想在真正意义上落到实处，还必须从根本上断开利益集团的抱团，创造新的利润增长点。

（五）中国的传统观念

1.“居者有其屋”思想根生地固

根据住房建设部公布的数据，我国城市居民住房自有率已接近82%，而在欧美国家，城市居民拥有产权房比率最高的是美国68%，英国56%，而欧洲的其他国家为30%-50%

中国之所以有如此之高的住房自有率，究其原因，并非由于中国本身的经济发展水平高于欧美等发达高价，而是由于中国的消费者受其传统观念影响极深。一方面“耕者有其田，居者有其屋”是两千多年以来中国老百姓所追求的目标；另一方面，在近现代，房子转变成了财富、地位和身份的象征，在城乡差别如此之大的中国，若想实现从农民到都市人的蜕变，首要门槛便是买房入户，这就催生的很多新婚夫妇购房才愿意结婚的局面，即便房价一路高歌猛进，远远超出了很多刚毕业应届生所能承受的经济范畴，但也要全家举债贷款，买上一套属于自己的房子。

2.风水学

风水学是中国传统文化中的一个重要组成部分，犹如哲学、数学在西方文化中的位置一样。她是中国历代统治者、政治家、谋略家的必修课。在中国的历史中无论上高高在上的帝王、君主，还是下层阶级社会中的小民百姓，对风水学的认识，可以说是家喻户晓，是任何一种文化现场难以比拟的。

阴阳宅是中国民间风水学的核心，且不论室内的布局结构及周围环境是如何对 人产生有利或不利因素的的勘测方法。由于中国风水学的影响，致使中国大部分的消费者在潜在意识里面认为，二手房因为其被人使用过，是过旧的被人遗弃的物件，因而在风水学里面被定义为不吉利的物件，是不能给人带来好运的，至此，造成很多消费者对二手房持一种排斥的态度。

四、建议

近十年来，中国住房市场供需不平衡导致住房价格快速上涨，其根本驱动力在于中国仍处于人口规模持续扩展和人口快速城镇化的进程当中。我国人口自然增长率已经大幅下降，但依然稳定于在0.47%的水平，每年人口增量仍然维持在600万的较高增量。2011年中国城镇人口6.9亿，城镇化水平达到51.27%，而1996中国城镇化水平仅29.04%，16年累积升幅22.23%，年均升幅1.39%。城镇人口累积新增3.39亿人，年均净增加2119万人。城镇住房市场的供需矛盾长期存在，特别是在流动人口集中的东部沿海地区和中西部重点城市区域表现更为突出。在这一历史进程当中，由于中国住房体系和政策约束相对不完善，缺乏应对如此大规模人口持续迁往城市的应对措施，再加上大量热钱的涌入，住房市场的供需关系持续失衡。

根据以上的分析与研究，中国住房政策制定应该从以下几个方面展开：

一是持续增强住房供给支持力度。基于中国人口规模增长和人口城市化转移、国民收入保持较快增长，使得我国居民住房需求相对强劲，应制定面向各收入阶层的住房需求解决方案及相关的配套政策措施。特别是针对人口流入较为集中的一二线大城市住房供应相对不足的特点，应始终围绕加大住房供应为核心，增加住宅用地供应，以加快商品房建设；同时加快“公租房”建设，着力解决中低收入人群中无力支付合理房租人群的居住问题。

二是大力推动租房市场规范发展。从制度上严格约束承租双方的权利义务并适当偏向承租人权益保障，建立有利于执行的配套措施，如根据区域地段、物业品质等参数建立区域房租指导价并定期更新，解决“房租”和“租房契约”以及“承租人权益增强”这一核心争议问题，使得”租房”成为解决居住问题的主要途径。转变传统社会观念，提倡“租房”文化的必须条件是提高承租人的安全感盲从法律层面约束和惩处随意解约和驱逐、随意涨价等损害承租人损益的现象。

三是制定合理的财政税收政策。目前的税制体系地方拿小头，中央拿大头，再加上转移支付不到位，常常导致地方政府通过税务部门征得的税费不够其开销，客观上导致了地方政府倚重土地出让金推动了房价。故国家应加快改革财税体制，健全中央和地方财力事权相匹配的体制，完善促进基本公共服务均等化和主体功能区建设的公共财政体系，构建地方税体系，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度。

四是完成中国经济体制的转型。我国自改革开放之后，利用廉价的劳动力资源以大力发展劳动密集型产业成为了全球制造业大国之一。随着环境污染的加剧，原材料价格的上升及劳动力成本的提高，中国的制造业开始面临的新一轮的困境。一方面，低端制造业流向东南亚、南亚等地，原有的产业链条被打断；另一方面智能时代某些可用机器的制造业回流到美国。中国必须借全球产业转移契机，尽快完成产业链的转型，在中端制造领域占据一席之地，嵌入全球产业链中，这是未来中国制造的生路。

五是重视稳健的货币政策，且严格的实施通胀目标制。收益于稳健的货币政策与通胀水平，稳定的货币政策和较低的通胀预期有效降低了资产价格的波动性。

五、展望

转眼，已步入2014年，很多因素在潜移默化中发生着变化，那今年的房价走势是否还会追随之前的走势？这也是本文所关注的的焦点

首先，从人口的增长规模和趋势来看，目前，我国正处于人口的转型期，呈现出典型的几大特征：第一，我国人口增长的地区差异大。中国地域辽阔，各地区发展很不平衡。东部地区和沿海地区经济发展水平高，发展经济主要依靠科技进步而不是人的体力，人文环境好，生活品质高，劳动力成本高，人口控制难度小，效果好，人口转型彻底性强；中西部地区自然环境和经济条件相对弱，生产力水平低，劳动力成本低，一些地方水土流失、自然灾害频繁，面临人口与发展的双重压力，人口控制难度大。第二，我国正处于高度发展的城市化进程中，人口流动较大，主要体现为由农村流向城市，由中西部地区流向东南部沿海地区。居于以上原因，使我国呈现出了一线城市人口密集，三线城市及城镇地区人口相对稀少的局面。针对这种人口情况分布的特点，一旦出现对房产泡沫的挤压，最先受到冲击的必定的人口相对稀少的三线城市及城镇地区，因为对于一线城市来讲，即便是面对热钱的退出，仍旧有很大的刚需市场做支撑

其次，从广义货币的供给来看，中国在近期内不可能再大规模发行货币，中国广义货币发行量全球第一，几乎两倍于GDP的规模。以往银行发行货币主要靠外汇占款，以及政策性再贷款，现在人民币汇率忽高忽低、出口大幅下降，外汇占款直线下降，央行增加基础货币的主要通道被封堵，增加债券购买称为主要渠道，而中国的债券市场基本上上银行系统内部循环的封闭市场，定价不准确，信用体制不全，让央行与美联储一样通过购买国债发放基础货币，很有可能是财政与央行称为政府的大出纳与小出纳，债务在体制内积累，风险无法释放，无法为信用市场定价。2013年6月份央行不向银行间市场注入流动性，多货币下的钱荒悖论，显示出大量的资金催生出恶性高负债，债券背后缺乏收益支撑，形同垃圾债。大规模经济刺激，大规模发放货币在中国已经是过去式，大幅度增长的十年不会再现。而货币发行的放缓，也势必为降低房地产整体上升的热度。

再次，80后开始陆续走进社会，成为市场的主力军，从整体上来讲，80后是国家改革开放以来，受中西文化影响较深的一代人，相对于前辈而言，传统文化对他们的影响并没有之前那么深，所以对于房子的购买更能回归到一种理性层面，第一，他们不会因为风水的影响而对二手房抱有一种抵触的态度，第二，在衡量自己经济承受能力的前提下，很多年轻人也愿意选择以租房来代替买房。这势必就分散了一部分对房地产非理性的狂热。

参考文献：

[1] 陈洪波、蔡喜洋（2013）：“德国住房价格影响因素研究”，《金融评论》，第6期.经济论坛