论房地产在当前形势下的发展趋势和价格分析

文｜中国科学院行政管理局 任延东

本文试图通过分析我国城镇化进程、商品房开发量以及土地供应量的变化、CPI的变化、局民可支配收入的变化、建设成本的变化等几个方面，对当下房地产进行发展预测和价格分析。

一、 房地产行业发展现状

（一）城市格局分化。

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯、温州等。

笔者预测城市格局分化现象将继续存在，同时，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，这使一线城市辐射范围内的三四线城市将存在较大的市场机会。

（二）一二线重点城市房价增速将大幅放缓。

尽管中国一二线重点城市的房价会延续上涨态势，但其涨幅将大幅放缓。

首先，土地供应量增加，供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始，我国土地供应出现正增长。随着土地供应的加大房价涨幅将大幅下降。

另外，不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施将成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低地方政府推高地价的冲动，并控制投机性需求，因此有利于降低房价的涨幅。

（三）房企利润率低位徘徊。

目前，房地产企业的利润率已经在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。

二、城镇化进程对房地产业的影响

国际上曾有学者预言，中国的城镇化和美国的高科技将是21世纪带动世界经济发展的“两大引擎”。当前，我国经济社会发展到了结构转型的关键时点，不论是从发展空间还是政策基调看，城镇化都是继人口红利、资源红利、改革开放的体制红利等之后的最大红利，是未来经济增长的一大重要驱动力量。

但城镇化的发展并不适合所有的城市都按照本辖区的人口进行大规模的拆建，而是应该站在国家的高度进行统一规划，目前有许多的三四线城市如江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳以城镇化进程为嘘头，建造了大量的商品住宅和配套商业，并导致该地区的房地产市场的价格大幅下挫，笔者认为城镇化的发展应该从两个方向入手：

（一）由大城市和城市群来推动城镇化的建设。

随着经济发展与城镇化水平的提高，城市群的形成与扩张在城镇化进程中发挥着越来越重要的作用，这已为世界发达国家和发展中国家实践所证明。如英国的伦敦-伯明翰-利物浦-曼彻斯特城市群集中了该国的4个主要大城市和10多个中小城市，成为英国产业密集带和经济核心区；日本的东京、名古屋、大阪三大都市圈城市群集中了日本工业企业和就业人数的2/3，其工业产值占到日本全国的3/4和国民收入的2/3。

（二）城镇化不仅是发展城市群，而是要实现大城市与小城镇的协同发展。

在城市群的发展过程中，不断提高的城市基础设施和公共服务设施以及成为主体的城市文化和城市价值观，同时不断向农村扩散，使得农村中城市特质的增加也成为城市化的一部分。

2014年3月颁布的国家新型城镇化规划（2014－2020年）中提到：要有重点地发展小城镇，按照控制数量、提高质量，节约用地、体现特色的要求，推动小城镇发展与疏解大城市中心城区功能相结合、与特色产业发展相结合、与服务“三农”相结合。

因此，在这一大趋势的影响下，在规划内的城市群特别是国内长江三角洲、珠江三角洲和京津冀这三个世界级的城市群内的房地产开发将有广阔的前景，同时，建设特色小城镇在未来也大有可为。

三、影响房地产价格的因素

（一）宏观经济环境。

我国CPI指数统一执行国家统计局规定的“八大类”体系，即指数的构成括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类。我国CPI中权重最大两类是食品娱乐，其权重达到48%。我国居住类权重低、基数低，从而使得居民实际与居住相关的费用在快速增加，但并没有通过国家统计数据反映出来，从而导致中国的CPI指数比实际的指数一直偏低。

CPI作为衡量通货膨胀率指标，通货膨胀率低，利息也自然会压在低水平上。较低的利息使大量资金通过银行信贷或金融杆杠进入房地产市场，更加对房地产市场价格推波助澜。

即使在这种情况下，我国近年来的CPI指数仍然同比攀升：

物价的上涨势必影响到房地产价格，并通过以下两个方面对价格的变动产生影响：：

第一，它影响房地产建设开发的建筑成本等因素。

当物价指数或通货膨胀率提高时，建筑成本就会随之提高进而引起房地产价格提高。

第二，房地产产品在我国现阶段保值与增值的特性决定了外部资金的大量流入。

当CPI走高时，大量资金会流向相对保值的商品中去。在我国现阶段，房地产仍然是具有较强保值功能和升值潜力的一种商品，大量外部资金的流入对房地产价格的上涨推波助澜。

近十几年我国经济快速发展，引起货币的大量发行，加上全球经济危机，引起通货膨胀。以北京房价为例，受货币超发等综合因素影响，北京房价在2008年前后出现了快速上涨的局面。

（二）政府的土地价格与税收。

在房地产行业快速发展的过程中, 房地产的开发成本也在逐年上涨，推动房地产开发成本上涨的因素主要有以下三点：

一是土地成本上涨，据开发数据统计,土地所占房地产建筑成本的比例为30%左右甚至更高。地价的持续上涨，拉高房地产开发成本，从而进一步推动房价的快速上涨。

二是建筑材料上涨。近年来，房屋建筑材料随着物价上涨价值上涨幅度较大，客观上也影响了房价的上涨。

三是政府的各项税费。全国工商联房地产商会的调查数据显示，在房地产开发的各项成本中，占到49.42%的是流向政府的成本构成（含地价和总税收）。

（三）商品房供应量的变化

此数据显示出我国的商品房开发量在下降可是全国商品房销售面积却在持续上涨，由此可以看出，商品房的市场供给并没有完全跟上需求量的增加。

（四）居民可支配收入的变化

从以上数据可以看出，我国不管是农村还是城镇人均收入是呈现每年递增的，房地产行业作为我国众行业中最稳步发展的一个行业，随着我国国民经济的不断提高和人口的不断增加及人们对住房的需求的不断提升，必将促使房地产行业持续发展。

影响房地产业的发展最重要的两个因素就是资金的和土地的供应。同时，市场需求也是影响房地产的外部因素。近年来的整体市场价格的上涨，正是在这三个因素共同作用的结果。

在以上对房地产行业的现状、国家对房地产行业发展方向的引导以及行业自身的价格特质的分析，我们可以得出如下结论：

我国整体市场将产生比较大的分化，在国家发展层面的城市群核心以及辐射范围内的城市内，房价仍将延续增长态势，并衍生出新型小城镇的业态。

在我国宏观经济走势将稳步上行的态势下，经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。另外，货币发行不断增加，市场流动性应该不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的上涨。

从房地产行业需求角度考虑，土地户籍改革引发的城镇化加速进一步扩大了住房刚性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。

另外，长期来看，在利率市场化和金融管制放松的大背景下，国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。因此，房地产行业的高位需求决定了在最近五到十年内房价将继续保持高位发展的态势。