浅谈房地产施工全过程的技术管理

赵小明

【摘要】：从房地产技术管理各阶段的要点、组织架构等几个层面探讨了面向全过程的技术管理的特点，实际上这几个层面是彼此关联、互为条件的。首先各阶段的技术管理要点有助于工作的有的放矢，是技术管理工作的基本职能，是面向全过程的技术管理的基础; 组织架构的建立是贯彻全过程技术管理的组织保证，而项目日志的建立则为面向全过程的技术管理提供了坚实的信息平台，三者缺一不可，共同构成了面向全过程的技术管理的基石。

【关键词】：房产开发；工程项目；管理

中图分类号：F293文献标识码： A

前言

随着房地产行业的快速发展，竞争越来越激烈，给房地产开发企业带来了巨大的压力，面临着很大的挑战。如何促进房地产企业的良性快速发展，是当前房地产企业需要解决的重要问题。房地产企业只有加强企业的战略管理、提高自身运营效率、加强施工技术等管理，才能在房地产市场中站稳脚跟，促进企业良性发展。

一、加强工程技术管理的必要性

房地产项目管理，是房地产企业合理化发展的重心，也与房地产效益密切相关，项目管理成熟度对房地产的技术经济效益起到了推动作用。此外，它和房地产建设工程质量监督和协调的发展是分不开的，管理直接影响施工质量的水平，影响施工进程，从而提高了房地产项目的建设成本。加强对房地产项目的管理，将有效地缩短项目的完成时间，节约成本，提高工程质量，提高经济效率，提高在同行业中的竞争力。在房地产企业的运营中，工程技术管理起到了至关重要的作用，相关人员应该清楚技术管理的重要性，提高管理意识，更新房地产建设管理理念，实现房地产业务的持续健康发展。

二、加强房地产项目开发施工技术管理的对策

1、方案规划中的技术管理

房地产中的方案规划一般以招标管理和初步设计为主，为房地产施工提供前置保障。在方案规划中，实行技术管理，主要是实现和谐施工，提高施工工序之间的相互协调，保障房地产中各个项目之间的适应度。为施工提供前提技术指导，施工企业会根据房地产的建设环境与条件，规划施工设计，合理设置项目的施工顺序、工序以及工艺。根据各个项目的规模，实行分项计划设计。针对招标的技术管理，实行合理招标，即规模、类型、进度等因素相互适应。采取委托的方式，开展招标活动，保障招标技术管理与实际相符。针对设计的技术管理，必须以设计方案为背景，确定各项实施技术，协调相关单位，对技术方案实行审核，重点发现其中不合理的点，协调后改正，发挥技术管理的价值。例如房地产企业在设计好实施计划后，为保障技术管理，可将编制好的设计书送至相关部门审核，企业根据审核的结果，进行二次设计，重点调整审核不合格的地方。采用技术管理，改正合格后，将其存为档案，便于施工使用。

2、设计审核中的技术管理

设计审核，主要是对施工过程中的部分成果，实行审查式处理。因为在房地产施工中，绝大部分的成本、效益，与设计审核阶段的技术管理存在密切联系。只有在设计成果投入实施前，进行有效的技术管理，才可有效的发现设计与实际施工的矛盾。所以加强审核的技术管理，能够减小、避免施工中的遗漏、错误。以房地产施工设计审核的实际为例，第一，是管理房地产项目的内部设计。在面积、设计、关系等方面实行有机分配，提高指标质量，保障内部设计的整体性，重点协调个体与整体的关系，达到管理技术的指标约束。第二，是管理房地产初期施工。利用有效的技术管理，约束初期的施工，如标准点布设、管线设计、场地规划等。一方面，规划房地产的各项设计项目；另一方面，规划好施工材料的用量、使用途径等。针对施工中的特殊环节，做特殊标记，再进行细节因素的设计，比如地基处理、深化设计等。第三，是结合技术管理，设置评价机制。主要对房地产施工中的各项指标因素实行评估，记录施工全部过程中的相关数据，保证房地产项目施工数据、参数的统一性，例如施工中设备安装位置的核实记录、各项运行系统的设计与统计、房地产小型项目的审核与核实。所以，应利用技术管理，综合管理设计审核中的多类项目，安排好各项因素的协调关系，既要保证设计审核的质量，又要确保各项系统、设备、项目的科学设计。

3、施工质量中的技术管理

现场质量在全过程的技术管理中占据较大的比重，主要包含施工材料的技术管理和实际施工的技术管理。实现有效的材料技术管理，最主要的是根据现场材料使用的情况，提出相适应的方案。首先，是实行市场调研。调查材料在市场中的价格位置，材料质量的动态变化、根据房地产施工的材料需求，设计采购计划。尽量保持计划与实际施工的相似度，避免材料采购成本浪费。房地产企业可组织专门的材料采购团队，重点分析市场变动，做出材料采购的成本预算。然后对比施工全过程，评价材料种类、数量是否满足施工需要。在确定所需材料后，联系合适的供应商，对供应商的要求不仅要保障材料的质量，更要体现成本节约的思想，与供应商签订材料供应合同以及采购合同。根据施工需要，划分材料采购周期，提前做好采购计划。最后，控制材料采购标准。在性能、型号、数量上实行控制，确保材料各项指标因素的正确性。对实际施工实行技术管理，主要是预防施工事故，房地产企业制定质量检查制度，约束每一项施工环节，确实做好质量控制的工作，例如对需要进行控制、审查的项目，实行严格管理，同时做好审核工作。主要在与房地产质量关系密切的施工环节中，着重控制质量点，如混凝土施工技术管理、地基施工技术管理、抗震施工技术管理等。

4、施工安全中的技术管理

安全技术管理是施工全过程中的重要内容，一般施工安全中包括两方面：现场安全和人员安全。管理现场安全，主要是加强现场监督、管理的力度。利用安全制度约束现场施工，确保各项施工措施执行到位，宣导施工现场的安全条例，提高对施工现场的安全管理，时刻保持安全管理的警惕性。管理人员安全分为技术安全和行为安全，技术安全主要是确保施工人员在施工过程中的技术到位，避免由于技术缺乏，造成安全事故。行为安全即是除管理施工过程中施工人员的行为外，同时还要确保人员在生活中的安全，管控人为因素，防止人为因素引发施工过程的不稳定表现。因此，通过技术管理，重点提高施工全过程的安全度，充分发挥人力资源的优势，不仅可以保持房地产持续发展的状态，还可以提高施工进度，避免由于不安全因素，影响施工正常进行。

5、施工进度控制中的技术管理

房产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。对于项目设计阶段进度控制来说，应在与设计单位签订合同时明确设计的总进度和设计准备，及初步设计、技术设计、施工图设计等各阶段的进度。同时，要及时提供给设计单位充分、完备的基础资料(包括有关图纸、证件，技术要求以及项目配套的征询意见等)。在设计过程中，工程管理人员要对设计进度进行动态的控制，及时跟踪并提出要求。要将设计进度与计划编制的进度计划进行比较，若发现拖延，及时分析原因，采取措施加以调整，把不利因素降到最低点，督促设计单位按时、按质、按量完成项目建设施工图等设计文件。对于项目实施阶段的进度控制来说，要依据签订的监理合同和施工合同，通过总承包单位自身的内控，依靠监理单位的监督、反馈，加强沟通、协调力度，不断地将实际进度信息收集、统计、整理，并对照公司的预控计划(总进度计划、月进度计划等)进行比较、分析，确认进度执行无偏差的，则继续按计划进行。如发现实际进度与计划进度有偏差时，要发挥管理人员调控职能，积极组织和协调监理单位、施工单位分析偏差产生的原因及对后续工作和总工期的影响，提出纠正方案，落实措施(如对实际进度滞后的，要求施工单位说明原因，并上报赶工期的措施方案;对甲方指定分包单位、配套单位要同时安排好施工计划节点等等)，以减少对整体项目进度的影响，把好进度关，保证工程的顺利竣工。

总结：

在整个房地产开发及施工过程中好的技术管理必须具有前瞻性，因为只有对可能出现的技术问题制订完备的预案才能使得未来可能出现的技术性难题迎刃而解，才能使施工更加顺利、快速地完工。如果将整个工程比做一件衣服，那么技术就是穿梭于其中的针，恰当的位置的穿针引线才能织造出优美的华服。技术管理可以对施工现场的一切实施技术管理，可以在施工的全过程中施工技术管理，可以将施工中的一切人、事、物管理起来，使之发挥最大的效能。重视技术管理工作，加强技术管理队伍建设是我国目前房地产施工企业的当务之急。

参考文献 ：

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[2]陈志愉.房地产施工管理与技术研究[J].科海故事博览科技探索，2012（7）.

[3]郭祖良.浅谈建筑工程施工技术管理[J].科技创新与应用.2012（13）.