完成开发投资总额的百分之二十五如何界定？

□ 许丽丽

案 例

某企业以出让方式取得一宗国有土地使用权，该公司欲将其部分国有土地使用权转让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件之一是“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上”。那么，国有土地使用权变更登记时，如何界定完成开发投资总额的百分之二十五？

分 析

笔者认为，如何界定“百分之二十五以上”这个比例，简单地说就是用已投资额除以总投资额，看结果是否大于0.25。计算方法很容易。关键是要弄清楚应投资额、已投资额和总投资额三个投资额的概念以及三者之间的关系，并要知道三个投资额都包含哪些费用；土地出让金作为一大项投资支出，是否也包含在投资额中。在2008年1月国土资源部发布的《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》中，对投资强度的计算公式（投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积）说明中，明确说明了总投资额包括厂房、设备和地价款。并且第十二条将宗地开发投资强度指标分为工业项目和非工业项目两大类，进一步明确工业项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和土地出让价款等。

在《中华人民共和国城市房地产管理法》中，第四十四条规定商品房预售应当符合“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”。一般房地产开发成本包括五大类：土地费用、建安费用、政府税费、配套费用以及其他费用成本。因此，在房地产开发项目中，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，这里就包含土地出让金以及转让契税等费用。

所以，根据以上分析，总投资额包括：建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资、建安费用、政府税费、配套费用、土地出让价款及其他费用成本。

而弄清总投资额之后，我们还要弄清应投资额和已投资额的内容。

2001年、2002年国土资源部办公厅先后给湖北省国土资源厅、河南省国土资源厅复函，对“应投资额”和“已投资额”作出立法解释。按照这两个复函，“应投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用，“已投资额”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。

所以，应投资额包含：建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资、建安费用、配套费用及其他费用成本。

已投资额包含：投入土地开发建设的全部费用，不包括开发建设前的投资费用、土地出让金及相关税费。

综上所述，已投资额≤应投资额≤总投资额。

明确了以上三个投资额的概念及关系，就不难界定“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”这个标准了。

国土部门在受理此类土地转让登记时，作为首次转让在建工程土地使用权，核实“百分之二十五以上”标准是重点。国土部门首先要到宗地现场进行地籍调查，其次，让土地初始登记的受让方提供开发投资的费用票据，然后严格按照公式计算投入开发建设的资金是否达到工程建设总投资的百分之二十五以上，最后再办理土地使用权转让登记。