我国住房公积金融资及配贷机制相关问题研究

曹小红

【摘要】 公积金融资与配贷机制作为公积金制度的保障，融资作为入口而配贷作为出口，彼此之间的平衡与有序性关系到我国现有公积金制度能否顺利实施和发挥作用。两者相辅相成，良好的融资机制无疑为配贷机制的灵活性和充裕性提供了保障，同样配贷机制自身的有效性也能够更好地促进融资机制发挥和提高人们的缴存意愿。因此，文章探讨了我国现有住房公积金融资以及配贷机制中所存在的问题，结合我国现有国情以及国家“十二五”规划纲要，提出合理的改善建议与措施，进而更好地提升公积金使用效率，提高人们整体的生活质量。

【关键词】 住房公积金； 融资机制； 配贷机制

中图分类号：F244.3；F832.4文献标识码：A文章编号：1004-5937（2014）21-0063-04

引 言

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。自我国实行住房公积金制度以来，其作用效果非常明显，能够有效地借助于政府以及个人资金进行合理的购房，也与政府最初的公积金建立制度相一致。随着我国整体公积金使用效率以及涵盖范围的不断扩大，截至2012年，我国实际公积金缴存人数共有8 654万，同比2011年增加452万人，缴存金额超过了2万亿元，同比2011年增长31.1%。由于公积金缴存方式是单位出一份，个人出一份，其可以用于购买房产或是在退休后一次性领取，因而，自1999年实施公积金制度以来，我国整体公积金缴存率逐年上升，其中国企缴存比例要高于私人企业，事业单位缴存比例要高于企业单位。尽管如此，由于我国现有房地产价格的高速上涨，使得大量的公积金本身无法有效负担房屋购买需求，从而制约了公积金的使用效率（丛诚，2010），与此同时，国家相关政府以及公积金管理单位并没有对公积金实施有效的投资管理，这些无疑带来了大量的公积金冗余，并且，我国不同地区经济发展存在显著差异性，部分地区以及企业的公积金缴存缺乏力度，其并没有充分覆盖到各个区域（杨海宁，2010）。鉴于此，本文对住房公积金融资及配贷机制的相关问题进行了研究，以完善我国现行住房公积金的融资机制和配贷机制，更好地发挥住房公积金的作用。

一、我国住房公积金融资机制存在的问题

（一）住房公积金制度的覆盖率仍然很低

住房公积金制度是一项惠民便民的举措，其本身的设定初衷就是利用国家财政支持和企业补贴以改善人们的住房条件。但是，由于我国现有经济发展状况以及企业自身为了避免额外支出，他们往往会选择对现有的职工进行合理的公积金缴存规避或是不缴，这些无疑使得部分员工的利益受损。与此同时，我国目前缺乏足够的针对企业的监督管理机制，虽然国家已经强制企业缴纳“四险一金”，但是外部监督机制以及维权方式的不畅，最终导致了部分效益不佳的企业员工无法真正享受到单位的住房补贴，导致了住房公积金制度的覆盖率较低。

（二）住房公积金缴存利率低于同期商业银行存款利率

由于我国现有政府本身的公共财政管理能力相对于西方发达国家而言较弱，无论是对于养老金的管理还是公积金以及医疗保险金的管理都缺乏良好的规划以及有效的投资渠道，由此使得我国现有大量冗余住房公积金无法寻找到良好的投资渠道及使用出口，导致了其本身的存款利率低于同期金融市场存款利率（黄静，2009）。由表1可以看到，自2008年以来公积金每年结转利率都低于同期金融机构一年定期存款，由此说明了现有公积金使用效率远远不足，而较低的住房公积金存款利率会滋生住房公积金管理的寻租活动和腐败行为，因而未来必须要借鉴目前养老金投资理念，积极借助于资本市场投资方式进行合理的资金运转投资。

（三）公积金强制缴存机制造成了住房公积金制度的不公平

“强制缴存”的立法基础是通过法律强制社会大众纳入公积金这一政策性住房储蓄机制。但是，就我国现有的住房公积金使用制度而言，只有当个人进行购房或是房屋改善的过程中才能够使用这一笔资金，由此那些没有住房需求或是买不起房的人被动地缴纳了公积金，他们仅仅是履行了自己的义务，而没有享受到应有的权利，这在无形中就是对于其利益的剥削，这也直接造成了部分专家学者对于现有公积金制度的质疑。根据Mark Boleat（1990）的经典理论：任何住房金融制度都必须能够提供具有稳定资金来源的长期贷款。显然，其与公积金强制缴存制度的初衷相违背了。

二、我国住房公积金配贷机制及存在的问题

目前我国住房公积金实行“以存配贷、低存低贷”的配贷机制，也就是说个人需要缴够一定年限以及一定金额的公积金之后才能够享受到相应的公积金优惠贷款利率。根据截至2008年末的数据，公积金贷款由2005年的4 599亿元增加到2008年的10 601亿元，个人购房贷款余额由2005年的2 833.9亿元增加到2008年的6 094.2亿元，平均增长40.6%。公积金贷款作为住房公积金制度的补充制度，其本身能够更好地配合现有住房公积金缴纳款项，从而帮助缴纳者实现购房需求，但是，由于贷款制度本身设计得不合理以及监督管理中所存在的漏洞，导致了部分家庭在实际过程中无法充分享受优惠贷款利率，并由此带来了一系列的社会财富分配不均等现象，而这都是我国现行住房公积金配贷机制亟需完善之处。

（一）住房公积金配贷群体和实际需求群体不匹配

由于我国现有的房地产价格飞速上涨，公积金本身的缴存数额完全无法与房价相提并论，特别是对于大部分的中低收入群体而言，他们本身的公积金缴存比例就低，与此同时自身的收入有限，因而即便能够支付购房首付，依然无力支付高额的贷款。因此，借助公积金购房者大多是中高收入人群，他们本身的收入以及住房条件都较为优越，其购房更多是出于投资目的，而他们因为自身公积金缴纳数额和比例较高，因此能够充分利用公积金低息贷款，实现其投资目的。根据GMO白皮书，我国住房公积金贷款人存款数额比较如表2所示。

由表2可知，现有公积金贷款人中，大部分人的存款比例超过了45万元，由此可见公积金贷款的不平衡性。与此同时，住房公积金的强制缴存制度，导致了现有的住房公积金的净储户中，更多是低收入或是失业人群。而这显然与公积金配贷机制的初衷相违背，并没有充分服务于对于购房以及住房有需求的群体，导致了实际服务群体和需求群体之间的不匹配。低收入群体反而成为了高收入群体的“嫁衣”。

（二）住房公积金配贷与现行房价不匹配

住房公积金配贷与现行房价不匹配，这是造成我国现有公积金配贷机制失灵的重要原因。以经济发达的上海为例，其自2008年以来房价每年同比增长20%，商品房房价2013年最新数据为均价每平米2.8万元，经济适用房均价每平米为5 600元。与此同时，2008年以来公积金每年缴纳金额增长率为4.5%，五年以上住房公积金贷款利率为3.87%，显然公积金缴纳存款额无法与房产价格相匹配，现有的购房贷款需求已经远远超出了住房公积金配贷上限，意味着其本身无法充分满足人们的购房需求。

（三）住房公积金低存低贷引发“马太效应”

“马太效应”在经济学中反映贫者愈贫，富者愈富的收入分配不公现象。显然，现有的公积金配贷机制、缴存机制以及房价三因素导致了我国目前住房公积金本身成为了高收入者敛财的工具，而中低收入者由于无法充分享受现有的公积金低息贷款，却又不得不强制缴存，必然进一步拉开了彼此之间的贫富差距。对于中低收入者来说，他们无力进入住房市场，因此无法享受公积金贷款，他们所缴纳的住房公积金就补贴了其他高收入的缴存者（于洪东、刘文杰，2008）。

三、完善我国住房公积金融资及配贷管理的对策

（一）完善我国现行住房公积金的融资机制

1.扩大住房公积金缴存对象和缴存比例

对我国现有的公积金缴存制度而言，未来必须进一步加强外部监督管理机制，完善住房公积金缴存管理方式，强制企业缴存，要求其履行自己的实际义务。与此同时，在现有的基础上，利用优惠的税收措施，鼓励企业提高自身的缴存比例，从而更好地保证员工的购房补贴利益。长期而言，我国的公积金覆盖范围以及缴存对象，不仅仅是针对城镇居民，同时也应该保证外来务工人员的利益。例如，江苏省南通市也已经实施为外来务工人员缴纳住房公积金的做法，只有这样才能够保证人们安居乐业，才可以真正缓解城市发展中的矛盾。

2.提高公积金的缴存利率，改变住房公积金的封闭循环模式

我国过去的养老金、公积金以及医疗保险金因为封闭的管理模式，往往采用的是长期储蓄，并且由于资金的流动性，使得其本身结转利率低于同期银行的一年期存款利率，这无疑导致了大量的冗余资金使用效率的下降。因此，为了进一步提高公积金使用效率，提升其整体的公积金缴存利率，一方面可以借鉴发达国家的经验，通过对货币性基金等风险较低的基金投资管理，从而利用资本市场的财富杠杆效应，实现资金的增值保值；另一方面也可以将冗余资金合理地放贷给地方政府、政府重点扶持企业或是一些具有良好成长性的产业园区，以一种类似于VC（风险投资）的方式实现长期的增值（丛诚，2008），进而真正改变我国传统住房公积金的封闭循环模式，提高资金利用效率和缴存利率。

3.在当前公积金制度基础上，逐步实现住房公积金的自愿缴存

自愿缴存无疑是公积金制度改变的重要举措，其中上海在2006年已经审议通过了《上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存、提取和使用住房公积金实施办法》，由此也开创了我国公积金自愿缴存的先河，在此之后包括北京、西安在内的城市都纷纷效仿上海这一行为，给予自由职业者自愿缴存的权利。而未来我国应该进一步将其扩展到企业单位以及事业单位，更好地结合不同员工的实际需求进行合理的公积金缴存制度改革。同时，在抽离强制缴存之外，也应该进一步考虑如何对现有公积金制度进行补充，避免大规模缴存人数的下降所带来的公积金资金压力。

（二）完善住房公积金的配贷机制

1.发展住房公积金差异化配贷，提高中低收入者的购房能力

我国目前的公积金贷款利率以及贷款年限缺乏足够人性化和差异化措施，实行的是一刀切制度。未来为了最大限度地发挥住房公积金的配贷机制，应该实现差异化的配贷，增加对中低收入者的倾斜度，从而改善中低收入者的住房问题。特别是对商品房和经济适用房的公积金配贷机制分而治之，针对经济适用房完全可以进一步提高配贷额度和偿还年限，同时降低首付款金额以及贷款利率，从而真正使中低收入群体能够买得起房、住得起房、还得起钱。与此同时，对于住宅商品房也可以依据不同的价位实现差异化的配贷，以更好地提高公积金利用效率，降低大量冗余资金的存在，进而增强住房公积金的政策性功能，缓解住房公积金公平性的矛盾。

2.住房公积金配贷通过区域一体化解决地区发展不均衡问题

我国的经济发展一直面临着“城乡二元经济”的困扰，特别是东西部之间的差距进一步导致了公积金大量沉淀在商业银行，给商业银行提供了低成本的资金来源，造成了住房公积金来源与使用不匹配的矛盾。由此，为了充分保证以及减少公积金的冗余，提升其利用效率，可以建立统一的区域协调制度。充分借鉴现有的养老统筹机制，将住房公积金进行统筹管理，从而保证住房公积金配贷能够在各个区域内流转，更加合理地解决以及降低了区域间的公积金使用效率的不平衡，并且在统一支配管理下，大大提高资金的使用效率和住房公积金的增值收益。

3.完善住房公积金配贷的利益补偿机制

这是我国未来公积金配贷机制完善的重要内容之一，特别是随着取消强制缴存以及公积金投资利益的提升和利用效率的提高，未来必须要寻求合理的住房公积金利益补偿的渠道。一方面可以通过银行贴息的方式来解决公积金的利息损失以及资金紧张状况，形成与金融机构之间的互相拆借；另一方面可以适当采用类似于期权的方式，将不需要购房或是无力购房的人群的贷款限额以补偿的方式进行流转，从而让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款，也实现了公积金的增值。●

【参考文献】

［1］ 丛诚.国外住房金融的一般规律及中国借鉴［J］.中国房地产金融，2010（11）.

［2］ 杨海宁.透析新加坡中央公积金制度下的住房保障［J］.经济师，2010（8）.

［3］ 黄静，胡昊，屠梅曾.我国住房公积金制度有效性分析［J］.武汉理工大学学报（信息与管理工程版），2009（5）.

［4］ 周威，叶剑平.住房公积金制度及其改革方案建议［J］.江西社会科学，2009（4）.

［5］ 于洪东，刘文杰.当前住房公积金管理中存在的问题和解决建议［J］.中国房地产，2008（3）.

［6］ 丛诚.论住房公积金制度存废与改革方向［J］.上海建设科技，2008（1）.

三、完善我国住房公积金融资及配贷管理的对策

（一）完善我国现行住房公积金的融资机制

1.扩大住房公积金缴存对象和缴存比例

对我国现有的公积金缴存制度而言，未来必须进一步加强外部监督管理机制，完善住房公积金缴存管理方式，强制企业缴存，要求其履行自己的实际义务。与此同时，在现有的基础上，利用优惠的税收措施，鼓励企业提高自身的缴存比例，从而更好地保证员工的购房补贴利益。长期而言，我国的公积金覆盖范围以及缴存对象，不仅仅是针对城镇居民，同时也应该保证外来务工人员的利益。例如，江苏省南通市也已经实施为外来务工人员缴纳住房公积金的做法，只有这样才能够保证人们安居乐业，才可以真正缓解城市发展中的矛盾。

2.提高公积金的缴存利率，改变住房公积金的封闭循环模式

我国过去的养老金、公积金以及医疗保险金因为封闭的管理模式，往往采用的是长期储蓄，并且由于资金的流动性，使得其本身结转利率低于同期银行的一年期存款利率，这无疑导致了大量的冗余资金使用效率的下降。因此，为了进一步提高公积金使用效率，提升其整体的公积金缴存利率，一方面可以借鉴发达国家的经验，通过对货币性基金等风险较低的基金投资管理，从而利用资本市场的财富杠杆效应，实现资金的增值保值；另一方面也可以将冗余资金合理地放贷给地方政府、政府重点扶持企业或是一些具有良好成长性的产业园区，以一种类似于VC（风险投资）的方式实现长期的增值（丛诚，2008），进而真正改变我国传统住房公积金的封闭循环模式，提高资金利用效率和缴存利率。

3.在当前公积金制度基础上，逐步实现住房公积金的自愿缴存

自愿缴存无疑是公积金制度改变的重要举措，其中上海在2006年已经审议通过了《上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存、提取和使用住房公积金实施办法》，由此也开创了我国公积金自愿缴存的先河，在此之后包括北京、西安在内的城市都纷纷效仿上海这一行为，给予自由职业者自愿缴存的权利。而未来我国应该进一步将其扩展到企业单位以及事业单位，更好地结合不同员工的实际需求进行合理的公积金缴存制度改革。同时，在抽离强制缴存之外，也应该进一步考虑如何对现有公积金制度进行补充，避免大规模缴存人数的下降所带来的公积金资金压力。

（二）完善住房公积金的配贷机制

1.发展住房公积金差异化配贷，提高中低收入者的购房能力

我国目前的公积金贷款利率以及贷款年限缺乏足够人性化和差异化措施，实行的是一刀切制度。未来为了最大限度地发挥住房公积金的配贷机制，应该实现差异化的配贷，增加对中低收入者的倾斜度，从而改善中低收入者的住房问题。特别是对商品房和经济适用房的公积金配贷机制分而治之，针对经济适用房完全可以进一步提高配贷额度和偿还年限，同时降低首付款金额以及贷款利率，从而真正使中低收入群体能够买得起房、住得起房、还得起钱。与此同时，对于住宅商品房也可以依据不同的价位实现差异化的配贷，以更好地提高公积金利用效率，降低大量冗余资金的存在，进而增强住房公积金的政策性功能，缓解住房公积金公平性的矛盾。

2.住房公积金配贷通过区域一体化解决地区发展不均衡问题

我国的经济发展一直面临着“城乡二元经济”的困扰，特别是东西部之间的差距进一步导致了公积金大量沉淀在商业银行，给商业银行提供了低成本的资金来源，造成了住房公积金来源与使用不匹配的矛盾。由此，为了充分保证以及减少公积金的冗余，提升其利用效率，可以建立统一的区域协调制度。充分借鉴现有的养老统筹机制，将住房公积金进行统筹管理，从而保证住房公积金配贷能够在各个区域内流转，更加合理地解决以及降低了区域间的公积金使用效率的不平衡，并且在统一支配管理下，大大提高资金的使用效率和住房公积金的增值收益。

3.完善住房公积金配贷的利益补偿机制

这是我国未来公积金配贷机制完善的重要内容之一，特别是随着取消强制缴存以及公积金投资利益的提升和利用效率的提高，未来必须要寻求合理的住房公积金利益补偿的渠道。一方面可以通过银行贴息的方式来解决公积金的利息损失以及资金紧张状况，形成与金融机构之间的互相拆借；另一方面可以适当采用类似于期权的方式，将不需要购房或是无力购房的人群的贷款限额以补偿的方式进行流转，从而让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款，也实现了公积金的增值。●

【参考文献】

［1］ 丛诚.国外住房金融的一般规律及中国借鉴［J］.中国房地产金融，2010（11）.

［2］ 杨海宁.透析新加坡中央公积金制度下的住房保障［J］.经济师，2010（8）.

［3］ 黄静，胡昊，屠梅曾.我国住房公积金制度有效性分析［J］.武汉理工大学学报（信息与管理工程版），2009（5）.

［4］ 周威，叶剑平.住房公积金制度及其改革方案建议［J］.江西社会科学，2009（4）.

［5］ 于洪东，刘文杰.当前住房公积金管理中存在的问题和解决建议［J］.中国房地产，2008（3）.

［6］ 丛诚.论住房公积金制度存废与改革方向［J］.上海建设科技，2008（1）.

三、完善我国住房公积金融资及配贷管理的对策

（一）完善我国现行住房公积金的融资机制

1.扩大住房公积金缴存对象和缴存比例

对我国现有的公积金缴存制度而言，未来必须进一步加强外部监督管理机制，完善住房公积金缴存管理方式，强制企业缴存，要求其履行自己的实际义务。与此同时，在现有的基础上，利用优惠的税收措施，鼓励企业提高自身的缴存比例，从而更好地保证员工的购房补贴利益。长期而言，我国的公积金覆盖范围以及缴存对象，不仅仅是针对城镇居民，同时也应该保证外来务工人员的利益。例如，江苏省南通市也已经实施为外来务工人员缴纳住房公积金的做法，只有这样才能够保证人们安居乐业，才可以真正缓解城市发展中的矛盾。

2.提高公积金的缴存利率，改变住房公积金的封闭循环模式

我国过去的养老金、公积金以及医疗保险金因为封闭的管理模式，往往采用的是长期储蓄，并且由于资金的流动性，使得其本身结转利率低于同期银行的一年期存款利率，这无疑导致了大量的冗余资金使用效率的下降。因此，为了进一步提高公积金使用效率，提升其整体的公积金缴存利率，一方面可以借鉴发达国家的经验，通过对货币性基金等风险较低的基金投资管理，从而利用资本市场的财富杠杆效应，实现资金的增值保值；另一方面也可以将冗余资金合理地放贷给地方政府、政府重点扶持企业或是一些具有良好成长性的产业园区，以一种类似于VC（风险投资）的方式实现长期的增值（丛诚，2008），进而真正改变我国传统住房公积金的封闭循环模式，提高资金利用效率和缴存利率。

3.在当前公积金制度基础上，逐步实现住房公积金的自愿缴存

自愿缴存无疑是公积金制度改变的重要举措，其中上海在2006年已经审议通过了《上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存、提取和使用住房公积金实施办法》，由此也开创了我国公积金自愿缴存的先河，在此之后包括北京、西安在内的城市都纷纷效仿上海这一行为，给予自由职业者自愿缴存的权利。而未来我国应该进一步将其扩展到企业单位以及事业单位，更好地结合不同员工的实际需求进行合理的公积金缴存制度改革。同时，在抽离强制缴存之外，也应该进一步考虑如何对现有公积金制度进行补充，避免大规模缴存人数的下降所带来的公积金资金压力。

（二）完善住房公积金的配贷机制

1.发展住房公积金差异化配贷，提高中低收入者的购房能力

我国目前的公积金贷款利率以及贷款年限缺乏足够人性化和差异化措施，实行的是一刀切制度。未来为了最大限度地发挥住房公积金的配贷机制，应该实现差异化的配贷，增加对中低收入者的倾斜度，从而改善中低收入者的住房问题。特别是对商品房和经济适用房的公积金配贷机制分而治之，针对经济适用房完全可以进一步提高配贷额度和偿还年限，同时降低首付款金额以及贷款利率，从而真正使中低收入群体能够买得起房、住得起房、还得起钱。与此同时，对于住宅商品房也可以依据不同的价位实现差异化的配贷，以更好地提高公积金利用效率，降低大量冗余资金的存在，进而增强住房公积金的政策性功能，缓解住房公积金公平性的矛盾。

2.住房公积金配贷通过区域一体化解决地区发展不均衡问题

我国的经济发展一直面临着“城乡二元经济”的困扰，特别是东西部之间的差距进一步导致了公积金大量沉淀在商业银行，给商业银行提供了低成本的资金来源，造成了住房公积金来源与使用不匹配的矛盾。由此，为了充分保证以及减少公积金的冗余，提升其利用效率，可以建立统一的区域协调制度。充分借鉴现有的养老统筹机制，将住房公积金进行统筹管理，从而保证住房公积金配贷能够在各个区域内流转，更加合理地解决以及降低了区域间的公积金使用效率的不平衡，并且在统一支配管理下，大大提高资金的使用效率和住房公积金的增值收益。

3.完善住房公积金配贷的利益补偿机制

这是我国未来公积金配贷机制完善的重要内容之一，特别是随着取消强制缴存以及公积金投资利益的提升和利用效率的提高，未来必须要寻求合理的住房公积金利益补偿的渠道。一方面可以通过银行贴息的方式来解决公积金的利息损失以及资金紧张状况，形成与金融机构之间的互相拆借；另一方面可以适当采用类似于期权的方式，将不需要购房或是无力购房的人群的贷款限额以补偿的方式进行流转，从而让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款，也实现了公积金的增值。●

【参考文献】

［1］ 丛诚.国外住房金融的一般规律及中国借鉴［J］.中国房地产金融，2010（11）.

［2］ 杨海宁.透析新加坡中央公积金制度下的住房保障［J］.经济师，2010（8）.

［3］ 黄静，胡昊，屠梅曾.我国住房公积金制度有效性分析［J］.武汉理工大学学报（信息与管理工程版），2009（5）.

［4］ 周威，叶剑平.住房公积金制度及其改革方案建议［J］.江西社会科学，2009（4）.

［5］ 于洪东，刘文杰.当前住房公积金管理中存在的问题和解决建议［J］.中国房地产，2008（3）.

［6］ 丛诚.论住房公积金制度存废与改革方向［J］.上海建设科技，2008（1）.