城中村规划导向与政府管治研究

刘冰

摘要：随着社会的发展，我国的城市化进程不断加快，城市规划发展逐渐走上规模化、 标准化、 现代化道路。 城中村是现代城市规划

建设中备受人们争议和关注城市规划项目。为了能更好地使城中村和现代建筑达到外观特征的整体性和谐统一， 加强对城中村的规划改造是当今城市规划部门的重点项目工程。

关键词：城中村；规划导向；政府管制；改造措施；

中图分类号：TU984文献标识码： A

前言：城中村的规划改造是一项复杂和系统的工程， 需要政府的大力政策支持、 高效领导， 开发商的积极参与及城中村居民的充分理

解和支持配合， 才能推进城中村改造规划进程， 进而实现整个城市经济、居民生活的和谐统一可持续发展。

1.城中村的概念、 表现特征

狭义来讲，城中村是城市化化进程中原有的农村村落耕地大部分被国家征用， 留有少部分的村落未被开发建设， 村民仍旧生活在原来的地方叫做城中村； 也就是我们经常所讲的都市村庄； 广义来讲，城中村是在城市化快速发展的进程中， 跟不上时代发展的步伐， 脱离现代城市管理范围，生活质量水平较低的居民区。

1.1城中村具有的城市特征

1）城中村的地理位置在城市建设规划范围内，城中村居民仍居住在

城市中甚至是城市的繁华地段；2）城中村居民同城市居民一样，从事第二、 三产生活动， 过着朝九晚五的工作生活； 城中村居民的生活方式逐渐演变为城市化生活方式。

1.2城中村具有的村落特征

1）城中村是生产和生活资料的土地，城中村的土地产权归城中村村

委会集体所有；2）城中村的各个社区行政管理由村委会进行统一管理；3）在户籍保留方面，城中村的原有居民仍旧沿用原来的户籍，在国家政策支持下，城中村原有居民享有资金补助等扶植，生活收入水平要高于外来务工人口的收入和一般城市居民收入。

2.规划改造城中村的措施

2.1城中村的改造规划应严格按照法律程序进行， 因为有了法律的

支持才能给各项城中村改造规划提供依据和准则， 才能使有关的政府部门和开发商严格按照改造规划标准执行， 产生良好的规划改造效果。具体而言，城中村改造过程中， 应监理健全相应的档案资料及其管理制度，为规划改造提供重要的资料依据。基于城中村居民文化素质较低，生活观念落后，在房屋改造拆迁时一定要严格地以法律为依据， 执行有关的房屋拆迁改造条款， 避免缺乏法律依据在房屋拆迁过程中引起纠纷。

2.2为了改善城中村环境质量， 可通过建立廉租房的方式来缓解住

房用房压力。目前， 脏、 乱、 差是所有城中村的共同环境特征， 这主要是和城中村居民的数量过多是分不开的， 因此， 可以适当建立廉租房来缓解住房用房压力。

2.3合理招商引资， 适度开发改造规划城中村。基于政府财政能力等因素，单一靠政府的力量难以对城中村进行彻底改造， 政府可通过政策优惠的方式来吸引开发商投资改造规划城中村， 招商引资过程中应执行公开、 公平、 公正的招标活动， 并对中标的开发商开发建设全过程进行监督和管理， 确保开发商能够合理开发改造规划城中村，合理规划，合理改造。

3.城中村规划导向与政府管治实例

3.1西安市城中村规划导向与政府管治中控制性指标的确定

自2007年西安市大规模启动城中村改造工作以来，在政府安排指导下，规划部门已完成179个城中村规划改造工作，改造总用地约2641

公顷。从目前效果看，在提升城市形象、转变村民生活方式、提升社会价值观、整治居住区环境和设施配备等方面取得了明显成效，为西安城市发展提供了宝贵的土地资源，为优化城市道路建设及城市绿地建设做出了巨大贡献。根据已经完成的城中村改造经验，新规划的

容积率的分配现状在一定程度上跟不上开发需求，以致实际规划中的容积率不停突破规划部门的上限要求；对于安置开发比的制定程序也较为笼统，在新建过程中不合理的容积率和安置开发比会导致各方利益受损。

3.1.1严格控制容积率上限，并提供容积率理想均衡值作为参考

在今后的城中村改造规划设计及政策的制定上，应充分吸取以前城中村改造的经验教训，并及时反馈到未来改造政策的制定当中。因二环内城中村改造的规划编制工作基本完成，今后城改规划及政策编制的重点为二至三环之间，明确指定二环以外至三环以内的项目容积率不超过4.5；三环以外不超过3.5。指定容积率开发上限的同时，通过经济测算确定项目的常规开发利润的基准容积率，分析各城中村受关键影响因素的影响程度，然后分别对各个城中村的基准容积率进行调整，指导开发企业对安置区域（地块）的容积率与整体开发区域（地块）的容积率保持基本一致，尽量接近整体开发区域的容积率理想均衡值，体现公平公正原则，确保安置居民的居住品质。

3.1.2及时明确安置建筑面积，制定科学合理的安置比

在规划设计前期，规划部门应摸查现状，规范前期基础资料内容，统一户籍表格填报内容，建议由市公安局（分局）统一出具村户籍人口情况，各区对改造项目进行摸底调查，规范格式标准，统一人口计算口径，明确人口基数。然后明确安置建筑面积及项目所需安置建筑面积（商业、住宅），列入项目改造前期准备计划中。及时更新村土地相关资料，为确保规划编制用地范围与实际现状相符，由市国土资源局（分局）统一提供最新的村域地籍图、村土地情况一览表，补充提供宗地测量成果表。

3.1.3严格执行改造政策，合理确定开发强度和规划指标

1）合理确定改造用地规模

规划中应严格执行西安市政府关于城中村制定的政策要求，城中村改造用地原则上按照土地级别确定用地控制指标。一、二级土地按人均用地65平方米控制，土地级别从二级（不含）开始，每降一级用地控制面积增加3平方米。同时应对居民、祖遗户的用地补偿提出统一标准。

2）严格控制建设规模

西安市范围（包括开发区）城中村改造安置开发比应执行政府关于城中村制定的政策要求，二环以内项目安置房与商品房建筑面积比例按1：1.5控制；二环以外按1：2控制。严格执行上述规定，合理确定城改项目的建设规模。

3.1.4利用市场化的规划设计、城市设计引导城中村建设

在城中村改造过程中，须坚持“政府引导、市场主导、村民认同”的原则以获得共赢。因此，在可行性研究阶段由开发单位编制城中村改造专项规划，从经济、政策和城市协调等方面分析项目的成本及对周边区域的影响，了解项目的最低改造成本及最大承载力，以为相关部门制定相应的“一村一策”提供改造政策。规划设计中应注重对城市层面的分析研究，以公共利益与市场利益的平衡作为基本原则，避免由于市场化引起的利益最大化效应而带来对公共利益的损害。规划

应通过“均好性”设计，将各项指标分散到各组团中，这样既可提高住区居住环境，又能获得良好的市场支持。

3.2太原南韩村

3.2.1规划结构

总规划布局为 一轴一带两片区一轴 : 景观大道， 在北侧入口作为中轴的起点， 给人典雅高贵的入口形象一带 : 绿色景观带， 沿高速路匝道30 m 范围建立景观隔离带， 隔离环境噪声， 并利用对景，分景， 借景等手法， 使得景观与视线巧妙结合， 打造以人为本， 创造美好的生活空间两片区 : 东侧为居住片区， 西侧为省交通战备基地片区两个片区利用景观带进行融合， 在保持各自独立性的同时， 又有整体感。

3.2.2． 绿化布局结构

采用 点线面 结合的方式， 小区内中央景观区及组团绿地为面状的大面积绿化， 小区道路结合步道设计成为线形的绿荫道 宅间绿地为点状绿化 绿化 点线面 的结合使小区的整个绿化系统形成一个完整有机的系统小区内各地块形成各自主要景观绿带， 绿化空间由景观带向周边发散， 形成绿茵环绕的室外绿化景观效果 景观组团周边的住宅空间与公共开放空间有分有合， 利用绿化与景观小品的分隔限定半公共的院落空间 渗透住宅组团内部的绿化空间既保证每户住宅都有良好景观， 又便于居民进入小区主要景观绿地系统这种集中与分散相结合， 点 线 面相结合的绿化系统设计手法，可以保持居住环境与自然环境的连续性， 创造具有园林景致的居住环境。

3.2.3． 生态效益

小区绿化和开放景观系统的设计重视环境的生态效益， 绿化形式上有草地、灌木、乔木和垂直绿化， 结合水面 室外活动场地和景观环境小品， 形成点 线 面 体多样化丰富的绿色生态环境

3.2.4． 人文效益

在区内步行通道和各个公共活动空间里， 结合使用者的需求， 尤其是老人和儿童的活动特点， 布置各种小型硬地广场 喷泉和各种观赏性的建筑小品， 如:雕塑柱廊 休息座椅 儿童游戏设施等

3.2.5建筑立面设计

建筑形式选取方向以欧洲城堡为基调， 然后进行AＲTDECO风格的演化和提炼， 显示了高贵典雅的贵族身份和地位 通过城堡元素进行艺术装饰和提炼演化形成适合中高端客户审美的建筑趋向 在设计中避免了城堡的战斗防御和威严属性， 保留和拓展了城堡的高贵典雅属性， 丰富的细部以及符号化的建筑语汇沉淀着深厚的建筑文化 精致的建筑形体， 更好的增加了小区景观的独特性与多元性， 提高了建筑的品质建筑设计与环境巧妙结合， 局部采用通透明亮的凸窗以及流动的线条、材料上注重建筑质感体现， 浅色的墙面， 细腻的面砖共同演奏着建筑的韵律 建筑色彩沉稳隽永， 采用米黄色仿石涂料和咖啡色石材为主要色彩基调， 强调建筑单体形象的同时， 将建筑与环境融合为一个整体， 完成小区品牌形象建立。

结束语：城中村一般都是八十年代后或者是更早年代的建筑，不管是在建筑高度还是建筑样式同现代建筑相比都存在诸多的差距， 并且城中村建筑房屋之间的空间布局不合理， 极度的拥挤， 道路狭窄拥挤， 下水道堵塞， 尤其是在雨天下水道堵塞问题严重， 下水道内的腐烂物质上泛， 臭气熏天， 污水横流，环境卫生状况令人担忧。所以，加强 城中村规划导向与政府管治是大势所趋。

参考文献;

[1]郭媛媛. 城市规划过程中“城中村”改造问题的研究[J]. 科技信息,2013,12:71.

[2]邓谢冬,谢军. 浅谈城中村的特征及其规划改造措施[J]. 四川建材,2013,03:72+75.

[3]吕晶,蓝祧彪. 城中村问题探析[J]. 浙江建筑,2013,05:11-13.

[4]傅嘉. 新政下的广州“城中村”改造策略研究[D].华南理工大学,2013.

[5]记者刘晓. 以高水平规划推动城中村改造[N]. 南京日报,2013-02-09A01.