对土地市场招拍挂制度探索

黄淑娟

【文章摘要】

本文通过针对土地市场招拍挂制度的发展过程、操作程序、制度的优点和存在的问题、以及其解决对策的方法进行简要分析，从而不断丰富和完善我国土地市场的秩序，促进我国土地资源的科学开发与合理利用，提高政府对土地出让市场的管理水平。

【关键词】

土地市场；招拍挂制度；问题；对策

土地市场招拍挂制度就是国家针对土地出让、买卖进行招标、拍卖、挂牌的简称，是我国对经营性用地出让的指定交易方式。该制度的提出，不但规范了我国土地市场秩序、同时提高了国家政府部门对土地的管理水平，促进了我国房地产的发展，维护公平、公开、公正、透明的市场竞争秩序。然而，在该制度实施过程中仍然存在各种问题，必须采取有效措施进一步解决。

1 我国土地市场招拍挂制度概述

1.1发展过程

新中国建立以来，在很长时间内，我国的土地制度是行政指令的无偿使用的制度，在这样的土地制度下引发了各种各样的问题，比如：土地资源配置不合理、土地资源浪费严重、土地资源利用单一、土地资源非法占用、土地资源使用权属不明确等等，严重阻碍到社会经济的发展，引发诸多纠纷与矛盾，影响社会稳定。改革开放后，为了能够有效解决这一问题，我国逐步建立了相关的使用权转让政策和相继出台了各种制度。

这一系列制度的实施，使土地制度得到大幅度的改善，并建立了土地有偿使用的系列制度。该制度的建立，不但充分体现了土地的独特性，还体现出了国家对土地所有权分配的合理性、使用权的多样性。虽然这样的制度具有一定的意义，但还是存在诸多问题，比如：土地交易过程中没有公开，腐败问题时常发生，导致资产的大量流失；制度缺乏，致使价格不合理、交易不公平，使用不科学等现象的经常发生。因此，国家相关部门又开始针对这一问题进行研究，并于2002年颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，该制度明确规定凡是经营式的土地，都必须通过招拍挂的方式来出让。

至此，我国的土地制度发生了根本性的变化，真正有利于土地市场合理利用、科学管理；真正有利于我国社会经济的大发展；真正有利于妥善解决历史遗留问题，促民生。其作用主要包括两个方面：一，招拍挂制度有效规范了使用权的出让和管理，有利于公平、公开、公正、透明的土地市场建立；二，在中国土地市场并不是很完善的情况下，这个制度的实施可以帮助发现土地市场运营中的潜在问题，从而为完善我国土地制度做进一步研究提供有效的素材奠定一定的基础。

1.2招拍挂制度优点

我国现有土地招拍挂制度的优点主要有三个方面：

第一，有利于规范我国土地市场的需求行为。

我国土地招拍挂制度，是以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详细、科学、有序的土地出让计划，并通过各种传媒方式进行公示，按照我国土地招拍挂的制度推出地块，进行土地公开竞争、公平交易的一种市场行为。政府在通过招拍挂转让方式中，公开评标拍卖信息，保证了各潜在需求者的机会均等，保证了土地市场的公平性。各潜在需求者在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。

这样，不但使土地储备、供应、交易等相关信息得到了公开，规范了土地市场的出让行为；保证国有土地资源的有序、良性循环与科学、合理的运用，维护我国土地资源的生态需求，市场需求和社会需求。

第二，有利于加强我国土地市场的管理能力。

土地是全社会首要的宝贵资源，要想在配置过程中做到合理、充分应用和良性、循环开发，就必须通过各种管理手段进行科学合理配置；而且在相应的配置过程中，应该得到全社会的过程监督，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中出现的腐败寻租等现象。

第三，有利于提高我国土地市场的开发效率。

目前所实施的土地招拍挂制度为熟地后再招标，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，经营者可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，解决土地的其它相关问题，配套设施也得到合理分配，开发商只需按照规划、设计、施工要求，办好相关手续后取得《建设用地批准证书》后，即可进行土地开发，不但大大缩短了工作时间，还控制了施工成本，提高了土地的开发效率。

2 土地市场招拍挂制度存在的问题及处理对策

就事实而言，自我国土地市场招拍挂制度实施以来还存在诸多问题，主要表现为以下三个方面最为突出：

第一，人为干扰严重，特别是政府人员干预，在土地招标拍卖挂牌前，故意设置地块的投资风险，提高人为门槛和设置陷阱，隐瞒土地相关信息，为特定的投资者量身定做，让潜在投资者知难而退；在土地招标拍卖挂牌后，存在政府人员暗箱操作，或出面协调、或和特定投资者联手打压其它投资者，造成土地市场交易诸多不公平现象，使土地在政府的阳光制度下，将不公正的交易演变为公正的交易。

第二，土地信息不全，严重影响潜在需求者的开发定位，致使大部分投资者无法判断，因而无法做出合理的资金安排，从而被变相排斥交易。

第三、土地招拍挂的评价过程和标准过于单一，目前以价格作为唯一标准去进行招拍挂，评价过程和标准过于单一导致土地资源没有得到应有和合理综合效益。

针对以上三种问题，相应的对策如下：

1）转变政府职能，建立健全的市场监督机制，确保交易的公正性

在土地市场招拍挂制度实施的过程中，对价格进行控制是非常重要的，政府应当转变政府职能，建立健全的市场监督机制，保证土地价格的稳定性和土地的全方位综合开发，并完善土地的招投标管理机制，让社会监督得以实现。

2）加大土地信息的全方位公示，提高土地社会信息公示专业化。

在土地市场招拍挂制度实施的过程中，减少政府干预现象就必须加大土地信息的全方位公示，强化土地社会信息公示专业化，防止非法手段获得土地，防止土地假招标、假拍卖、假挂牌，促进招拍挂制度的健康发展。

3）提高政府土地的综合管理能力，提升和严格监督评价过程和标准

在土地招拍挂制度实施过程中，政府部门必须采取措施提高管理能力。要善于宏观调控，保证土地市场的健康发展；要建立土地出让制度，促使土地招拍挂制度的完善；并提出完善的招投标管理机制。要采取有针对性的措施制定出土地的评价过程和标准，完善土地配套要求，在价格不变的前提下，可以将承建公共配套设施、承建廉租房、公租房贡献的大小作为中标的依据，确定土地招标方法，还要制定合理的底价和最高限价，促进整个宏观经济的健康发展。

3 结语

通过以上介绍，我们了解到我国土地市场招拍挂制度的出台后，有利于规范土地市场，提高政府管理能力，加快土地的社会的综合利用，改善社会经济环境，并且有针对性去约束政府人为干预，提高政府利用市场的管理能力，完善土地供应计划，并对土地价格进行有效的合理的限制，从而不断改进并完善土地的招拍挂制度。

【参考文献】

[1]张炜，冯海超.土地招拍挂制度对土地高效利用的影响及对策研究[J].《规划师》论丛，2011（00）.

[2]黄莹，苏明飞.对土地招拍挂制度的浅思[J].黑龙江史志，2008（14）源经济，2010（07）.