探析商业地产企业内部控制中的问题与建议

马静

摘 要：近年来，随着我国社会主义市场经济的不断发展与完善，人民生活水平的不断提升，我国商业地产业也迎来了一次又一次的发展高潮。商业地产业逐渐成为我国的支柱性产业。因此，商业地产企业自身能否实现高效管理，内部控制显得尤为重要。本文将就目前我国商业地产企业在内部控制方面存在的问题进行分析，并针对这些问题找出相应的对策。

关键词：商业地产企业；内部控制；问题；建议

近年来，随着我国商业地产业在国民经济发展中的重要地位的凸显，人们对商业地产业的发展越来越关注。商业地产市场的波动必将对我国的经济发展产生重大影响。纵观我国商业地产的发展现状，它作为我国市场经济体系中的重要组成部分，是我国商业地产业健康发展的标志与载体。据相关数据资料统计显示：目前我国从事商业地产开发的企业已经超过了8万家。它所直接拉动的就业人数为200万人以上，如果再将物业管理、房屋中介等相关产业也视为商业地产企业的范畴，那么商业地产企业所带来的经济正拉动作用更是不可忽视。而内部控制作为有效防范企业经营风险的有效措施，不仅影响到我国商业地产企业自身的健康和可持续发展，甚至影响到我国国民经济的整体发展水平。

一、商业地产企业内部控制存在的问题

随着我国社会主义市场经济的不断发展，我国商业地产业在飞速发展的同时仍面临着激烈的竞争，面对瞬息万变的市场环境，商业地产企业要想获得更好的发展就必须做好内部控制管理。虽然在社会各方面的监督提醒下，商业地产企业的内部控制工作取得了一定的成绩，但是仍存在一些问题。

1.商业地产企业内部控制环境薄弱

针对我国目前商业地产企业的内部控制现状来看，还存在内部控制环境薄弱的局面。首先，企业的管理层缺乏对内部控制的认识。我国的商业地产企业基本都是以民营企业为主的。而这些民营企业的管理者、领导者、决策者都是从包工头、泥瓦匠的角色中蜕变出来的，他们的管理方式凭借的都是自身的经验，对于内部控制的重要作用认识不足。其次，内部人员素质不高。随着知识经济时代的到来，我国商业地产企业逐渐意识到人力资源才是现代企业战略发展目标实现的重要保障。但是，由于我国商业地产企业的人员素质参差不齐，导致企业内部控制执行能力差，内部审计监督的力度不够等问题。如果商业地产企业内部管理层或员工出现贪污舞弊等行为将给企业的经营管理带来人为的风险。

2.缺乏风险防范意识

据国家统计局相关数据资料显示，我国商业地产企业的平均寿命只有3.5年。究其原因，主要是由于商业地产行业存在较大的风险、缺乏对风险的有效评估而造成的。其实，商业地产项目的投资本身就是一种对未来的预测而进行的产品的生产过程。但是，在投资经营过程中未来是不确定的，这也就决定了我国商业地产企业必须面对来自各方面的风险。再加之商业地产企业的投资数额一般都比较高，资金的变现能力差、资金周转周期慢等行业特点的存在更使得商业地产企业的经营充满了变数。例如，金融危机的爆发、中央政府对商业地产行业实施的宏观调控等都增加了商业地产的经营风险。就目前我国商业地产企业的风险管理现状来看，大多数商业地产企业对风险的评估能力较为薄弱，没有将商业地产企业可能面对的风险进行细化、对现金流的控制也存在不到位的问题，大多数商业地产企业在内部控制方面还是以对财务报表的防错、财务舞弊现象的纠正作为主要目的，目光短浅未能将企业的内部控制与风险管理有机的融合在一起。

3.内部控制缺乏执行力

在实际生活中，我们经常在新闻、网络等媒体中听到一些关于商业地产企业的工作人员在为客户办理业务、采购工程物资、销售商品房、承包工程项目等业务时经常舞弊、贪污、损公肥私、捞取回扣等，还有的工作人员利用职务之便挪用公款，这些经济案件的发生都是由于商业地产企业内部控制的执行不到位导致的。虽然我国商业地产企业内部制定了内部控制制度，但是，大部分都是为了应付上级部门或者相关部门的检查，制度上墙但是执行力度较差。对于企业内部控制的执行力度的不足使得很多商业地产企业在遇到具体问题时，企业的领导者总是将很多制度性问题灵活化，将内部控制的严肃性、刚性抛于脑后、置之不理。例如：有的商业地产企业的员工奖惩制度经常出现由于人情因素的而改变现象，最终引起其他员工的不满、怨声四起，企业的经营容易出现无章可循的无序状态。

二、完善我国商业地产企业的内部控制对策

面对激烈的竞争，我国商业地产企业如何才能在这种内外压力的环境中立于不败之地，就必须克服目前商业地产企业内部控制方面的各种问题，不断创新、与时俱进，更好的适应社会主义市场经济发展对商业地产企业提出的要求，为我国国民经济的发展创造更多的经济效益。

1.创建良好的内部控制环境

良好的内部控制环境是商业地产企业建立并实施内部控制的基本前提条件，因此，对于商业地产企业而言，必须构建良好的内部控制环境。首先在企业管理层与普通员工中树立现代企业的控制管理理念，强化他们的风险意识，无论是企业的高层领导者，还是企业的管理人员，人人都必须树立风险管理意识，防止盲目的扩张，避免为了追求业绩而忽视风险的行为发生；其次加强对本企业员工专业素质的培养与提升。可以结合目前我国正在开展的反腐倡廉等活动，对于企业的管理层及决策层员工进行廉洁自律、依法办事的职业道德素养的培训；对普通员工定期对其进行内部控制专业知识的培训。

2.不断完善商业地产企业风险管理体系

商业地产企业在经营过程中存在很多风险，因此，商业地产企业必须从自身所处的实际环境出发，在企业内部不断构建并完善全面风险管理体系，并将风险管理体系视为企业内部控制的主要内容。对于商业地产企业而言，要对每一项投资项目都进行风险评估，在关注财务风险的同时，要注意对企业的资金实行预算与集中管理。例如，由于目前我国各商业地产企业的资金主要来自银行，据统计，商业地产企业90%的资金来源于银行，这种单一的融资方式不仅大大增加了商业地产企业的资金成本，更是我国商业地产业企业由于对银行的过分依赖而增加了经营风险，因此，商业地产企业可以拓展其他融资渠道，如上市、信托融资等。

商业地产企业的工程项目较为复杂，并存在较多的应付款项目，管理者很难真正实现对每一个合同的全面监控。因此，这就要求商业地产企业必须根据已经审批的业务流程来申请资金计划，对各项目设立禁止的條件与预警机制，当合同的付款金额达到了80%～90%，那么预警机制将自动提醒企业的管理者，同时加强审批制度的完善，力争把风险控制在安全范围。

3.不断强化商业地产企业内部的审计与监督管理职能

商业地产企业的内部审计是强化企业内部控制的一项最有效的策略，也是企业及时发现内部控制漏洞并予以改进的最佳选择。因此，我国商业地产企业必须加强对内部审计的监督与管理，充分发挥其职能。这就要求商业地产企业必须注意在企业内部加强对内部审计的重视，保证其权威性与地位独立性。特别是作为商业地产企业的项目施工招标环节，是一个极易发生舞弊事件的环节，这就要求企业内部审计人员在平时的工作中熟悉对照招标条款，看是否在施工中严格遵照招标流程进行，是否存在不合理的改动或者未经授权，其书面评估意见是否与最终中标结果一致等，如果存在不一致的情况一定要分析其真正的原因。

总之，商业地产企业的内部控制是一项系统性的工程，需要长期的实践与完善。面对来自各方面的竞争压力与生存压力，商业地产企业一定要稳扎稳打地完善内部控制，从观念上转变、在营造内部控制管理环境的同时提高内部审计部门的监管职能，使商业地产企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，从而对国民经济的发展起到良好的促进作用。

参考文献：

[1]关海霞，李淑娟.关于建立我国商业地产估价机构内控机制的一些设想[J].商业经济，2011（10）.

[2]余虹.浅析我国现代企业内部控制存在的问题和对策.财会月刊，2011（05）.

[3]曹乐颜.当前我国商业地产企业内部控制存在的问题与对策.财会月刊，2012（10）.