简析城市建筑设计及施工管理

曹志凯+++张森

摘要：

在工程建设方面，人们习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是相互关联的，存在着对立统一的六辨证关系系，要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。

关键词：工程设计；造价；管理

一、设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的优劣直接影响到建设的费用和建设工期，直接决定人力、物力和财力的投入。科学合理的设计，可降低工程造价10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复后，技术、费用问题很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。

（一）推行招标。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

（二）开展限额设计。设计人员应熟悉掌握建筑工程的预算定额及费用定额，熟悉建筑材料的预算价格，然后按照项目投资的估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。

（三）严把合同关。由于目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。因此应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束力，这是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。

二、招标与成本控制

（一）招标过程中的成本控制。工程招投标包括设备、材料采购和施工两个方面。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象。要做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。另外还有合理低价，所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价，作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。

（二）做好合同签定工作。应按合同的内容明确协议的条款，对合同中涉及的费用，如工期、价款结算方式、违约争议的处理等，都应该有明确的约定。在签定过程中，对招标文件及设计中不明确的、不具体的内容，通过谈判，力争得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能会引起索赔的因素，对索赔要具有前瞻性，有效避免过多索赔事件发生。另外，还应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使得风险适当转移、有效分散和合理规避，以便提高工程造价的控制效果。

三、施工阶段成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸、合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象。但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。

（一）减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为开发商造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从各个方面确定是否需要进行工程变更。

（二）管理模式。建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经过监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

（三）技术措施。对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等。在技术上要想法实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

（四）经济措施。严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。材料供应须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

（五）竣工阶段的成本控制。该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

四、结语

中国住宅开发建设正面临一场新的革命。从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面要求越来越高，作为房地产开发企业首要的目标是工期短，质量优，投资效益好。针对房地产项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。

【作者单位：河南郑州】