中国房地产亟待整体设计

李扬

核心提示：在被赋予新含义的城镇化背景下的房地产市场，必须设计一个总体蓝图，不能搞一刀切。

城镇化这样一个曾经被渲染的话题，现在被放在城乡一体化的框架下展开，是因为原来的城镇化实际上是开发区化，产生了很多弊端。中国人多地少，粗放式的城镇化是绝对不能再继续下去的。所以，城镇化必须调整到城乡一体化的框架下，必须讨论土地利用的效率问题，必须考虑经济资源的集中。

党的十八届三中全会讨论的城镇化，亮点是重新揭示并且定义了土地这个要素。中国社科院有九个研究所到各地调查城镇化，调查结果丰富多彩，但有一个共同点，就是获得了土地权利的农民不再愿意用放弃土地权利的方式变成城里人。土地要素揭示出来之后，乡下人和城里人之间的比较利益发生了根本性的倾斜，农民突然意识到自己比城里人多了一些东西，并不愿意变成城里人。

在这种情况下，城镇化就被赋予了另外的含义，一是面向所有国民的公共服务均等化；二是以提高土地效率、提高国民经济运行效率为目标。于是，房地产问题就会顺理成章地提出来。

过去常说房地产市场还会有十年、二十年黄金时期的主要论据，是中国的城镇化还会推行十年到二十年，每年会有一千多万人到城里买房子，这是所谓刚性需求的主要根据。可一旦农民不像我们所想的那样放弃土地变成城里人，这个刚性需求就虚空了。

十年九调控，也就是说房地产市场自从设立以来，已经接近经历一个完整的周期了，大家回头看看会发现这是一个高度区域化的市场，在北京看的房和在县城看的房完全不是一回事。因此，一个政策不可能在北京制定，在全国一刀切地去执行，目前就有很多地方的限购政策已经在松动。所以，因地制宜，采取不同的发展战略和不同的调控政策才是正途。

房地产市场出现转折，我们更大的担心是它对经济的全面影响。对于贷款者而言，房价如果跌了，会不会使得原来的优质资产变成不良资产，会不会使得原来的不良资产规模扩大？这就涉及到整个贷款结构中，所谓的止损保障体系问题。

中国的房子大致首付30%以上才可获得金融支持，商业银行和客户谈判的时候，一定还会在案板底下隐藏一些止损指标，最终人们购买住房实际得到的贷款，也就是银行真正付出的钱大概也只有购房款的一半多一点。从这个意义上说，房价要跌到一半多一点的水平，金融系统才会出现真正的损失。所以我们可以乐观地说，现在离止损线还较远。

基于这个基础，我认为新型城镇化背景下的房地产市场虽然在调整，但是还不会形成对经济产生重大影响的系统性风险。

对于城镇化政策调整乃至整个房地产市场出现的变化，应当稳妥设计、缓慢应对，而不应张皇失措地刺激和处理。现在到了必须设计一个总体的中国房地产市场蓝图的时候了。（支点杂志2014年9月刊）

（根据作者在2014中国企业竞争力夏季峰会上的发言整理）endprint