威海市货币政策对个人房贷时序选择影响的分析

易清蕊

摘 要：近年来，我国房地产价格在密集的政策调控下出现了过快、持续上漲，而后大幅下降的问题，房贷市场积压资金越来越多，积累的金融风险和对货币政策传导的影响越来越大，我国货币政策调控房地产价格面临新的重大挑战。威海是一个典型的旅游城市，季节性相当强。购房在经济学中定义为投资，本文从房产具有典型投资特征的威海地区着手，运用经济学和数学统计方面知识，从模型理论与实际调研数据上对比论证货币政策对个人房贷时序选择的影响，为购房者提供实际意见指导。

关键词：房贷时序；货币政策；投资；购房意见

最近，房地产市场在长期的过热后出现较大起伏，引起民众关注。2013年两会出台的二胎政策、部分地区政策的放宽以及近日央行下调贷款利率，随之带来的以购房首当其冲的投资问题将在未来一段时间内受到更为热烈的讨论。威海作为一个旅游城市，季节性相当强。因此，威海房产多以投资性购房为主。以威海市为例，利用房地产价格的货币政策传导效应，分析利率变动对最优房贷时序的选择，为购房者提供意见。

一、威海市房产市场现状分析

威海作为一个旅游城市，季节性相当强，以夏季为旺，春秋冬为淡。前几年，很多投资者看准了威海夏季的舒适宜人而选择在威海投资房产已备度假休闲所用，可随着政府和银行在政策上和资金上的支持减少，迫使一些消费者、投资者更理性地选择投资，而非是因为手头宽裕而选择一时的舒适。此外，房地产因为资金链条的断裂，销售达不到预计期望，资金也不能得到及时的回笼，导致发展越来越艰难。

二、货币政策现状概要

根据威海市农村商业银行和中国银行的调查了解到，银行为进一步做好个人住房金融服务工作，根据总行的工作要求各分行调整了个人住房贷款的政策。针对贷款购买首套房的贷款者首付比例最低为30%，贷款利率最低执行基准利率。针对贷款购买二套房的贷款者，且家庭名下只有一套住房，第一套住房无房贷或房贷已结清，执行贷款购买首套住房相关政策，即首付比例最低30%，贷款利率最低执行基准利率。家庭名下只有一套住房，且房贷未结清，购买二套住房贷款，首付比例最低60%，贷款利率最低为基准利率的1.1倍。如果家庭名下至少有两套住房，购买其他住房时，银行不提供贷款。另外，从长期从事贷款业务工作人员了解到，对一般的商业性住房贷款一个实用的“贷款规则”大致为：年龄+贷款年限<60。一般住房性贷款，贷款时间为20年以内居多。

三、货币政策对个人房贷影响方式

利率和房贷之间的关系是相互影响、相互作用的，这里主要讨论利率对房贷的影响。自从限购令颁布以来，公积金贷款利率也大幅上升，给购房者带来更大的压力，利率的波动对于购房者的影响越来越大。

利率作为房地产市场中调控房价最常用的工具，是政府进行宏观调控的最有利措施。众所周知，调低利率则有助于扶持房地产发展，而调高利率则是抑制房地产事业发展的有效措施。

此外，利率最主要的并不是其直接对于房价的作用，而是对于购房者心理的影响。除了贷款信心、还款压力以外，也作用着消费者的支付能力。具体分析而言，贷款利率降低，购房者购买能力增强，对房产需求增加，从而使得房屋价格就会激增。而考虑到实际情况，随着限购令的颁布，与上述分析方向完全相反。此外，除了贷款利率外，存款利率也是影响购房者心里的重要因素，当存款利率相对较高时，购房者更倾向于把钱存入银行而选择观望市场。当然，利率的波动其实也是一把双刃剑，只有正确的认识利率的变化的规律以及对利率模型的掌握，才能更好地推测出其对于房贷的影响。

四、购房者购房时序选择

2014年11月21日，中国人民银行宣布自2014年11月22日起萧条金融机构人民币贷款和存款基准利率：金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准的1.1倍调整为1.2倍。央行这一举动明显可以看出想要刺激经济，此举也的确对投资有所助益，近日各大银行纷纷调整房贷政策，相信最近一段时间或会出现最好的购房时机。对于房贷市场，基于利率变动对房贷影响以及通货膨胀的考虑，经过计算和比较我们建议，购房者将贷款年限控制在15年左右为最优选择。当然，市场时刻都在变动，我们也将继续深入研究，作出更多切实有效的理论建议。

参考文献：

[1]吴超.当前货币政策对房地产市场的影响[J].中国房地产金融2013.

[2]陈敏.基于DSGE模型的我国货币政策对房地产价格波动的影响研究[J].中国房地产金融2013.

[3]李世美.房地产价格的货币政策传导效应研究，2011.

[4]陈耿，范运.调控房地产市场过热的货币政策选择：提高房贷利率还是提高首付比例，2007.