城市商业用地的节约利用内涵浅析

黄晨HUANG Chen

（武汉理工大学华夏学院，武汉 430074）

（Wuhan University of Technology Huaxia College，Wuhan 430074，China）

1 城市商业用地节约利用的意义

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年的土地。随着我国城市化进程的加快，城市社会经济的快速发展对城市商业用地提出了巨大的需求。在开发商业用地时，一方面要合理规划商业布局，充分利用现有商业用地，促进土地的可持续发展，另一方面又要在满足土地开发总量要求的同时，切实提高商业用地的开发效益。因此，城市商业用地节约利用是我国城市缓解商业用地供需矛盾、实现新时期社会经济持续稳定发展的必然选择。

2 城市商业用地节约利用的内涵

城市商业用地的节约利用就是指通过优化在商业用地上的各种投入，以调整商业布局、深度挖潜存量商业用地、在合理范围内控制增量商业用地等措施为途径，提高商业用地利用效率，以较少的商业用地资源消耗保证城市对商业服务业的需求，促进第三产业的发展[1]。

城市商业用地节约利用的内涵包括以下几个方面：

①城市商业用地节约利用应从调整商业布局角度考虑，着眼于协调各商业区之间的依存关系，实现商业用地资源的优化配置。②城市商业用地的节约利用体现在对城市新增商业用地量的控制上，其实现主要依赖于用地单位节地意识的提高和有关管理部门政策指令的实施。③城市商业用地节约利用体现在城市存量商业用地挖潜方面。要从城市内部存量土地入手，针对城区闲置土地、旧城改造的土地、低效利用的土地加以再开发和重新利用，充分利用城市内部土地资源，提高商业用地利用率。

3 城市商业用地节约利用的机理

要从总体上把握商业用地节约利用的目标，也即在一定的约束条件下优化商业用地的投入产出比。笔者对计量经济学中著名的柯布—道格拉斯生产函数（C-D生产函数）进行拓展和改造后利用它来分析商业用地的节约利用问题。

3.1 柯布—道格拉斯生产拓展函数 生产是把投入变成产出的过程。产出量要素与投入量之间会存在某种依存关系，这种依存关系可用生产函数表示。实践中应用最为广泛的生产函数是柯布—道格拉斯（Cobb-Douglas）生产函数，简记作C-D生产函数，其表达式为：

其中，F表示产量，L代表劳动力的投入量，K代表资金的投入量，P代表土地的投入量，A、α，β和γ是固定的正参数[2,3]。

3.2 资源最优投入与商业用地节约利用关系 如果用利息a表示资金K的要素价格，工资w表示劳动力L的要素价格，地租h表示土地P的要素价格，那么总投入可表示为

为了简化研究过程，假设当产量F不变时，有F0=A·Kα·Lβ·Pγ。在此约束条件下，资源最优投入问题即转化为求目标函数K·a+L·w+P·h在约束条件F0=A·Kα·Lβ·Pγ下的极值问题，也即求函数φ=K·a+L·w+P·h-λ（A·Kα·Lβ·Pγ-F0）的最小值，其中λ为Lagrange乘数。按照求条件极值的方法，列出如下方程组

同理也有

3.3 结果分析 为了达到节约利用商业用地的目的，必须使土地投入量P最小。为了直观显示土地投入量P与上述三者的关系，将土地投入量P与地租价格h之间的函数关系用P=g（h）表示。则对于方程φ=K·a+L·w+P·h-λ（A·Kα·Lβ·Pγ-F0）中的土地资源要素价格求偏导，可得

4 结语

本文利用计量经济学中的柯布道格拉斯生产函数对商业用地节约利用中的投入减少产出不变方式进行了模拟分析，找出了商业用地的地租价格与资本投入，劳动力投入以及土地投入三者之间的关系。认为在保持商业用地供应量不变的前提下，可以通过提高商业地租的价格水平来提升单位土地资源的产生水平，是实现商业土地资源节约利用的一种有效方式。

[1]王文革.城市土地节约利用法律制度：现状、问题与对策[J].法商研究，2008（1）：69-77.

[2]田茂峰.我国国民经济的柯布—道格拉斯生产函数的拟合分析[J].中国水运，2007，5（6）：155-156.

[3]顾秀林.经济学数量模型的选择与科布—道格拉斯生产函数[J].中国农村观察，2007（1）：2-12.