美国人“房事”也纠结

姚鸿恩

买房好，还是租房好？如果简化为比较月供和月租的话，在正常的情况下，若干年后，买房肯定比租房省钱。

美国纽约时报网上有个专栏“买房好，还是租房好”。专栏有计算比较的图表，填进数字后，立即显示结果，一目了然。

我填了两组数字，相同的是假定租金和房价上涨每年都是5%，以此对比结果。

第一组数字，基本依据是中国大城市的行情。假设：两居室或三居室的一套房子，月租为5000元。若买同样的房子，房价400万，首付20%，利率为6%，不用交房产税。结果显示：16年后，买房子开始转亏为盈，比租房好。

第二组数字，基本依据是美国大城市的行情。假设：两居室或三居室的一套房子，月租为2000美元。若买同样的房子，房价40万，首付20%，利率为3.5%，每年交1.5%房产税。结果显示：3年后，买房子开始转亏为盈，比租房好。

房地产有条“150 至200定律”。房价等于月租的150至200倍。若月租为2000，则房价不应超过40万，否则买房就亏了。买房子的，心中都有这把尺。

在美国，通常只要熬过3到5年，买房就比租房上算。然而，美国人口普查等权威统计资料显示：租房的美国人数目竟高达35%；拥有房子的，历史上最多的一年也只有69%。相比中国“自有住房拥有率”傲人统计数字，美国只能仰视，自叹不如。

那么多的美国人租房，是他们无力购房吗？平心而论，除了少数地区之外，美国的房子应该说价格不高。中间价多年来为20万美元上下。这几年降到17万美元左右。大学毕业生的年薪起点约为4万美元。超市收银员的年薪约为2万到3万美元。美国现在贷款利率很低，30年固定约为3.5%，15年的约为2.75%。只要不乱花乱用，肯正常工作，超市收银员都能买得起房子。

美国也没有出台什么“限购”之类的条条框框。也就是说，租房的美国人并不是因政策的限制而被迫放弃购房的。

超过三分之一的美国人愿意甚至乐意租房，自有他们的想法。根据美国媒体的报道，租房客认为，租房的好处多得很。主要是：

其一，没有维护的费用或修理的账单。买房子的，保养草坪、空调维修、清洗地毯，修修弄弄，什么都要钱。租房的，若有问题，打个电话就行了。

其二，不用交房地产税。美国任何房子都必须每年交房地产税，税率各地不同，多数约为1%至2%，只要房子是你的，就得每年交税。所以在美国，囤房囤不起。房地产税逃不掉，买房就得交，租房不用交。

其三，不用付大笔的首付。在美国购房，首付通常为20%。有的贷款项目，可降低至5%。但是，对有些美国人来说，哪怕首付只需要1万美元，他们都会觉得那是一大笔钱。有些人不愿意存钱，爱当“月光族”。有些人有余钱，但不愿用于作首付，宁愿用于夏威夷度假。

其四，具有城市便利性。美国自有房子，绝大多数是独立房或联体别墅，多数分散在大城市外的小城镇和郊区。去超市、医院等基本设施，还算方便，开车十来分钟。但是，到中心区，开车得一个小时左右。美国出租的房子，基本上是公寓，多数建造在中心区，看歌剧、上酒吧、逛商店，都很方便。

其五，租房给你灵活性。若买了房子，挪动就不太容易。以求职来说，租房子，人可跟工作走，就近租房上班。也有“量体裁衣”的便利，单身租一居室，结婚有孩子了，租两居室。收入增多了，租三居室。收入减少了，也可自己降低标准。所以，美国30岁以下的小夫妻，有半数是租房的，从来没有“丈母娘刚需”。30岁后，工作相对稳定了，才陆续开始买房子。美国没有户口本、居住证，爱搬哪儿搬哪儿。

还有一条具有美国特色的重要好处，美国租房客没有想到，那就是：租房的享有的权益，跟买房的是一样的。比如，孩子进好学区的好学校，美国公立中小学（含1年幼儿园），完全免费，资金来源于当地的房地产税。就近入学，不属于该学区的，市长的孩子都不让进。好学区的房价比较贵，但买不起学区房并不等于进不了好学区。很简单：租房子。在好学区租房子，凭租约就能入学。

至于追求“家”的感觉，美国人也不像中国人那么执著。美国租房法规齐全、严格，租户受法律保护。通常，合同一年一签，房子租给你，就是你的家，当然，“乱说乱动”是不许可的。许多美国人认为，买房子实际上是向银行租房子，贷款还清之前，房子是银行的，几个月不交月供，银行就会把房子收回去。

但租房也有租房的难处。

美国首都华盛顿特区有个民间组织，叫“我们爱特区”，其成员，是IT家伙、服装设计师、作家、承包人、网站设计人、秘书和安全专家，等等，有点像中国的北漂，但有所区别。北漂大体是漂到北京寻找发展的，产生过不少名人，如张艺谋、那英、朱军，也有大量蚂蚁般的年轻人仍在辛劳忙碌。而华盛顿“我们爱特区”的人们，则基本都是拿到工作邀请后，才搬到首都居住的。

前不久，“我们爱特区”的网站上发了篇文章，题目粗俗点翻译，便是《房租真他妈的贵》。

我查找了最新的房子网站，找到了具体的租房资料。最便宜的，月租800美元左右，只能租studio。很难翻译，姑且谐音“四丢丢”。美国大学附近有这种“四丢丢”公寓，有厨房，有浴室，但是，卧室和客厅连一起，进门就能看到床。只适合一个人住。

一卧室，多了个客厅，月租就得1000多美元。两卧室，再加几百美元。

黄金地段，如康乃迪克街，离白宫10多分钟车程，“四丢丢”，室内面积约50平方米，要1400美元。两卧室，室内面积约1百平方米，要2500美元。

美国租房的规定是，月收入必须是房租的三倍以上。而漂在华盛顿的，年收入大多才4到8万美元。许多租户月租几乎要占三分之一的收入，虽然“我们爱特区”，但也不免愤愤不满，要骂“房租真他妈的贵”。

“天下乌鸦一般黑”，首都房租一般贵。我查看了北京的租金，平均数字也不小。大体是，单间1800，一居5000，二居近6000，三居1万多。虽说是人民币，负担也不轻。买房好，还是租房好？没有绝对的回答。只能是因人而异、因地而异了。W 责编 /粟米

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