抑制房地产市场波动的对策分析

何红

摘 要：为抑制房地产市场波动，建立房地产市场发展目标是必要的。过去的房地产市场主要追求经济的发展而忽视了社会的需求，因此，明确房地产市场发展的目标是抑制房地产市场波动，促进其稳定健康发展的前提和基础。通过对房地产市场波动含义和房地产市场波动根源的分析，提出抑制房地产市场波动的对策。

关键词：房地产；市场波动；对策

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地产市场波动含义

学术界对房地产市场波动并没有确切的定义，许多学者将“房地产市场周期”及“房地产市场波动”混为一谈，但是二者之间存在着很大区别。简单来说，房地产市场波动包含多种形式，周期波动只是其中一种。房地产市场波动广义的含义是房地产经济数量表现出依时间先后次序所组成的排列，狭义的定义是指房地产价格水平、房地产经济增长率等方面的波动形成的整体运行状态。

二、房地产市场波动根源

房地产市场供求关系变动是房地产市场波动的根本原因。从长期来看，房地产需求会不断上升，这是由房地产在国民经济中的支柱性地位所决定的；而另一方面，由于房地产的不可移动性，尽管土地供给和房屋供给都会不断增加，但是二者在数量和结构上总是存在差异，这就使得一定长的时间内房地产市场发展中存在波动。假设房地产市场供给在短期内保持相对不变，房地产市场需求呈现持续出上升趋势，而此时土地的供应量不变，房地产生产过程较长，使得房地产市场无法在短期内增加供给，从而使得在相对较长的房地产市场运行过程中，基本保持不变的房地产供给将无法在短期内满足不断上升的房地产需求，导致房地产市场波动。

三、抑制房地产市场波动的对策

1.明确房地产市场发展目标

房地产业的稳定健康发展与其市场繁荣，带动了国民经济增长，提高了居民的生活水平。为抑制房地产市场波动，建立房地产市场发展目标是必要的。过去的房地产市场主要追求经济的发展而忽视了社会的需求，因此，明确房地产市场发展的目标是抑制房地产市场波动，促进其稳定健康发展的前提和基础。

2.加大房地产市场需求调控

供求关系是房地产市场波动的根源，因此调整房地产市场的需求和供给平衡才能从根本上抑制房地产市场的大幅度波动。针对中国房地产市场需求的特点，应通过抑制投资和投机需求、限制被动需求、打击虚假需求三种措施来调整需求和供给之间不平衡关系。

3.加强保障性住房建设

中国保障性住房制度订立及建造过程中存在一些问题，出现了资格审查不严，保障对象错位；建设标准不严，户型不合理；区位不合适，交通不便利等现象，这些问题的存在阻碍了保障性住房建设的发展。在保障性住房制度完善方面，应加大保障性住房建设考核力度，盘活空置房进入保障性住房市场、鼓励房地产商参与保障房建设，完善保障性住房的准入和退出制度。

4.健全房地产市场监控机制

房地产市场运行是个完全动态的经济变化过程，对房地产开发项目的完整周期实行动态跟踪能更早的发现房地产市场中存在的问题。首先，应建立房地产市场预警机制，根据监测的数据设立合理的警戒线，为房地产市场调控的时间与手段提供依据。其次，应完善房地产市场监测机制，通过房地产市场监测数据，政府或房地产企业可以对市场进行周密的分析，进而预测供应量，促进供给与需求平衡。房地产市场监测体系建设必须注重其长效性，从监测制度、信息及动态等方面加强长效机制建设。

5.完善房地产业相关政策

能有效抑制中国房地产市场波动的宏观调控政策有许多因素，主要包括土地供应政策研究、金融政策研究和税收政策等方面。

（1）完善土地政策

中国土地政策是房地产市场宏观调控体系中重要组成部分，它以优化土地资源配置、保护土地资源为最终目标，通过经济、法律及行政手段，以保证国民经济稳定健康发展。为了使中国房地产市场供需平衡、结构合理，土地供应应进一步定量化、结构化与目标化。根据土地政策对房地产市场的产生的三方面影响，应加强城市存量用地挖潜供应，增加保障性住房土地供应比例，完善城市土地节约集约利用考核评价。

（2）完善金融政策

房地产金融是指，贯穿房地产全过程，随着中国房地产金融政策体系的建立和完善，中央银行在货币政策上对房地产市场的发展进行引导，运用金融政策促进房地产市场稳定健康发展。金融政策对中国房地产市场的的影响体现在市场供给与需求平衡关系上，通过供给与需求的调整来影响房地产市场的价格。首先，房地产金融政策通过调节货币供应量以及利率水平等方面来影响房地产开发企业的融资能力，从而影响房地产市场的供给。其次，金融政策对住房需求市场针对性渐强，2011年1月国务院对贷款购买第二套住房进行了限制，规定贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从以上国家出台的金融政策来看，国家的宏观调控政策对房地产市场的需求的控制地位越来越重要，影响程度越来越强。

（3）完善税收政策

房地产税是国家经济宏观调控的重要手段之一。房地产市场体系包括开发、转让及交易和保有3个阶段。房地产开发阶段课税，将会影响房地产商品的供给，控制投资规模和调节投资结构；房地产转让阶段课税，能够有效抑制房产投机行为，影响房产市场的需求；房地产保有阶段课税，会使资源得到合理使用和最优化的配置。通过以上三个阶段税收的调控，可平衡房地产市场的供求矛盾，避免房地产泡沫带来的不利影响。首先，应制定科学的房地产税计税依据，增强其税收的灵活性和针对性；改变税收分块管理的现状，加强房地产交易的公正性，增强房地产税收课征的有效性。其次，不断完善房地产价格评估制度。一方面，要加强对房地产价格监测和评估体系，逐步形成能符合中国实际国情的房地产估价体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，税务部门内部应建立健全评税机构和培养专职评税人员，加强房地产税收征管的力度。参考文献：

[1] 黄超杰.房地产市场供需对房价波动的影响分析[D].济南：山东大学，2010.

[2] 刘国庆.房地产业对相关产业带动效应的动态分析[J].集体经济，2009，（10）.

[责任编辑 仲 琪]endprint