中小房企融资难现状及对策建议

邵晓宇

（安徽建筑大学管理学院，安徽合肥230000）

【经贸管理】

中小房企融资难现状及对策建议

邵晓宇

（安徽建筑大学管理学院，安徽合肥230000）

中小房企融资方式主要包括银行贷款、房地产信托融资、房地产基金、上市融资、房地产债券。2014年上半年，全国房地产市场表现低迷，银行信贷紧缩持续，许多中小房企融资困难，甚至面临倒闭的风险。在房地产行业新一轮的自我调整中，中小房企应适时调整经营策略，拓宽融资渠道；有效运用民间融资方式；建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度；寻求合作开发，以有效破解融资难题。

中小房企；融资；银行信贷

一、中小房企融资方式

1.银行贷款。银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，目前房地产开发企业至少有60%以上的资金来自银行系统，融资渠道仍然主要依赖银行。

2.房地产信托融资。房地产信托融资是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房产开发经营活动。目前我国房地产信托资金已具备一定的规模，但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大，其主要原因是国家对房地产信托的规定限制了中小投资者的加入。

3.房地产基金。房地产基金是集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的一种融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，由于受到国内政策限制，以及国内企业运作不规范和房地产市场不透明的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时优先看重房地产公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的中小房地产企业来说可谓杯水车薪。而目前国内地产基金由于缺乏相关政策扶持，其发展规模十分有限。

4.上市融资。上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。目前我国上市的房地产企业数量并不多，并且存在着行业整体素质较差、历史遗留问题严重、管理层专业素质差等问题。

5.房地产债券。目前，房地产债券在我国房地产企业融资总额中所占的比重很小，主要原因在于我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有资格发行债券，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。另一方面，我国债券市场规模相对较小，发行和持有债券的风险较大。

综上所述，由受于国家相关政策和企业自身条件的限制，银行贷款仍然是目前乃至今后一段时期内中小房地产企业选用的主要融资方式。

二、中小房企融资难现状

2014年上半年，我国房地产市场表现低迷，许多专家学者纷纷看空中国楼市。中小房企融资困难，甚至面临倒闭的风险。受银行信贷紧缩等因素影响，整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，大多数大中城市成交量与去年同期相比下滑了2～3成，个别城市成交量甚至下滑了4～5成，市场普遍面临着“去库存”的压力。各大银行开始紧缩信贷，甚至部分银行暂停房贷，或者把房贷的贷款周期拉长，影响了一部分市场成交量正常交易。从目前个人住房贷款情况来看，继央行5月12日要求支持个人住房贷款后，银监会也提出继续实行差别化的房贷政策，支持首套房贷需求，尽管目前首套房贷的贷款审批速度比以往有明显提高，但是，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现上浮现象。因此，一定意义上来看，“央五条”支持首套自住房贷的政策落空，央行两次“定向降准”并未对楼市产生积极影响。目前市场上首套房贷利率的主流变动情况并不明显，视购房者个人资质而定，基准利率最高上浮10%。若大多数城市商业银行并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，中小房企的企业压力依然较大。

与此同时，“钱荒”现象依然持续发酵。自2013年11月开始，银行信贷紧缩已超过6个月以上，由于地产夹层融资政策收紧、首套房贷的利率偏高、部分城市二套房首付比例提高，导致购房成本增加以及需求下降。中小房地产企业在销售回款上面临较大压力，再加上难以获得开发贷款，开发商面临越来越大的去库存化压力。继浙江省出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后，广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商等中小房企频频出现资金危机。受限购政策影响，具备购房条件的人越来越少，加上中小房企的信誉和产品质量较之大型房企存在一定差距，同时价格优势不明显，甚至高于大型房企，残存的需求最终都集中流向了几大招牌房地产商。

因为在需求萎缩之际，买方渐渐成为交易优势方，他们对开发商的服务和配套建设能力要求都会水涨船高。而大型房企优势明显，其成熟的管理团队、雄厚的资金基础和优质的销售服务，使中小房企远不足以与其竞争。当房地产市场渐渐进入买方市场时，这种困境就主要出现在中小房企，今后将逐步蔓延到所有开发商。

三、对策建议

1.调整经营战略，拓宽融资渠道。为了在行业竞争中取得有利的地位，中小房地产企业必须正确面对困难，尽快调整经营战略，及时了解和掌握国家宏观政策变化，适时采取应对策略，积极拓宽融资渠道，可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等新型融资方式。实现多元化融资，有效破解资金难题，寻求新的发展空间。

2.有效运用民间融资方式。随着我国社会经济不断发展，民间金融资产规模逐步扩大，民间借贷逐渐活跃起来，相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品，而房地产业的投资回报率相对较高，民间资金往往愿意投入这个行业。因此，在合理规避金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率争取其它企业或自然人的投资。

3.建立健全中小房地产企业发展基金和互助性担保制度。国家应建立中小企业风险投资和发展基金、创业投资基金等，帮助解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间互助发展协会，吸收辖区内符合条件的房地产企业入会，在会员出现资金状况时，会员单位之间可互助、互保、互督，可有效减轻政府负担。

4.寻求合作开发。中小房企可与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫利息，在约定时问内付清所垫本金。同时，可与大公司开展合作，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。

［1］曹福明.紧缩环境下的房地产企业融资渠道多元化［J］.浙江金融，2005（9）：37－38.

［2］方红宇.房地产企业融资分析与对策［J］.中国市场，2005（9）：50－51.

［3］张宏伟.2014房企融资困难［EB／OL］.观点地产网，2014－07－01.

［4］倪金节.中小房企出路何在［N］.华商报，2011－10－11.

（责任编辑：梁宏伟）

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2095－3283（2014）11－0127－02

邵晓宇（1983－），男，汉族，硕士，讲师，研究方向：工程管理与房地产管理。