商业地产开发贷款的中美比较

吴疆+郝帅

摘 要：房地产融资是房地产金融学科的一个分支，也是与资金量需求巨大的房地产市场关系极为密切的一个方面。中国的房地产市场在经历了十几年的强劲发展后，在许多方面取得了不小的成就。目前我国房地产企业融资方式很多，但是银行信贷资金比重大的资金格局一直没有改变，这显然与我国不完善的金融市场有关系。

本文的主要创新点在于根据国家经济大背景和政府宏观调控，比较分析了中美房地产企业进行开发贷款时的差异，由此对于中国房地产开发融资的未来发展进行分析，提出房地产开发融资应当紧扣可持续发展的思想，并且支持中国房地产企业走向合理结构下的多元化融资。

一、中美房地产融资比较

根据中美房地产融资渠道：中国房地产融资渠道较为单一，倚赖于银行信贷，既增加了成本也增加了风险。美国房地产融资渠道更为多样化，市场完善度高。因此需改变中国房地产融资渠道的单一性。

根据中美房地产融资成本：由于美国融资渠道多，市场健全，竞争程度高，因此融资成本较低。中国房地产企业通过银行借贷的手续较为复杂，大规模的资金借贷较为困难，融资成本相对较高。

根据中美房地产融资风险：中国房地产融资的信用风险与流动风险都大于美国。应该学习美国经验，健全信用体系和房地产抵押二级市场。

根据中美房地产融资效率：美国发达的金融市场，完善的金融体系。尤其是在房地产市场火爆时期，各类机构和个人都愿意参与房地产市场，为房地产行业和项目融资提供了便利。同时辅以其他融资方式，由于资本市场发达，融资快捷方便。而我国银行贷款以中、短期为主，这与房地产开发的周期性不符。同时，通过资本市场融资的数目较为有限，房地产融资存在融资难和资金闲置不均匀的特点，融资效率不高。

二、美国模式在中国的意义

房地产行业需要金融业的支持。 依据美国房地产业的发展轨迹，可以预测我国未来的发展方向是房地产金融业。但是我国的房地产金融市场融资体系不完善，房地产金融创新工具缺乏，房地产企业融资表现为间接融资比重过大，即主要依赖于银行信贷。近年来，中国在企业贷款的商业银行采取审慎措施，贷款审批流程比较复杂，主要是基于短期内房地产贷款，不能满足房地产开发的需要。受全球经济低迷影响，国内房地产市场持续低迷，也影响了银行信贷的紧缩，这对银行来说当然可以有效控制风险，但是资金紧缺的现象开始困扰虫多房地产企业，降价销售成为一种无奈。我国房地产金融业的之后发展已经制约了我国房地产业的发展。

然而，我们必须认识到，当前以证券化融资和REITs为主的美国模式在我国是无法实现的。我国目前的市场环境和法律环境，决定了房地产以银行为基础的融资模式只能是以银行为基础，这和资本市场化的融资模式是互补的，而不是在融资过程中的替代品，在融资过程中，发传单企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合，并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。

三、中国房地产金融可持续发展

基于上文的分析，房地产开发贷款之时房地产企业融资的一种方式，必不可缺但是不能独当一面。房地产融资需要遵循可持续发展的原则才能既满足房地产企业融资的需要，又保证房地产金融的安全，避免金融风险或金融危机的产生。房地产融资的可持续发展可以从量性发展和质性发展两个方面展开。量性发展包括增大金融交易规模、增加金融机构、增多金融人员和扩充金融市场；质性发展包括提高金融效率、优化金融结构、协调金融环境等。

金融部门要对房地产行业大力支持，尤其是对房地产企业来说，需要的融资工具的高效率和多元化来支撑增长。打破单一的融资结构是其未来发展方向。在充分考虑外源性融资渠道的可行性及融资成本、融资风险的前提下选择合适的融资方式。对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外基金、REITs等多种方式或其组合。而众多的中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外，房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资，加强与外界的经济合作，实现融资途径的开发。

在银行贷款方面，应该推行贷款的阶段化和专业化。由于房地产开发阶段资金需求量巨大，为了保证资金能够及时到位，未来应实施贷款的阶段化和专业化。即根据房地产建设开发过程中得各个环节，分别同银行签订贷款协议，从而为各个环节安排合理的贷款规模。贷款专业化则是指定的地产项目同特定银行建立单独的、有针对性的贷款协议。

同时，需要完善此财务管理，加强信息透明化。一些非上市房地产企业难以得到外源融资的一个重要原因是财务不规范，信息不对称，使得债权人对其难以信任，影响融资。因此，从如实反映企业的经营成果以及取得外部投资者及债权人的信任的角度出发，企业应该完善财务管理制度，尽量减少信息不对称融资的负面影响。

同时，要健全财务管理，提高信息透明度。对于一些非房地产上市公司的一个重要原因是很难获得外部融资，信息不对称，使他们难以获得债权人的信任。因此，除了准确地反映企业的经营业绩，并获得投资者和债权人的信任角度外，企业应完善财务管理制度，最大限度地减少信息不对称融资的负面影响。

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