论不动产占有的公示效力

马新彦 邓冰宁

(吉林大学 法学院，吉林 长春 130012)

根据我国《物权法》第6条的规定，登记为不动产物权变动的唯一公示方式。这种登记公示效力的绝对化，使司法实践中未登记但已实际占有不动产的买受人处于十分的不利地位。为此，我国司法解释试图通过赋予不动产占有以公示效力矫正登记公示效力绝对化所导致的弊端。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权的解释》)第1条规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”依据这一规定，只要对不动产实现了占有，即使并未办理登记也可以取得物权法所规定的建筑物所有权，这就使“占有”具有了与登记同等的决定不动产权属的效力。然而，这一规定虽然认可了依据买卖合同从建设单位处受让房屋，已经占有但未登记的买受人可以成为业主，但对于解决不动产多重买卖中诸多复杂因素所导致的不公平结果仍无济于事。本文试以《建筑物区分所有权的解释》为立论基础，以英美法的经验为借鉴，论证不动产占有的公示效力，以期为解决不动产多重买卖的买受人之间的利益冲突提供价值判断与价值选择的方法论基础。

一、不动产占有公示效力的正当性基础

不动产占有的公示效力，即基于买卖合同而取得不动产占有的买受人，对不动产的占有具有公示权属主张的公示效力。具体包括以下几层含义：法律基于不动产占有的事实强加后买人对不动产上存在冲突性权利的调查义务；推定后买人应当知悉标的财产上存在权属争议，从而否定后买人权利的善意状态，进而否定后买人权属主张的优先性；未登记但已实现占有不动产的交易，可以获得与登记同等的对抗第三人的效力。

(一)不动产占有公示效力的内源性正当性基础

不动产占有公示效力的规范性逻辑体现为，法律赋予已经实现规范性占有的先买人一种优于后买人的特殊保护。在不动产多重买卖的情形下，“解决问题的选择一直都是，使先买人可以通过证明后买人对于时间在先的权利存在实际知悉或者法律推定的怀疑导致的知悉的方式，否定后买人权利的优先性。”[注]①Menachem Mautner，The Eternal Triangle of law，Toward A Theory of Priorities in Conflicts Involving Remote Parties. 90 Michigan Law Review 95, at 143. 1991, October。这种公示效力破坏了后买人的善意状态，否定了后买人以符合物权法规范性要求的方式优先取得所有权的可能性，最终得出先买人的权属主张优于后买人这一符合私法连贯性要求的规范性结果。不动产占有的公示效力成功地将先买人的占有与后买人的恶意状态以符合规范性要求的方式特殊连接在一起，确保了依据这一制度得出的规范性结论——先买人的权属主张优于后买人，具有私法的内源性正当性基础。

1．占有的推定效力决定了占有具有符合物权法规范性要求的公示效力。登记制度出现之前，占有是所有财产尤其是不动产公示权属主张的唯一手段。但登记制度建立以后，占有也并没有完全丧失其公示效力，其所具有的符合物权法规范要求的权利外观决定了占有具有权利的推定效力。[注]依据大陆法系的权利外观理论，对动产的占有具有符合物权法规范要求的公示效力。动产的占有和不动产的登记在“权利表现形式”的公示机能上具有相同的法律意义，占有是构成善意第三人信赖的客观基础。参见马新彦：《现代私法上的信赖法则》，社会科学文献出版社2010年版，第110页。动产如此，对于“物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值”[注]王利明：《物权法论》(修订第二版)，中国政法大学出版社2008年版，第15页。的不动产更应如此。如果说登记是不动产法律属性的公示方法，那么占有就应当成为不动产物理属性的公示方法。这种最原始的物理属性的公示方法尽管被现代法的“登记”所冲淡，但若彻底抛弃这种公示方法，将引发许多棘手问题，多重买卖中的诸多难题均由此而生。从比较法上看，美国部分州赋予不动产占有与登记以同样的公示效力，认为“土地本身就是一份人人可以查阅的手稿。谁想进行不动产交易，谁就负有查阅该手稿的义务，这种义务包括实地考察土地之上是否有他人权属主张和他人主张权利的属性。若土地上的占有人具有衡平性权利，则想进行交易的人有义务尊重该权利，就如同该权利已经进行了登记一样”。[注]Miller and wife v. Green and others，264 Wis. 159; 58 N. W. 2d 704, at 706; 1953.在日本民法上，判例中也认可不动产占有在事实上具有一定程度的公示效力。“在购买土地的情形下，是以能看见现地为前提。”[注][日]我妻荣：《新订物权法》，罗丽译，中国法制出版社2008年版，第76页。当然，并非所有对于不动产的占有都具有符合物权法规范性要求的公示效力，只有那些符合物权法规范特殊要求的占有才具有法律所认可的公示效力。美国法承认“对土地占有的行为本身就是在公示占有者对于土地的权利主张”[注]McDonald v. Dabney，161 Ga. 711; 132 S. E. 547; 1926 Ga. LEXIS 326, at 31.，而且要求这种具有公示效力的占有必须是公开、引人瞩目、排他和持续性的占有。[注]Joseph William Singer，Introduction to Property. 影印本，中信出版社2003年版，第140页。例如，在不动产上设置围栏，在不动产上实际工作和居住等。[注]Joseph William Singer，Introduction to Property. 影印本，中信出版社2003年版，第138页。“依据通常观念，对于不动产的占有足够可疑和值得怀疑，法律就强加买受人进一步调查的义务。”[注]Powell on Real Property. Matthew Bender & Company, Inc. 2010.§82.02.

根据《建筑物区分所有权的解释》第1条的规定，只要对不动产实现了符合法律要求的“合法占有”，即使并未办理登记，占有人也可以取得建筑物所有权。可见，对于符合法律特殊要求的不动产占有具有符合物权法规范性要求的公示效力这一观点，已为我国司法实践所接受，从而使对房屋进行的符合法律特殊要求的占有具有了与我国物权法所规定的登记同等的决定不动产权属的效力。在审判实践中，已有案例依此观点作出判决指出：“后买人在签订购房合同时，对涉案房屋是否存在权利上的瑕疵等情况未尽到审慎的审查义务，且从未占有、使用过涉案房屋，其虽办理了涉案房屋的备案登记手续，但相对于先买人而言，后买人并不因此而享有优先权。”[注]新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2012)乌中民四终字第27号判决书“王丽芳与新疆星云房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷上诉案”。这就说明，先买人对于房屋的实际占有本身已经具有足以使其他后买人负有调查义务的、符合物权法规范性要求的公示效力。

2．占有人的合理信赖决定了占有具有符合物权法规范性要求的公示效力。维护合理信赖一直是物权法规范的基本诉求之一。不动产以登记作为其公示方法的原因之一，就在于维护私人的合理信赖。这是因为，“设立公示是物权产生的重要条件，不动产一旦经过了登记，人们就有合理的理由相信哪些物权已经设立。如果当事人通过合同约定设定某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权没有产生。”[注]王利明：《物权法论》(修订第二版)，中国政法大学出版社2008年版，第71页。基于同理，不动产占有的公示效力的原因之一，也在于维护对不动产实施现实占有的买受人的合理信赖。买受人因买卖关系取得不动产的现实占有，基于对自己权利的合理信赖，有权以所有权人的姿态装修房屋、兴建附属建筑、购置附属财产设备以及实施经营房屋的诸多行为。如果后买人置这些行为于不顾，与让与人实施买卖行为并办理登记，物权法又以登记效力的绝对化对后买人予以优先保护，先买人的信赖利益将遭到难以弥补的损害，甚至以先买人为核心的动态财产关系的安全也将遭到破坏。先买人符合社会一般观念和房屋交易习惯的合理信赖应当得到物权法规范的保护，而保护的最有效方法就是赋予符合规范性要求的不动产的现实占有以公示效力。

3．后买人恶意认定的正当性决定了占有具有符合物权法规范要求的公示效力。在美国法中，登记制度的重要功能之一在于保护善意的后买人免受不动产上秘密存在的、时间在先的冲突性权利主张的侵害[注]John H. Scheid， Down Labyrinthine Ways，A Recording Acts Guide For First Year Law Students. 80 University of Detroit Mercy Law Review 102. 2002, Fall.，但“这并不意味着后续的买受人可以仅仅查阅登记权属，而对其他事实视而不见”。[注]Wineberg v. Moore，194 F. Supp. 12; 1961 U. S. Dist. LEXIS 5769, at 17.“当后买人实际知悉或者被法律推定可以依据可疑的事实调查知悉，那么后买人就成为预防多重买卖交易发生的最佳人选。”[注]Menachem Mautner，The Eternal Triangle of law， Toward A Theory of Priorities in Conflicts Involving Remote Parties. 90 Michigan Law Review 95, at 143. 1991, October.如果后买人对不动产上是否存在可能损害自己权益的、成立在先的权属主张漠不关心，甚至连去不动产现场进行调查的负担性义务都怠于履行，那么，法律就没有必要保护对自己的利益漠不关心的人，否则，就是在助虐违背物权法效率目标要求的懒惰行为。如果后买人通过先买人对不动产的占有状态已经知道时间在先的冲突性权利的存在，仍然决定继续进行交易，从而利用法律的特殊保护——登记制度攫取利益，故意损害先买人的利益，那么这种行为本身就是不当行为。[注]“我们过度的同情心有时超过现实的需要。当后买人在明知土地已经售出的情况下仍然侵夺先买人的权益时，我们该如何是好？我们应当允许动机恶劣的后买人通过谨慎遵循登记制度的方式如此不当行为么？这两个问题的答案拷问着立法和司法机关所追求的公平”。Carol M. Rose，Crystals and Mud in Property Law. 40 Stanford Law Review 577, at 607. 1988, February.

在我国物权法中，善意也是买受人获得法律保护的先决条件。在不动产善意取得中，善意是指“受让人无重大过失地不知不动产登记簿记载的物权关系与真实的物权关系不一致”。[注]崔建远：《物权法》(第二版)，中国人民大学出版社2011年版，第78页。这种“不知”的要求就体现了物权法对于买受人的保护不应当是无限的和无条件的。“善意第三人之所以能够取得所有权，绝非因转让人有权利或资格。因此，在取得人为恶意时，不能取得所有权。”[注]马新彦：《现代私法上的信赖法则》，社会科学文献出版社2010年版，第110页。当先买人已经对不动产实现符合物权法规范的占有时，后买人仅仅依据登记簿册的记载而主张“善意”，该“善意”不应当得到法律的认定。

总之，在不动产多重买卖中，后买人是否为善意的判断，不应当仅仅依据登记薄记载的不动产权属，还应当依据不动产的现实占有状态。“后买人不能仅仅因为先买人的交易未登记而主张自己的善意，从而主张自己的权利可以对抗先买人的权利。”[注]Conn. v. Bradish，14 Mass. 296; 1817 Mass. LEXIS 87, at 8.在先买人已经实施不动产占有的情况下，后买人怠于履行调查义务，或明知占有人为先买人而仍与让与人继续进行交易的，均应认定为恶意，法律应当保护的是善意的第三人，而非知悉前一交易存在的恶意后买人。

(二)不动产占有公示效力的外源性正当性基础

不动产占有的公示效力通过预防多重买卖的发生，保护了买受人的合理信赖，促进了社会共同福利的增长。这一重要功能主要关注不动产占有的公示效力对社会整体利益产生的积极影响，是超脱于先买人和后买人双方连贯性关系以外的外源性正当性基础。

一般地说，不动产多重买卖发生的直接原因，是买受人对于让与人不当行为欠缺控制力，从而无法维护自身权益。在多重买卖案件中，道德上最应当受到谴责的一方无疑是让与人，因为“买受人在预防和阻止多重买卖方面的力量微乎其微”[注]Menachem Mautner，The Eternal Triangle of law， Toward A Theory of Priorities in Conflicts Involving Remote Parties. 90 Michigan Law Review 95, at 142. 1991, October。，掌控多重买卖是否发生和不动产最终权属的一方是让与人。多重买卖的行为之所以能够发生，是因为不动产买卖合同的成立与买受人权利的公示存在时间差，而在任何一个所有权变动的立法模式下，想排除时间差，并由此根本上杜绝多重买卖现象都是不可能的。[注]马新彦：《多重买卖的救济与防范》，《法学研究》2005年第2期。在不动产多重买卖案件中，不动产的登记需要具备登记的条件以及让与人的同意和配合，这就导致让与人实际上控制了先买人能否通过登记制度维护自己的利益，同时决定了后买人能否取得物权。一般地说，蓄意进行多重买卖的让与人必然会制造各种障碍和借口，阻挠登记，人为地扩大买卖合同和转移所有权之间的时间差，为多重买卖创造机会。因此，认可不动产占有具有公示效力，一方面，于先买人因为诸种原因无法先行通过登记向世人宣示其权利时，可以通过对不动产的占有宣示其对不动产的权利，从而缩短时间差，降低让与人多重买卖的机会；另一方面，可以激励先买人实现占有，增加不动产上权属主张的公示度，降低后买人的调查成本，依据在不动产现场获得的信息决定是否进行特定交易，从而规避多重买卖的风险，限制让与人的不当行为，有效地矫正不动产登记公示效力绝对化的弊端。

不动产占有具有公示效力在预防多重买卖的同时，促进了交易信息的披露，降低了获取信息的交易成本，维护了不动产正常交易秩序，保障了不动产交易安全，从而保护了买受人合理的信赖利益，对于缔造信赖、安全的社会交易秩序具有重要意义。

二、不动产占有公示效力的理论梳理

(一)不动产占有公示效力与登记公示效力的理论梳理

就不动产所有权的变动而言，在现行物权法认可了不动产占有的公示效力之后，对不动产实现占有并不意味着已经取得了不动产的所有权，登记仍然是取得不动产所有权的唯一生效要件。这是因为，“如果不需要办理登记就可以取得产权，就可能引发产权关系的混乱，也不利于督促当事人及时办理登记以明确产权归属、提高财产利用效率。”[注]王利明：《不动产善意取得的构成要件研究》，《政治与法律》2008年第10期。不动产占有公示效力的功能在于将不动产占有人的债权向世人宣示，使其债权具有对抗在后发生的债权乃至恶意后买人所有权的效力。物权法并不排斥例外的存在，建设用地使用权人尚可利用证据证明建设用地上的不动产属于自己而不是登记权利人，并可以对抗登记公示的所有权，占有不动产的买受人以其在先通过占有公示的债权对抗登记在后的所有权应当属于物权法在具备充分理由时设置的例外。[注]参见崔建远：《物权法》(第二版)，中国人民大学出版社2011年版，第355页。此时，先买人对于不动产的占有，尽管不意味着所有权的取得，但法律可以基于这一事实推定后买人对于先买人的权利存在知悉，否定其善意，破坏其获得法律保护的资格，从而间接地限制让与人控制登记的能力，预防了多重买卖的发生。

(二)不动产占有公示效力与不动产善意取得制度的理论梳理

不动产占有的公示效力在法律上的认可，弱化了登记公示效力的绝对性，同时也必然弱化登记的公信力，这体现为不动产占有的公示效力直接影响登记公信力以及不动产善意取得制度中对于“善意”的界定，从而限制了公信原则和不动产善意取得制度的适用。在物权法上，不动产的善意取得制度是登记公信力的直接体现。尽管“《物权法》第16条的规定也包含了对信赖登记产生的信赖利益的保护，而最直接保护信赖利益的规则，就是《物权法》第106条关于善意取得的规定”。[注]王利明：《物权法论》(修订第二版)，中国政法大学出版社2008年版，第43页。在我国物权法中，不动产登记具有公信力和善意取得制度对于“善意”的界定仍然是不动产登记公示效力绝对化的体现。不动产登记公信力的保护对象是善意的第三人，而善意更是《物权法》第106条规定的不动产善意取得的构成要件之一。但是，物权法在界定这种“善意”时，仍然遵循着不动产登记公示效力绝对化的立场——判断是否善意的标准只有对于登记的信赖。“就不动产的取得人而言，真实权利人不能证明取得人知道登记簿的记载错误或者登记簿上已有异议登记，那么就应当认为是善意的。”[注]程啸：《论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分》，《中外法学》2010年第4期。因此，当物权法认可不动产的占有具有公信力时，其就为判断“善意”提供了新的标准[注]不动产占有的公示效力，在使不动产登记公示效力相对化的同时也使不动产登记公信力相对化。参见王洪亮：《论登记公信力的相对化》，《比较法研究》2009年第5期。：法律依据占有的状态推定潜在的后买人负有调查义务，一旦依据客观标准认定后买人违反了这种调查义务，就认定后买人是恶意的。在多重买卖的特殊情形中，不动产占有的公示效力就是通过这种方式限制不动产登记公信力和善意取得制度的适用。

(三)不动产占有的公示效力与多重买卖中买受人顺位的梳理

1．登记一方与占有一方的顺位梳理。在多重买卖中，若干买受人签订合同的先后顺序不是认定买受人物权法保护优先顺位的根据。但是，在买受人之一办理了所有权登记，而另一买受人未办理登记但已实施对不动产现实占有的情况下，合同签订的时间对于认定买受人的优先顺位具有重要意义。一方面，未登记的买受人对不动产的占有是在办理登记的买受人订立合同之前发生的，即办理登记的一方买受人在订立买卖合同时，买卖标的已经为另一买受人占有，那么，基于占有的公示效力，实施占有的买受人应先于办理登记的买受人得到物权法的保护。这是因为，发生在先的不动产占有强加了后买受人调查占有者的权属状态的义务以及推定买受人恶意的效力。也就是说，不动产已为他人占有的事实将破坏抢先登记买受人的善意状态，尽管其已经因登记取得所有权，仍不能对抗占有在先买受人的债权。另一方面，未登记的买受人对不动产的占有是在办理登记的买受人签订合同之后实施的，则取得不动产登记的买受人先于取得不动产占有的买受人得到物权法的保护。这是因为，买受人在订立合同时不动产未被其他买受人占有，其无从知晓该不动产上冲突权利的存在，不负有任何调查义务，主观上完全是善意，其请求办理登记的行为是基于买卖合同要求出卖人履行主给付义务的正当行为，登记的效力应当优先于占有。如此认定买受人的优位顺序，可以有效地防范出卖人和缔约在后的买受人之间恶意串通，抢先登记损害缔约在先买受人权益的道德风险。

2．占有一方与支付价金一方的顺位梳理。若干买受人均未办理登记，一方实施了对不动产的现实占有，另一方向出卖人支付了价金，基于上述同样的道理，有不同的处理方案。一方面，如果占有一方在支付价金的一方签订合同之时已经实施对不动产的占有，则支付价金一方在不动产上的权利不得对抗占有一方在不动产上的权利。当然，若占有人在缔约时对于多重买卖的事实具有恶意并且仍然进行占有的，则基于民法中任何人不能因为自己的不当行为而获利的基本立场，提供价金给付的效力应当优于占有的效力。另一方面，如果支付价金一方订立合同及支付价金之时，另一方尚未占有不动产，则支付价金一方在不动产上的权利应优于占有一方在不动产上的权利。其主要理由在于：第一，支付价金一方尽管尚未取得不动产所有权，但支付价金之时主观上完全是善意的，其支付价金行为使其获得优于他人权利的优先权，这种价金优先权尚可优于建筑物上存在的工程款优先受偿权[注]参见《合同法》第286条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。，优于公示在后的买受人的债权更应在情理之中。第二，在多重买卖中，支付价金一方较之占有一方毫无疑问地将承担更多合同履行不能带来的交易风险——价金难以收回的风险。在冲突的两种利益之间，法律应当对承受更大风险的当事人予以应有的救济。只有这样才能将风险降低到最小限度，从而实现法律的效益价值。但占有一方在占有不动产的同时，也向出卖人支付价金的，则不在此限。

三、不动产占有公示效力的立法设计

(一)公示效力的立法设计及其阐释

经过不动产占有公示效力的正当性论证和理论梳理之后，笔者主张，应当借鉴美国法中不动产占有的公示效力[注]美国北卡罗来纳州法院在典型判例中所创设的不动产占有的公示效力已经经历近百年的演变历程(see Love v. United States，889 F. Supp. 1548; 1994 U. S. Dist. LEXIS 20435)。，在《物权法》第14条第1款之后增加1款，作为第2款：“依合同而发生的不动产所有权登记，因该不动产已为享有所有权主张的他人占有而无效。登记申请人依合理调查义务仍不能发现不动产上存在他人的所有权主张的情形除外。”对这一款规定的内容，可以作以下解读：

1．不动产占有人所公示的权利必须是不动产所有权。基于我国物权法对不动产物权规定的特殊性，不动产占有公示效力应当严格限制于针对不动产所有权多重买卖的特殊情形，用以解决先买人和后买人之间的利益冲突问题。因此，先买人以现实占有的方式公示的必须是不动产所有权，其它权利的多重让与并无特殊保护的必要。

2．只有合同才能成为需要进行公示的所有权变动的原因行为。为了使不动产占有的公示效力制度与《物权法》第28条至第30条规定的物权变动的特殊规则相协调，突出多重买卖特殊案件中不动产占有效力的本质功能，应当将所有权取得的原因行为限制为合同，包括买卖、赠与和互易。

3．登记申请人负有对不动产上权属状态的调查义务。后买人对不动产上权属状态的调查义务是不动产占有公示效力的重要因素，因此，后买人不仅要审查登记簿，还要对不动产的占有状态进行调查。但是，后买人是否实际进行了调查、调查进行得是否勤勉，或者是否得出了与事实相符的调查结果，对于判断后买人的主观恶意并不重要。只要一般理性人站在后买人的角度应当能够通过调查得知冲突权利的存在，就应推定后买人实际知晓先买人对于不动产具有权属主张。一般理性人尽合理注意义务仍然无法发现不动产上存在他人的权利主张，则应认定后买人为善意。例如，依据离婚协议房屋归前妻所有，登记名义人为前妻，随后前妻将房屋出售给前夫但未办理登记，但前妻仍与前夫同住在同一房屋，即先买人取得对房屋的实际占有，但同时让与人也并未丧失占有，于前妻将房屋让与后买人时，处于后买人位置的一般理性人即使尽合理注意，也难以发现不动产上存在与登记内容相冲突的所有权主张，因此不能推定后买人具有恶意。

(二)关于占有界定的立法设计及其阐释

不动产占有是公示效力的前提条件和逻辑起点。因此，只有明确界定具有物权法规范属性的占有，才能为公示效力提供制度背景和功能基础。笔者认为，在《物权法》第14条增加第2款后，应再增加一款，作为第3款：“只有合同订立时该不动产已为他人公开、明确和排他地占有，并且该占有明显违背登记事项时，方可适用前款规定。”这一款规定包括以下几个内容：

1.后买人所有权变动的原因行为发生时先买人必须已经实现了现实占有。不动产占有公示效力赋予了后买人对不动产权属状况的调查义务，若先买人于后买人于交易时尚未实施对不动产的占有，则后买人仅有义务查看登记簿，无需对不动产是否存在冲突性权利进行调查，实际上也无从调查。先买人于后买人交易后实施了不动产现实占有的，无论占有是在后买人的不动产登记之前后，先买人对于该财产实施的占有，均不构成导致公示效力发生的有效占有，后买人没有进行调查的义务。[注]See Paganelli v. Swendsen，50 Wn. 2d 304; 311 P. 2d 676, at 679; 1957.

2.占有必须公开、明确和排他的占有。不动产占有的公示效力源于占有的权利外观所具有的权利推定效力。这就要求买受人对不动产的占有必须是公开、明确和排他的占有。“公开”是指占有人必须以能够向全社会公示其权属主张的方式实现占有，并积极回应他人对于房屋权属状态的调查，而不能隐藏、掩盖其所有人身份；“明确”是指占有人必须对房屋的原始状态进行符合所有权人身份的改变，使房屋丧失了尚未被他人占有的初始状态，同时这种占有必须已经稳定持续一定时间；“排他”是指占有人必须明确反对任何试图侵犯其所有权主张的行为，而不能听之任之。在我国司法实践中，曾有判决依据先买人在占有房屋后已经实际承担所有权人的主要维修义务而认可占有的公示效力。[注]参见新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2012)乌中民四终字第27号判决书“王丽芳与新疆星云房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷上诉案”。总之，占有人对于房屋的占有必须达到已经为让与人以外的其他人“使用中”程度的外观特征，仅仅获得钥匙而空置房屋并不符合公开、明确和排他的要求，不构成有效的占有。

3.占有必须同登记公示的内容相冲突。既然不动产占有的公示效力要求后买人承担“调查义务”，那么，该不动产的权属关系必然具有存在权属纠纷的外观，即不动产占有所显示的权属状态与登记公示的权属状态不一致。“只有当占有可疑时，才引发了调查义务。如果占有人的占有与已登记的不动产权属关系相符合，那么就不存在调查义务。”[注]Roger H. Bernhardt, Ann M. Burkhart: Real Property, 4th Edition. 影印版，法律出版社2004年版，第348页。