着力加强住宅维修资金再筹集制度保障

文/马亚红

着力加强住宅维修资金再筹集制度保障

文/马亚红

住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其在性质上属专项筹集、独立核算的资金，但与一般的筹集资金在建立、使用和管理等多方面有着本质的区别。设立维修资金的初衷是使用该笔资金产生的利息有计划地维持住宅大修、更新、改造和突发性紧急开支。

纵观世界各国的物权法，都有关于设立维修资金的强制性规定。法律的强制规定对于保障住宅正常的维修、使用，建立专业化、市场化的物业管理体制以及维护社会的和谐、稳定都发挥着重要的作用。1996年6月，上海市房屋土地资源管理局（以下简称上海市房地局）和上海市物价局联合发文，明确了商品住宅出售时开发商和购房人应当按规定缴纳维修资金，并实行专户存储，专款专用，这标志着商品住宅维修资金制度开始建立。1997年7月，上海市人大颁布施行《上海市居住物业管理条例》，将维修资金管理制度通过地方性法规的形式予以确定。此后，根据建设部和财政部在1998年联合颁发的《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》等有关规定，全国各城市都相继建立了各自的住房维修资金缴存、使用的具体实施办法。

我国现有住宅，从其特征属性上可分为私有住宅，售后公房和商品房等类别。售后公房源于1994年政府通过房改将使用权房出售给职工，职工以支付对价的形式取得房屋的产权，从而可将其上市交易。随着此类住宅房龄的不断增长，公用部位、公用设施都暴露出老化，年久失修等问题。同时，还存在管理费标准与市场脱节，维修资金缺乏造成无法进行必要修缮；物业管理责任主体不明确；居住小区环境较差等历史遗留问题，影响到了住宅的使用安全和居民的日常生活。对于一般住宅小区而言，原本存在既定数额的维修资金，在维修资金充裕的前提下，不会产生再筹集的问题。但不容忽视的情况是，本市诸多老旧售后公房小区已交付使用多年，有的却尚未建立专项维修资金，有的经过多次物业维修，维修资金余额已经严重不足。

按照现行法律规定，专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。但在实际执行中，由于该规定过于原则造成实际操作难度加大。如何及时补充或续交维修资金？采取一次性缴纳还是分期蓄存的方式？业主是否会因拒不缴纳而产生相应的法律责任？这些都是我们面临的一道道难题。

本着维修资金“取之于民，用之于民”的精神，建立一套完备的资金缴存及管理制度，促进维修资金规范发展迫在眉睫。维修资金的再筹集既有利于民生，又有利于社会，理应得到业主的认可。因此，笔者呼吁建立、健全本市住宅专项维修资金再筹集的制度保障。

当前维修资金存在的问题

售后公房老化，急需维修资金

本市售后公房大都房龄较长，由于当时设计标准不高，配套设施简单，相反居住密度却较高，导致小区环境较差。近年来，有的公房虽经过旧区改造和“平改坡”工程，环境面貌有所改观，但因房屋本身建造年代久，缺乏周期性维修保养，大多外观立面陈旧，内部设施破损。经常出现如下水管道堵塞，电器线路老化，楼顶墙面渗水等现象。即便是老式高层住宅，同样也面临着高龄电梯已到使用年限，应当强制报废等问题。

再筹集法律制度建设缺失

立法将维修资金的再筹集纳入业主自治范畴，立法中仅采取原则性规定。国家以部门规章的形式通过的《住宅专项维修资金管理办法》规定了业主分户账面的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。本市随后出台的《上海市住宅物业管理规定》及《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》，同样仅明确了再筹集的方式及实施主体，但未确立相关程序如筹集标准、时限，尤其是未明确法律责任分配，进一步增加了资金再筹集的难度。

完整的法律规定应具有“行为模式+法律后果”的逻辑结构。维修资金仅规定再筹集的行为模式，而没有对相对人，甚至是相关主管部门和实施单位相关法律责任的追究，极有可能达不到调控行为或关系的目的。有效的调控应落实在法律责任或者说有效的处罚机制基础之上，无论是采取行政强制征收方式，追缴滞纳金；还是通过民事诉讼途径，由业委会或者经授权的物业公司作为诉讼代表人代为起诉，都能在一定程度上通过用产生的消极法律结果的手段来制约当事人遵守该行为准则。

2011年，本市房管部门又出台了《关于实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》[（2011）23号]，其中规定首次对未足额缴纳维修资金房屋的转让或抵押行为加以限制，但该规定也并未针对业主拒缴行为提供实质的解决方案。此外，该规定本身属于房管局内部规范性文件，法律位阶较低，难以被公众所知悉。

资金管理、运营机制亟待规范

维修资金的使用账目缺乏监督机制、一方面，业主往往会担心资金被挪用，因此对资金的安全保存和使用产生隐忧，从而影响到再筹集的积极性。另一方面，维修资金的保值、增值也遇到瓶颈。由于资金管理运营方面存在局限，结合目前每年3%左右的通胀压力，仅依靠存在银行中的资金以定期存款利率储蓄产生的利息，难以保证其以息养房的维修资金设立初衷，也无法有效应对将来的可能产生的风险。

主管部门及相关主体管理履职缺位

房屋主管部门及业委会存在一定的管理缺位。具体为两者职责不明，关于如何再筹集维修资金的分工管理不明确，对已形成的制度因未明确对应的法律责任，间接导致两主体工作不到位，甚至不作为。此外，政府职能部门未落实对业委会的工作指导和监管。在实际运作中，部分业主也往往会对业委会或者业主大会代表性存疑，已经成立的业委会形同虚设，作用难以发挥，甚至出现挪用维修资金，侵害业主利益的现象。

部分业主对于再筹集反应冷漠

再筹集维修资金过程中，部分业主不满意程度较高，对此反应冷漠，甚至不愿再行缴纳。具体可以概括为对维修资金从收入，至管理和到支出都存在一定程度上的漠然和不信任。

出现这种现象有多方面的原因：其一是消费观念不够成熟。大多数业主只认识到住宅的居住性，而忽略其消费性。事实上，住宅也属消费品，其消费对象包括管理和维修；其二是概念混淆。有部分业主将物业管理费和维修资金混为一谈，认为其已缴纳了管理费，则无需再行承担其他费用；其三是政府依赖性强，部分业主认为一旦维修资金不足，自然会有政府介入管理，自己无需操心，持无所谓态度。以上种种现象都影响到维修资金的再筹集。

维修资金保障立法建议

鉴于以上情况，我们应当听取民意、集中民智，通过立法和制度的保障解决维修资金问题，达到安居和谐千万家的目的。我对此的建议包括以下几个方面：

第一，本市立法部门可以参照其他省市的立法经验，修订现行《上海市住宅物业管理规定》，对拒不履行再筹集义务的业主设定法律责任，并写入地方性法规，提高目前仅由房屋主管部门发布规范性文件的法律位阶，从而起到调整相关法律关系的目的。同时，赋予业主委员会或允许其授权物业管理公司对于追缴维修资金款项的享有相应的民事诉讼主体地位；

第二，通过法律规定明确房屋主管部门对维修资金再筹集享有执法权。通过加征一定比例的滞纳金，加强禁止过户审查等方式，对资金予以全方位的保障；

第三，鼓励由业委会与业主协商确定维修资金征集的缴存标准，包括采取一次性补充或分期蓄存的缴存方式，有条件的情况下可以一对一协商并签订协议方式，通过附加条款约定住房公积金抵扣的特定情形，并在有关部门处做好备案工作；

第四，相关主管部门还应联合金融机构做好现有维修资金的保值、增值工作。通过提高维修资金的固定存款利率，亦或是进行分单存款，即在活期账户保留一笔备用维修资金，其余款项存入长期定期以增加利息收入。从而避免作为住宅“养老金”的维修资金日后难以维系，保障其“蓄水池”功能的发挥。（作者系市人大代表、长宁区劳动人事争议仲裁院院长）