房地产项目风险管理研究

张文燕

摘 要：随着我国经济社会的快速发展，人民的物质生活水平不断提高，对住房的需求也不断增加，在这样的社会背景下，房地产行业得到了前所未有的发展，在国民经济发展占据着越来越重要的作用，房地产也成为了我国的支柱产业之一。但是，房地产行业具有综合性、专业性、技术性等特点，其自身发展受社会环境、宏观经济、技术发展等多方面因素的影响，整体包括较多的不确定性，风险很高。因此，如何加强房地产项目的风险管理，也是当前房地产行业发展中亟待解决的问题。本文将房地产项目风险管理的理论与实践相结合，对当前的风险管理方法进行了详细的分析与研究。

关键词：房地产项目；风险管理；研究

0 前言

房地产行业是一个高投入、高回报、高风险的行业，国家的宏观政策环境、人民的收入水平、建筑技术的发展都直接影响到行业未来的发展方向。当前我国的房地产投资不断增加，局部地区出现发展过热的情况；并且全国空置商品房面积过高，房地产价格上涨过快；房地产行业过度依赖银行信贷，房地产企业自身负债居高不下等。这些问题都给房地产行业的发展带来了很多风险，在这样的发展环境下，房地产项目的风险管理就显得尤为重要。

1 房地产项目风险管理概述

1.1 房地产项目概述

房地产开发的概念有狭义与广义之分狭义的房地产开发仅指土地开发，而广义的房地产开发则包括土地开发与房屋建设的全过程。本文所要讨论的即是广义的房地产开发，包括项目方案设计、征地拆迁、房屋施工管理、竣工验收的所有过程。房地产项目是一种影响因素众多的施工建设项目，具有不可移动性、唯一性、投资规模大、开发周期长、开发环节涉及面广等一系列特点，这些特点也提高了房地产项目的不确定性，增加了出现项目风险的几率。

房地产开发的程序主要包括：（1）立项决策，通过详细的市场调查确定项目建设的具体内容。（2）土地所有权的获得，确定准确的建筑用地红线图。（3）项目建设方案的确定，建筑施工的各类前期准备工作。（4）建筑施工阶段，通过专业的施工管理保证设计方案的完成。（5）房屋销售工作，加强宣传，及时回收资金。

1.2 房地产项目风险管理概述

房地产项目风险管理是指开发商借助科学的风险管理理论，通过先进的技术与方法对房地产项目的风险因素进行识别与评估，采用科学的方法对各类风险项目进行应对与监控的管理手段。与其他的风险管理相比，房地产项目风险管理具有不确定因素多、投资规模大、设计领域多等特点，这也极大得增加了风险管理的难度。房地产项目风险管理的主要目标是运用科学的管理控制手段，减少和预防项目风险，降低项目风险损失，保证项目的顺利完成。损失前目标与损失后目标是房地产项目风险管理的两个重要方面，分别起到预防项目风险以及降低风险损失的作用。

房地产项目风险管理的过程与其它风险管理相似，主要包括风险识别、风险分析、风险应对、风险监视和控制等。在房地产项目的风险管理中，由于房地产项目的影响因素众多，不确定性较高，风险分析是整个管理过程中最复杂的环节，需要建立科学的风险评估与分析方法，对项目风险进行定性与定量分析。

1.3 房地产项目风险管理理论

房地产项目风险管理理论包括房地产项目风险识别、房地产项目风险评估、房地产项目风险应对、房地产项目风险监控等四个方面。

（1）房地产项目风险识别是对房地产项目风险进行分解、细化的阶段，是整个风险管理的基础，风险识别工作出现误差就会影响到风险评估以及风险应对措施的实施；当前风险识别的依据包括项目规划、风险管理规划、风险类型、影响因素等。（2）房地产项目风险评估是对项目风险进行估计与评估的过程，并根据评估结果对不同的风险项目进行优先排序，以指导后续的应对及监控工作。（3）房地产项目风险应对即是对项目风险进行综合性处理的过程，当前的风险应对通常采用风险规避、风险转移、风险预防、风险抑制、风险自留等方式，通过科学的手段降低项目风险对项目建设的威胁，保证房地产项目的顺利完成。（4）房地产项目风险监控是对项目风险的识别、评估、应对进行综合性监督与管理的一项流程，对于风险管理目标的实现有着重要意义。风险的跟踪报告与调查、风险的重新评估都是风险监控的重要方法。

2 案例分析

2.1 项目概述

某房地产项目为商业地产和住宅的综合体，项目总用地面积284050平方米。可建设用地212510平方米，其中，商业用地可建设用地面积29320平方米，住宅用地可建设用地面积183190平方米。城市公共用地面积71540平方米，其中，市政道路用地36920平方米，城市公共绿化用地34620平方米。本项目地块基本呈四边形，如图1。本项目总投资12.1亿元，投资回收期为3.4年，总投资收益率13.79%。

2.2 项目的风险识别

通过对本项目是市场分析、政策分析以及经济分析，结合房地产项目风险识别的方法与步骤，本项目所采用的风险识别方法主要包括以下几个步骤：（1）联系财务部、项目部、后勤部、建设部、风险管理部等各个部门主要负责人，结合企业在房地产项目中的经验，探讨工程项目可能出现的风险类型，总结出市场风险、政治风险、自然风险、财务风险、管理风险、技术风险等几大类，提高应对项目风险的能力。（2）进行周边项目的风险调研和评估，对周边的生态环境、交通环境、商业环境等有充分的预估和了解，对该项目周边的房地产项目进行调研，避免房地产项目的恶性竞争和同质化现象。（3）通过邮件调查的方式，以选择题和问答题的形式进行风险调研。（4）通过电子邮件的形式咨询相关学者与专家，包括高校研究人员、经验丰富的房地产开发项目经理以及房地产行业的项目投资人等。（5）结合专家的咨询结果对邮件调研的数据进行分析整理，列出初步的风险清单，并交由专家确定最终的风险清单。最终的项目风险清单如图2所示。endprint

2.3 项目的风险评估

通过灰色系统理论以及模糊层次分析法对该项目的风险进行评估。通过灰色关联分析法对项目敏感性进行分析，结果表明，在销售价格、建筑成本、土地成本等三个因素中，建筑成本是总投资收益率的最敏感影响因素。采用模糊层次法分析对项目的总体风险进行评估，对各个风险的权重进行精确判定，最终得出16个风险因素的权重排序，资金支付是该房地产项目的最大风险。具体权重计算结果见表1。

2.4 项目风险的应对及监控

对项目风险的应对措施主要包括以下几个方面：（1）加强财务风险控制，明确不应过度负债，通过应急资金支持应急计划项目；区别对待长期负债与短期负债，提前销售时间，加快资金回收；加强前期手续风险预防工作，各部门之间加强沟通与协调。（2）采用合理招标优化设计方案，弱化项目设计变更风险；引入限额设计，根据投资预算确定设计限额，加强成本控制；完善设计变更审查机制，制定详细的工程造价分析表。（3）建立完善的项目管理机制，保证各个阶段的流畅运行；严格控制工期，避免拖延工期而产生的风险；在工程承包合同中加入严格的工程进度条款，合理转化工期风险。（4）加强质量监督管理，严格审查承包商与分包商的专业资质；建立完善的施工现场质量监理体制，保证施工质量与效率；形成专业的人员培训制度，不断优化施工队伍；加快高新技术的引入，提高施工工艺水平。（5）严格控制安全事故风险，以安全生产为第一要务；制定详细的监督计划书，明确施工各方职责，层层把关，做好安全监督工作；注意其他风险因素的控制，对地下环境资料、地质勘探工作、天气变化情况提高重视，降低施工建设的不确定性。

3 结语

房地产项目具有周期长、投资高、涉及环节复杂等特点，加之当前多数房地产企业专业管理水平的不足，进一步增加了项目开放过程中的风险。本文在分析了房地产项目风险管理概况的基础上，借助项目实例，对风险管理的流程及方法进行了研究，进一步证明了房地产项目风险管理的重要性。在实际的房地产项目风险管理工作中，必须建立专业的风险管理体系，对项目开发全过程的风险因素进行全面分析，从而形成系统的风险控制方法，保证房地产项目的效益最大化，对房地产行业的健康、稳定发展有着重要意义。

参考文献：

[1]刘绍明，房地产项目风险管理及防范措施研究[J]，管理与财富，2009（9）.

[2]晏国菀，朱丹宏.观调控下的房地产业风险实证分析[J].重庆大学学报（社会科学版），2010（11）.

[3]古雨.从中美两国房地产行业看两国经济模式[J].商场现代化，2012（9）.

[4]王有志.现代工程项目风险管理理论与实践[M].中国水利水电出版社，2008.

[5]马旭晨.现代项目管理评估[M].机械工业出版社，2008.endprint

2.3 项目的风险评估

通过灰色系统理论以及模糊层次分析法对该项目的风险进行评估。通过灰色关联分析法对项目敏感性进行分析，结果表明，在销售价格、建筑成本、土地成本等三个因素中，建筑成本是总投资收益率的最敏感影响因素。采用模糊层次法分析对项目的总体风险进行评估，对各个风险的权重进行精确判定，最终得出16个风险因素的权重排序，资金支付是该房地产项目的最大风险。具体权重计算结果见表1。

2.4 项目风险的应对及监控

对项目风险的应对措施主要包括以下几个方面：（1）加强财务风险控制，明确不应过度负债，通过应急资金支持应急计划项目；区别对待长期负债与短期负债，提前销售时间，加快资金回收；加强前期手续风险预防工作，各部门之间加强沟通与协调。（2）采用合理招标优化设计方案，弱化项目设计变更风险；引入限额设计，根据投资预算确定设计限额，加强成本控制；完善设计变更审查机制，制定详细的工程造价分析表。（3）建立完善的项目管理机制，保证各个阶段的流畅运行；严格控制工期，避免拖延工期而产生的风险；在工程承包合同中加入严格的工程进度条款，合理转化工期风险。（4）加强质量监督管理，严格审查承包商与分包商的专业资质；建立完善的施工现场质量监理体制，保证施工质量与效率；形成专业的人员培训制度，不断优化施工队伍；加快高新技术的引入，提高施工工艺水平。（5）严格控制安全事故风险，以安全生产为第一要务；制定详细的监督计划书，明确施工各方职责，层层把关，做好安全监督工作；注意其他风险因素的控制，对地下环境资料、地质勘探工作、天气变化情况提高重视，降低施工建设的不确定性。

3 结语

房地产项目具有周期长、投资高、涉及环节复杂等特点，加之当前多数房地产企业专业管理水平的不足，进一步增加了项目开放过程中的风险。本文在分析了房地产项目风险管理概况的基础上，借助项目实例，对风险管理的流程及方法进行了研究，进一步证明了房地产项目风险管理的重要性。在实际的房地产项目风险管理工作中，必须建立专业的风险管理体系，对项目开发全过程的风险因素进行全面分析，从而形成系统的风险控制方法，保证房地产项目的效益最大化，对房地产行业的健康、稳定发展有着重要意义。

参考文献：

[1]刘绍明，房地产项目风险管理及防范措施研究[J]，管理与财富，2009（9）.

[2]晏国菀，朱丹宏.观调控下的房地产业风险实证分析[J].重庆大学学报（社会科学版），2010（11）.

[3]古雨.从中美两国房地产行业看两国经济模式[J].商场现代化，2012（9）.

[4]王有志.现代工程项目风险管理理论与实践[M].中国水利水电出版社，2008.

[5]马旭晨.现代项目管理评估[M].机械工业出版社，2008.endprint

2.3 项目的风险评估

通过灰色系统理论以及模糊层次分析法对该项目的风险进行评估。通过灰色关联分析法对项目敏感性进行分析，结果表明，在销售价格、建筑成本、土地成本等三个因素中，建筑成本是总投资收益率的最敏感影响因素。采用模糊层次法分析对项目的总体风险进行评估，对各个风险的权重进行精确判定，最终得出16个风险因素的权重排序，资金支付是该房地产项目的最大风险。具体权重计算结果见表1。

2.4 项目风险的应对及监控

对项目风险的应对措施主要包括以下几个方面：（1）加强财务风险控制，明确不应过度负债，通过应急资金支持应急计划项目；区别对待长期负债与短期负债，提前销售时间，加快资金回收；加强前期手续风险预防工作，各部门之间加强沟通与协调。（2）采用合理招标优化设计方案，弱化项目设计变更风险；引入限额设计，根据投资预算确定设计限额，加强成本控制；完善设计变更审查机制，制定详细的工程造价分析表。（3）建立完善的项目管理机制，保证各个阶段的流畅运行；严格控制工期，避免拖延工期而产生的风险；在工程承包合同中加入严格的工程进度条款，合理转化工期风险。（4）加强质量监督管理，严格审查承包商与分包商的专业资质；建立完善的施工现场质量监理体制，保证施工质量与效率；形成专业的人员培训制度，不断优化施工队伍；加快高新技术的引入，提高施工工艺水平。（5）严格控制安全事故风险，以安全生产为第一要务；制定详细的监督计划书，明确施工各方职责，层层把关，做好安全监督工作；注意其他风险因素的控制，对地下环境资料、地质勘探工作、天气变化情况提高重视，降低施工建设的不确定性。

3 结语

房地产项目具有周期长、投资高、涉及环节复杂等特点，加之当前多数房地产企业专业管理水平的不足，进一步增加了项目开放过程中的风险。本文在分析了房地产项目风险管理概况的基础上，借助项目实例，对风险管理的流程及方法进行了研究，进一步证明了房地产项目风险管理的重要性。在实际的房地产项目风险管理工作中，必须建立专业的风险管理体系，对项目开发全过程的风险因素进行全面分析，从而形成系统的风险控制方法，保证房地产项目的效益最大化，对房地产行业的健康、稳定发展有着重要意义。

参考文献：

[1]刘绍明，房地产项目风险管理及防范措施研究[J]，管理与财富，2009（9）.

[2]晏国菀，朱丹宏.观调控下的房地产业风险实证分析[J].重庆大学学报（社会科学版），2010（11）.

[3]古雨.从中美两国房地产行业看两国经济模式[J].商场现代化，2012（9）.

[4]王有志.现代工程项目风险管理理论与实践[M].中国水利水电出版社，2008.

[5]马旭晨.现代项目管理评估[M].机械工业出版社，2008.endprint