刍议地价与房价二者的关系

作者简介：邓俊涛，男。现年37，汉，蓬安县地价中心。

摘要：随着生活水平的不断提高，社会节奏的加快，房价地价与房价问题也成为关系到国计民生的大事，老百姓有房可居，才能真正的维持社会稳定的根本。本文将从需求与供给角度分析了地价与房价之间的关系，并进一步指出了两者是相互影响的，并为政府的宏观调控房地产市场提出更多的要求。

关键词：地价；房价；关系一、地价与房价概述

“工欲善其事，必先利其器”。为了弄清楚地价与房价之间的关系，先来了解下地价与房价的含义，为下文的研究做好铺垫。

地价广义上理解为购买某个地块单位面积的价格，狭义上是指地租，对某个地块单位面积所需要承担的租金的租赁。依据我国《土地法》有明文规定，商业建筑用地租赁期限是40年，民用住宅土地租赁期限是50年［1］。房价也就是某套住宅面积的购买价格。依据我国《物权法》得知，购买者会享有房屋的转让权在内所有权。当购房者期限到了只需补缴新的续期租金，就依然可拥有房屋所有权。

因而土地使用期限的定数和住宅使用期限的变数，也就是地价与房价之间有着复杂的关系，现阶段有三种分歧观点备受关注：第一种，地价决定房价，原因在于政府运用的挂牌出让、招标拍卖方式引发地价狂涨让房价也“水涨船高”［2］；第二种，房价上涨引发地价上涨，原因在于“物以稀为贵”，房地产需求大的土地需求大，造成房价上涨随之地价上涨；第三种，地价与房价相互影响，原因在于两者的关系是互为循环的变化着，相互作用的结果。

二、地价与房价的关系

为了探究地价与房价的关系，可以为从需求与供给角度，及二者之间的影响逐步的分析，具体如下：

(一)需求角度上的关系

地价与房价实际上都是一种产权价格，且受到供求关系的作用，由于在土地上对产出物有所需求也就引发了对土地的需求，这里以“玉米法律悖论”进行相应阐释。此理论认为，玉米价格高了会引起地价高，玉米相关法律使得玉米价格高涨，刺激了国内对玉米的生产与土地种植的需求，但是土地是有限的，因而为了满足对玉米的需求，地主们就会使地价上升，换句话就是玉米价格高造成了地价高的结果［3］。将此理论运用到房地产市场得出：房价高涨大大刺激了土地需求，也就引起地价上涨。有所区别的是，各个城市对房地产的需求是各不相同的，也就使得各地地价有所差异。例如：A、B两地对房产需求量不同，假设A地大于B地土地需求量，导致A地房价比B地房价高，不同地区会受到市场调节的影响，通过房价差异也能映射出地价的差异。如图1所示，因而，就需求角度而言，地价可看作是一种不同需求的价格，在同一时间为前提，地价高与房价高存在着结果的关系。

(二)供给角度上的关系

1.地价是导致房价上涨的因素之一

众所周知，在房地产市场中，可以将房地产看作一种商品，房价就是需求与供给兼有的价格，若市场上房地产业过多，达到饱和，势必得削弱供给量价格也随之下降。先凭借地价的发展到一定阶段才形成的房价。一般而言，一处房地产的开发是复杂的，开发商要想站稳脚跟就得先取得土地使用权，再通过建设房屋，最终形成房地产的价格，此价格会远远高于成本价格。因而得出，地价在上涨后会推动房价随之上涨，需要注意的是，此时的增量房地产与此时的地价没有在一个时点上，而是在循序渐进中经历了一个建设周期才打到的，也就是说，房价的其中一项成本就是地价，一旦受到市场影响地价上涨势必会导致房价上涨。

2.房市过热，地价对房价的约束力缺乏

房地产作为一种商品，房价会在开发商成本与供求关系作用下发生变化，而地价变化不一定会引起房价改变。若是房地产市场中供求关系有所变动，有了卖方市场，对开发商是大大有利能赚取超额利润，利润持续升高，地价对房价的约束力荡然无存，此时的房价是市场支配而与成本无关［4］。另一方面来说，“商场如战场”房地产市场是竞争异常残酷的，由于信息的时滞性，会引发供求关系失衡。商人的本质就是追求利润最大化，因而房地产商为了挣得更多利利润就会使地价摆脱束缚，出现两种局面：第一种，地价相同卖出的房价大相径庭。在市场需求驱动下行情上涨厉害，使得地价与成本相同的房屋的销售价格却是有天壤之别，很多城市中房价超速浮动就是例子。第二种，地价不同却卖出相同价格，虽然获地的情况与时间各不相同，市场上各个楼盘地价也是有高有低，但是相似的房价却是会扩散在类似的市场与时间内，造成地价不同却也卖出相同房价。原因在于房屋销售价格是经过市场调研总结出的规律，市场需求对房价是主动作用，因而，房价的重要一部分就是地价，地价与房价会有一定影响，但并非主导性。

(三)二者相互的影响

1.地价对房价的影响

理论上说，开发商成本中，地价从属于房价，地价变化势必影响房价变化，然而，实际运算结果却得出，地价一般变化不大，房价却是不断变化，短期内地价对房价有一定影响，长期内，地价对房价无影响。原因在于：现阶段地价对房价预期影响比过去影响要大。当前地价上涨，是将来房价上涨的预期，开发商会减少住房供给，消费者就会立刻购买，市场上信息有局限性，在需求增加供给减少之下，影响也会产生不同变化。住房政策也对房价有所影响，其目标是维持房地产行业稳步增长和让人们都有房可住。后者希望人们多购买住房，能抬高房价，前者则是政府出台各种政策宏观掌控，也造成了短时间内预期的变动范围扩大。开发商进行土地储备，政府不鼓励开发商扩充储备土地，当地价上涨，短期内房价会达到上涨的预期，开发商的土地与政府政策产生相同效果，也就使得房价影响扩大，依附于地价的变化，长期内，开发商遵循土地政策进行土地开发与出售，也会缓解或抵消地价变化对房价的影响。

2.房价对地价的影响

众所周知，地价容易受到市场竞争、出让方式、开发商“地价”影响，房价也有所变化。低价公式为：预期收益-最低利润-除土地外的开发成本=低价［5］，此公式中左边后两项不变，低价是由预期收益决定，当前的房价对地价直接作用，这也符合Granger检验结果。在开发成本变化了，在垄断竞争市场前提下，政府出让地价与完全竞争中开发商最高价之间就是土地成交价格，竞争越激烈，价格也与低价接近，利润小了房价变化对开发商预期收益有所影响，随之，地价受到房价的影响减弱。此外，政府推行严格的土地政策，增加了土地存储量使得成本提高，引发地价上涨，总而言之，统计检验的结果得出：短期内地价与房价影响不明显，地价变动不大。

三、结语

一个地方的房价与地价都离不开当前的价格与政策的影响，人们都想有房住的需求能决定房价高低，从而也影响到地价变化。以拍卖方式进行地价，是由未来开发商预期和当前房价决定的。房价与预期上涨随之带动地价上涨，反之则下降。地价是房价组成的一部分，因而两者的影响显而易见。在市场经济条件下，政府也要采取相应措施加以干预，严厉打击投机需求，利率、税收等可作为辅助手段，维持地价与房价的稳定与发展。(作者单位：蓬安县地价中心)

参考文献

［1］方毅,赵杨,高丹等.中国房价与地价的关系研究［J］.统计与信息论坛,2009,24(6):83-88.

［2］高藕叶,窦艳杰.地价与房价互动关系实证研究［J］.房地产导刊,2013,(1):8-9,11.

［3］时鹏,余劲.货币供应量、地价与房价关系的再检验——以陕西为例［J］.西北農林科技大学学报(社会科学版),2012,12(6):124-129.

［4］袁广新.基于地价与房价关系的经济学分析［J］.中国外资(上半月),2012,(4):41.

［5］朱丹.地价与房价的关系不同观点分析［J］.商情,2012,(30):58.

［6］陈会广,刘忠原.中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究［J］.资源科学,2011,33(5):856-862.