对物流地产运营模式及趋势的思考

随着中国经济的持续增长，市场竞争的日趋激烈，使得企业在追求物流高效运作的过程中，对高标准、专业化物流设施的需求不断上升，为物流地产的兴起和快速成长带来非常好的发展机遇。一批境外专业的物流地产投资商，例如普洛斯和安博置业等，开始加大对我国物流地产的投资力度，使其日益成为国内外物流、房地产和投资企业追逐的对象，成为我国物流基础设施的投资热点。然而，在我国物流地产兴起的过程中，也出现了盲目投资开发热、圈地热以及低层次分散化经营等问题，对物流地产的长期发展造成不利影响。本文在总结我国物流地产发展现状以及问题的基础上，对其普遍策略进行总结研究，并对未来物流地产的发展趋势表达个人见解。

一、物流地产及特征

有“工业物流地产老大”之称的美国普洛斯公司在2003 年携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，对于中国物流业来说，这还是个新鲜的名词，所以在市场上一经推出即备受关注，特别是在上海、广州等地区。

物流地产的提法刚开始受到了国内许多人的质疑，作为全球最大的物流地产开发商和服务商，普洛斯公司对“物流地产”的解释是：根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。但有人认为物流虽然需要土地，但物流是一个动态的运输、分配过程的产业，跟地产没有关系，可无论如何，物流地产的概念正在被越来越多的人认识，建库出租目前已成为一种时尚。

随着物流地产在中国的快速发展，以及机遇与问题的共存，我国物流地产发展中有以下几个特点：①发展趋势良好，发展潜力巨大；②市场机制在物流地产决策阶段没有得到充分发挥；③物流地产在区域经济发展中没有实现网络化；④物流地产业在国外巨头大量涌入下竞争日趋严峻。地方政府为发展经济，积极规划发展物流地产；各类企业受廉价土地吸引，纷纷进入物流地产业，潜在的巨大利益驱动了各地物流地产项目的快速上马，导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分，造成了物流地产低水平重复建设。

二、物流地产运营模式

我国物流地产的运营模式具有典型的中国特色，投资和管理主体呈现多元化。按照国内物流地产开发的实际情况，投资和管理主体的不同，物流地产的运营模式归为以下四类：①地产商为主导，建设物流设施，出租给客户并代其管理，如普洛斯，收益来源于物流设施租金与物业管理费；②物流商自有地产，自己经营管理，国内大多数物流企业都是这种模式，传化物流是他们中的典型代表；③地产、物流商直接合作经营，共同出资、合作经营，收益按协议分享，共担风险，如普洛斯和中国物资储运总公司结成了战略联盟；④第三方牵头，将物流商和地产商各自的资源进行整合，物业建成后，第三方负责对管理企业进行招标，第三方根据协议分配收益。此外，我国物流地产的投资和管理主体还包括综合企业和商贸企业。

由于投资和管理主体的多样性，进入物流地产业的侧重点不同，物流地产与周围其他类型房地产会产生不同的协同效应，将极大地影响物流地产的开发运营。

针对我国物流地产开发中存在的突出问题，本文提出了相应的建议及策略。例如，物流地产开发商应避免盲目乐观，将物流地产、物流市场与物流运作紧密结合，做好需求市场的调研与分析，将市场细分，建立特色鲜明的专业物流地产。与普洛斯相比，国内物流地产开发呈现点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络。物流经济是网络经济，物流地产只有形成一定规模的网络后，才能维持一个比较稳定的收益率。随着商务部《关于进一步做好物流领域吸引外资工作的通知》的逐步落实，外资进入国内物流市场的门槛将大大降低，同时意味着对物流地产市场的争夺更趋白热化，加剧了国内地产商开发物流地产的风险。因此，我国物流企业可以和地产商合作，组成战略联盟，共同发展物流地产。

三、物流地产未来趋势展望

1. 物流地产是高含金量的细分市场，前景良好

由于物流地产的特异性，可替代产品不多，因此租金仍会保持一贯的上升势头。同时由于业主惜售，预期未来有进一步的租金上涨及资本增值的空间。从2012 年至2015 年主要物流中心城市对符合国际标准的仓库总体量有巨大提升空间。在这个土地稀缺的环境下，物流地产商可以享受到地产增值所带来的利益，同时物业的折旧费用可以用来抵扣部分税收，使得自己也节省了部分租金和物业管理费用。

2. 中国新兴城市将成为下一个投资热点

由于一线城市地价居高不下以及我国二、三线城市物流地产的匮乏状态，物流地产的下一个战略重点将是二三线城市。随着越来越多的公司为了缩减成本将其运营中心迁移出北京，物流地产将转战中国新兴城市。随着城市化的进程和基础设施的改进加快，二三线城市将成为市场竞争的热点。尤其是围绕着有大型制造企业的卫星城市，将成为物流地产的投资热土。

3. 更多产业资本看中物流地产，国内产业品牌与狼共舞

随着物流地产的发展，越来越多的资本开始进入物流地产领域。传统的工业地产商和住宅开发商进入物流地产开发行列，这其中既有国内的开发集团，如华润、招商局等集团也开始涉足物流仓储领域。也有国外的大财团譬如毅德、安博（AMB）、麦格理旗下的GOODMAN、丰树等等，投资趋势是开发建设大型商贸物流中心和城市综合体，包括会展、酒店、商业连锁运营、招商、品牌策划、商业地产、物流、物业、电子商务等。对于国内的物流地产而言，将面临着长期的与狼共舞局面。

总之，我国的物流地产发展历史不长，成长空间巨大，但是年轻的成长历程将面临许多机遇和挑战，我们只有不断地总结、解决问题，提高核心竞争力，这一产业才能不断做大做强，成为新的经济增长点。《现代物流报》