城中村改造“冲刺阶段”的特点浅析

原建辉 肖玲玲

滑县鸿泰建设监理有限公司（456400）

城中村改造“冲刺阶段”的特点浅析

原建辉 肖玲玲

滑县鸿泰建设监理有限公司（456400）

随着快速城市化的发展，在城市空间的重构过程中，城中村改造备受各界关注。文章通过对城中村改造前和改造冲刺阶段的特点进行浅析，并针对出现的问题提出了相应的解决方法。首先，政府需有效地干预公租房租赁，解决城中村村民和外来务工人员的住房问题；其次，开发商要处理好与村民的利益博弈问题，做好补偿工作并保证社区高质量重建；最终，需要村民在积极提高自身综合素质的同时积极参加社区重建。在三者积极协调的配合下，能够促进城中村改造的顺利、稳步进行。

城中村改造；冲刺阶段；公租房；综合素质

“城中村”是指在城市化进程中农村村落的全部或大部分耕地被征用，农民转为市民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦称为“都市里的村庄”。随着社会经济的快速发展，城中村问题成为制约现代城市规划的重要因素，急需对城中村进行改造。改造的主要内容包括:将村民变为城市居民；经济体制由集体经济转化为股份制企业的市场经济；农村集体土地将转变为城市国有土地，并将其划分为居民住房建地、开发用地、储备用地、集体经济组织发展留用地等[1]。通过对城中村改造前后的特点及存在的问题进行总结分析，才能保证改造冲刺阶段高质、有序地进行，加快城市一体化进程。

1 城中村改造前的特点

城市高速发展的进程中,伴随城市郊区化、产业分散化以及乡村城市化的迅速发展，多数“城中村”被包围在繁华都市的内部[2]，仍按照农村制度进行管理，远远滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外,生活水平低下。城中村改造前的特点如下:

1.1 村民思想观念落后

由于城中村的管理制度还是延续传统的村庄管理体制,加上村民的文化程度整体偏低,例如:2003年李俊夫[1]对广州市的6个城中村村民文化程度随机调研，结果如图1所示，大学文凭仅占总比例的10%左右。人们的思想观念、生活方式、管理模式和居住习惯等方面保留着浓厚的传统农村色彩，法律意识淡薄，村民难以适应现代城市文化。中青年村民的城乡二元化和社会边缘化凸显。

城中村为农民、外来务工人员和城市居民的混合社区,多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合，加上管理滞后，使城中村成为城市社会治安问题的“重灾区”及社会犯罪的高发区。

图1 村民学历分布图

1.2 村庄建设规划杂乱

城中村长期处于管理混乱状态，房屋布局杂乱无章如图2所示，而且建筑密度较高，出现大量的握手楼、贴面楼。在利益的驱使下，无证开发高层建筑，破坏城市景观的同时，危害了外来务工人员的人身安全。例如:2013年某城中村一户居民违规新建的4层楼突然坍塌，砸塌了邻居家的平房，导致邻居家母子三人遇难[3]；2014年某城中村为了增加拆迁补偿金,地基薄弱违规加盖的7层楼房倒塌，导致15名施工人员被埋[4]。

图2 城中村改造前街道

1.3 配套设施短缺

城中村的土地利用率和绿化率低下，环境卫生较差，生活和基础设施配套严重不足，各类管线杂乱无章。例如城中村家庭液压煤气拥有率最高，相应管道煤气拥有率较低，供暖设施缺乏，独立卫生间、互联网、空调等拥有率较低。外来务工人员对城中村居住的不满意指标主要是住房的质量差，住房面积小，康乐设施少，治安和社区服务等达不到租户的要求。排水设施不完善导致经常性的内涝，教育医疗等公共设施的数量和质量均滞后于生活需求[5]。

2 城中村改造“冲刺”过程中存在的问题

2.1 利益博弈问题

城中村改造最终的方案是政府、房地产商和村民三方利益平衡的合约安排。政府力求避免财政的压力和保证市场、社会的稳定，追求最大的社会收益，提高全社会的福利水平；投资商追求尽可能多的经济收益，在城中村房屋的价值评估上制定了单边的赔偿方案；而村民追求经济收益的提高和生活条件的改善，并强调他们的租金收益或维护拆迁补偿方案的公平性。在城中村改造中，三方的利益博弈[7]问题是改造能否顺利进行的首要问题。

2.2 市漂族的住房问题

城中村是外来务工者到城市追梦的第一站，是他们居住的首选地，尽管居住环境脏乱、居住条件简陋，城中村却承载着很多大学毕业生、城市建设工人和小商贩等市漂族的希望和梦想。然而，进入2014年，各个城市的城中村改造进入“快车道”，多个城中村获批改造,大量的城中村房屋被拆，使得周边房屋租金的大幅度提高，以郑州某城中村租房为例，2012年因周边交通不便，两三居室的房子月租600～700元，2013年周边城中村拆迁及道路畅通,使月租上涨为1 000～1 200元，2014年城中村大批量拆迁，月租上涨为1 500～2 100元，且大多要求是年付或半年付。市漂族过半的工资用来交付租金，据调查当租金超出他们能够承受的上限时，他们会选择到其他市县工作或是回到自己的家乡，不仅会给社会带来用工荒,无形中也阻碍了城市的经济发展。城中村被改造后，能否解决市漂族及城中村村民的住房问题,将直接影响城中村改造的成败。

2.3 城中村村民综合素质低下问题

低成本城市化与低成本城市生活的刚性需求决定了城中村流动人口聚居区的难以替代性。在城市化进程中，尽管城中村为收入低下没有住房的外来人口提供了廉价的住所,但不可忽视的是，城中村同时带来了败坏的环境、治安问题、收入分配不均，政府财政流失等许多社会问题[6]。由于快速改造处在农村管理体制向城市管理体制转变的初始阶段，人们的思想观念、生活方式、住房建设、管理模式和居住习惯等方面仍然保留着浓厚的传统农村色彩，城市意识淡薄，给城市建设带来了一定的困难。在城中村改造的过程中，“村民”向“市民”的转变是一个必然的过程。这一转变意味着“村民”将彻底地失去赖以生存的土地而成为无地的城市居民[7]。但村民的教育程度普遍较低,意识观念也较为落后，导致其生存能力和适应社会的能力较差，可能使他们成为未来城市社会中的弱势群体。解决村民的文化素质问题，同样是城中村改造、城市化进程的重要环节。

3 解决的办法

公共租赁住房的政策与城中村改造有机的结合。将村民多余的还建房集中起来，采取“政府统一包租，租金实行市场租金，财政补贴的运作方式”，降低申请条件，延长申请时间，可以让更多人享受到这一惠民政策[8]。

1）应坚持“取之于民，用之于民”的原则，严格管理这部分资产，合理分配使用，最大限度地利用现有的土地资产解决村民的生存、发展和社会保障问题，以保持社会的稳定。

2）街道近年来一直开设村民素质教育课程，提高本地居民的素质。设文化站、图书室举办文娱活动、集体活动，大学生参与社区文化活动得到认可。社区文化建设是形成人们社区意识的重要途径，通过社区文化的建设，可以不断提高人们的思想境界和道德文明素养，培养居民的主体、平等、责任意识、公益观念和互助精神，也是维护社区社会稳定，促进社区建设的重要保障。对居民进行义务专业知识、技能培训，为居民再就业奠定知识基础。关爱外来流动人口，促进文化融合。大学生可以利用自身的优势作为桥梁，促进外来人口和本地人口的文化交流,为社区文化建设向深度发展提供条件。

4 结论

为了改善城中村村民及庞大流动人口的居住环境，提高其生活质量，同时给周边市民提供健康的社会气氛，需要分析和解决城中村改造“冲刺阶段”的问题，促进城市的快速健康发展。政府、村民和开发商要齐心协力促进城中村改造的快速、顺利进行，以达到社会共赢的目标。

[1]李国敏,吴倩.实施“城中村”改造应注意的问题[J].中国房地产,2006,2:39～41.

[2]冯建,周一星,王小光,陈扬.快速城市化地区城乡关系协调研究—以广州市“城中村”改造为例[J].城市规划,2006,10: 46～47.

[3]腾讯大豫网.郑州城中村4层民房坍塌邻居母子3人被压死亡.http://henan.qq.com/a/20131111/003032.htm,2013, 11,11.

[4]网易新闻.郑州城中村加盖民房坍塌15名工人被埋.http: //news.163.com/photoview/00AP0001/77364.html#p= AAOUNSNR00AP0001.2014,11,11

[5]冯小杰.城中村问题及其改造分析[J].城市规划,410.

[6]汪明峰,林小玲,宁越敏.外来人口、临时居所与城中村改造—来自上海的调查报告[J].城市规划,2011,5:73～80.

[7]徐楚.对城中村改造的理论分析[J].中国房地产,2012,6:14～15.

[8]李求军.公租房“洪山模式”印象[J].中国房地产,2012,6:14～15.