空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨

王杉WANG Shan；高屹GAO Yi

（海军工程大学勤务学院，天津 300450）

（College of Service,Naval University of Engineering，Tianjin 300450，China）

0 引言

空余房地产是部队可持续发展的重要资源，为确保一旦需要就能迅速腾得出、住得进、用得好，必须加强对空余房地产进行储备与管护。随着空余房地产数量增多，管护所需人力与经费需求不断增加，加大投入势必将对管理单位造成较大压力。开展空余房地产对外租赁活动，能够保持产权、以房养房，有效缓解需求与投入的矛盾。

1 空余房地产租赁管理历史背景

空余房地产租赁活动起源于部队早期的生产经营活动。在国家集中力量进行经济建设的时期，开展规模适度的生产经营，既为国家创造物质财富，又可弥补经费不足，在一定时期内，对顾全国家经济建设大局，缓解供需矛盾，起到了积极作用。

随着生产经营规模扩大，一些问题暴露出来，例如各级都办企业搞创收、建宾馆搞出租，牵扯精力过多，不利于聚精会神抓中心工作；有些单位在生产创收中各自为政，随意开支，容易滋长本位主义、分散主义，产生腐败现象，使主业与副业关系模糊。

新时期新阶段，着眼于长远建设，从盘活利用考虑，各级管理部门认真贯彻落实有关政策法规，在确保权属不变的前提下，积极开展空余房地产对外有偿服务，使其“空而不闲”，有效发挥了空余房地产的经济效益和社会效益，弥补了正常经费的不足，并为国家经济发展做出了重要贡献。

2 空余房地产租赁租赁管理存在问题

由于历史遗留、人员素质、环境状况的差异，空余房地产租赁管理仍存在一些问题，影响空余房地产的持续健康发展。

2.1 政策法规贯彻落实不到位 有的单位贯彻执行政策法规力度不够，出现无证租赁、违规租赁问题；有的受“不经商”规定的制约，偏重守摊子，使空余房地产的经济效益得不到有效发挥；针对偏远地区空余房地产，不能开拓相应途径，解决租赁项目零散、出租困难、效益低下等难题。

2.2 租赁管理秩序不规范 有的单位只顾眼前经济利益，盲目出租；为了不上缴或少上缴费用，少批多租、短批长租甚至越权审批租赁项目，擅自扩大租赁范围和规模；出租房屋质量、消防不达标，租赁用途不当，安全保密措施不完善等现象时有发生。

2.3 租赁合同管理不够规范 有的单位对承租人的政治背景、资质信誉和履约能力审查不严，空余房地产被不法商贩利用，酿成社会性问题；合同意识淡薄，不使用房地产租赁合同范本，合同内容不完善，条款不清除，权责不明确，容易损害双方利益，产生经济纠纷。

2.4 租赁档案资料建设较薄弱，动态信息掌握不够及时 部分租赁房地产档案、租赁合同等资料尚未及时整理归档，缺乏一套反映动态信息的空余房地产租赁管理软件系统。由于房地产租赁项目数量、出租面积、租赁期限、租金等都在不断变化中，因此，给宏观管理和科学决策带来了难度。

3 空余房地产租赁管理对策研究

3.1 推行集中统管，加大信息化建设力度

遵循保护产权、控制规模、依法租赁和归口管理的原则，树立租赁管理一盘棋思想，统筹好局部利益和整体利益的关系，通过招标等形式，使空余房地产发挥最大效益，防止扰乱市场，减少社会矛盾。另外，传统的管理模式已不能适应市场的要求，加强信息化建设，是增强管理效能、节约管理成本的有效途径，也是参与市场竟争的必然要求。积极构筑储备房地产数据库和网络平台，逐步建设远程监控系统，增加数字化管理设施设备，将空余房地产资产存量、结构分布、管护状况等综合要素，集约有序展示，力争实现应急保障智能化、管理手段信息化、市场营销多元化、资源管理可视化，提高管理效能的处置能力，增强应对竞争的快速反应能力。

3.2 加强盘活利用，建立健全监督管理机制

运用以租代管、管租结合、产权置换等新的管理模式，因地制宜地开展空余房地产租赁管护工作。立足现有条件，采取多种渠道，提升经济效益，通过“筑巢引凤”等途径，把一批有影响、有发展潜力的项目引进来，减少维护成本，使基础设施常用常新。在政策上扶持、租金上优惠，培育市场，待其发展壮大后，逐步提高租金，最终达到双赢目的。空余房地产政策性、政治性都很强，稍有不慎就可能违规越线，要杜绝违规，防止出现各类纠纷和重大问题，就必须强化监督检查。与地方工商、税务、公安等部门建立分工协作、信息交流、检查监督、共同处罚的联合监管机制，定期或不定期对空余房地产租赁盘活、安全管理进行检查，及时发现问题，提出整改措施。

3.3 强化租赁管理，注重综合效益

空余房地产管理政治敏感性强，安全要求高，又涉及多种社会关系，应注重谋求社会效益和经济效益的双赢。把好承租人入口关。通过深入细致调查考查，审查承租人政治素质是否可靠，详尽掌握其单位性质、经营项目、综合实力、拟租年限，了解其全部高管及部分中层成员情况。在综合分析比较各承租对象情况的基础上，优先考虑实力雄厚和信誉较好的承租对象。避免不顾承租人政治素质、只考虑一时经济利益，随意选择合作人，埋下安全隐患。把好合同管理关。严格规范的空余房地产租赁合同管理,对于军队空余房地产租赁活动健康有序开展具有重要意义。牢固树立法规意识、合同意识，自觉落实空余房地产租赁合同管理的规章制度；加强出租方与承租方资质审查，在合同的制定上，细化单位和人员遵守安全保密规定的相关要求；强化合同文本的制式规范性，合同条款全面、完善，合同文字细致、严密，明确租金及租期不明、违约责任不明确，结合实际情况制定专用条款，堵塞各种漏洞；签订合同前，双方对合同主要内容进行认真审核，内容涉及界限清晰、租期适当、租金明确、防止错漏或产生歧义等方面，防止出现无效合同和诈骗行为，避免纠纷。把好安全检查关。将各租赁对象纳人安全管理视线，及时与承租人签订安全责任书，商请地方公安、消防、工商、税等有关部门共同监管，定期进行检查，发现问题及时纠正，禁止出现涉及生产、存放、销售假冒伪劣、易燃易爆、环境污染和黄赌毒等影响社会安全的行为。

3.4 适应市场发展，创新空余房地产租赁模式

应对发展迅猛、挑战和机遇并存的市场，管理部门应主动融合，积极作为，创新空余房地产租赁模式。随着经济发展和城市改造进程加快，对空余房地产管理利用构成了挑战，也带来了发展机遇，管理部门应该乘势而上，不能仅限于打开门坐等承租方，更要走出去主动占领市场。应对多元选择、竞争激烈的市场，空余房地产租赁必须形成规模优势，创造长远功效。市场需求具有很大的选择性，房地产承租方青睐于管理正规、规模可观、条件优越的出租方，尤其是实力雄厚的企业对市场的选择更加挑剔。在这种情况下，仅仅依靠既有的空闲房地产开展租赁业务，形不成竞争优势，就不能吸引承租大户。发展机遇稍纵即逝，如果孤陋寡闻、慵懒迟钝，就会错失良机。市场情况千变万化，必须慎之又慎，但也不能裹足不前，认准了的就要大胆地闯、大胆地干，这样才能抓住机遇，创造效益。

4 结语

4.1 发展瓶颈问题

4.1.1 受国际形势和国内政策调整影响，空余房地产租赁工作受到一定程度冲击。一些企业项目受金融危机影响，效益下滑，甚至破产；由于国家有关政策调整，部分租赁项目举步维艰，承租户经费紧张，这些不利因索都给稳定和提升空余房地产租赁效益带来了困难。

4.1.2 受有关规定制约，空余房地产盘活租赁受到一定阻力。由于大多空余房产建于上世纪中期，年久失修，拟对有发展潜力的、前景较好的进行改建新建，但受政策规定制约，尤其是缺乏危房改造方面的政策支持，一直不能实施，对空余房地产的高效租赁和以房养房产生了抑制作用。

4.1.3 分散租赁再生矛盾时有发生，影响租赁管理秩序。从目前工作实践情况看，整体租赁较之分散租赁更加便于管理，制度规定容易落实到位，且效益较好。分散租赁出租方便，但再生矛盾较多，不易于统一管理规范，容易出现扰乱了租赁秩序和管理的情况。

4.2 发展前景展望

从当前的租赁实际看，城乡租赁项目存在一定的反差，集中在城市的租赁项目，不管是直管的还是自管的项目，都相对稳定，租金也比较高，大部分租赁项目都是社会稳定的事业，受政策冲击因素极小，滚动发展的空间较大。地处乡镇的空余房地产租赁项目，受政策调控影响大且不稳定，滚动发展空间小，特别是多数空余房地产设施不配套、功能缺失、危房较多，不能满足承租户要求，上级管理部门应当出台政策，解决危房改造和新出现的问题，按比例允许个别项目进行翻建，进一步盘活闲置资源。租赁是获取经济效益的主要来源，面对各种情况和问题，须积极寻找机遇，转变租赁格局，改善租赁元素，调整租赁政策，确立新的租赁工作发展方向，特别是面临困境的承租户，可视情给予一定扶持，帮助渡过难关，只有租赁项目持续健康发展，租赁工作才能实现效益最大化和稳定发展。

[1]刘钢.浅析军队空余房地产的租赁管理[J].现代物业，2012,11（8）：88-89.

[2]石全洲，耿志，董玉杰.加强空余房地产租赁的合同管理[J].山西建筑，2008，34（1）：236-237.

[3]记者 姚芃.军地加强房地产租赁联合监管[N].法制日报，2010-10-30.