浅析房地产开发企业融资方式及对应的财务风险

于晓徽

摘要：房地产产业属于高投入高风险的行业，融资方式对房地产企业至关重要，本文分析了现今主要的集中房地产融资手段，结合问题对房地产融资提出一些建议。

关键词：融资;经济;方案［引言］房地产业对国民经济的发展有着重要作用，是国民经济的重要行业，对社会的发展有着很高的贡献，但是，我们知道，房地产行业是一个高投入高风险的资金密集型行业，需要足够的资金来支撑其发展，因此，多样化的融资方式在房地产行业中是必须的。由于我国金融市场尚不发达，目前国内房地产融资主要为银行贷款的形式，其他的形式较少，数据表明，最近几年的银行贷款超过50%是房地产开发贷款,所以，房地产经纪的波动极有可能危害国家金融安全，建立多元化的投资机制，分散房地产机制的金融风险成为当务之急。

一、现行的几种主要融资方式

长期以来，狭窄的房地产融资渠道使整个金融系统承担了极大的风险，新一轮房地产调控政策发布会使传统的融资手段发生改变，目前，我国房地产企业融资方式主要为以下几种：

1.银行贷款

房地产企业属于资金密集型企业，资金是房地产企业生存的根本。但国内大多数房地产企业依然保持这种传统融资方式，企业资金的最大来源基本是国家贷款，很容易造成房地产企业的金融风险。

2.房地产债券

和其他债券一样，房地产债券也是一种信用凭证，是用来让债券持有者取得预期收入的证书。房地产债券种类繁多，其中最主要的是房地产金融债券、房地产开发企业债券和房地产政府债券。房地产债券筹资额大，发行总量大，利率高并且使用自由,债权人对企业的制度政策无权过问，可以在税前就支付债券利息。但是,债券发行的成本相对于银行贷款来说大得多,本息的还付会大大加重企业的负担。

3.预售房产

房地产预售是现今房地产企业融资比较流行的一种。房地长预售就是房地产开发企业根据合同规定收取购房者的购房资金，以及按双方合同规定预售委托单位的开发建设资金。就整个房地产市场来说，现房比较少，一般都是期房，因此对于目前经济形势，预收房款已经是房地产企业融资的重要方式。这种方式可以让房地产企业最大限度地积累资金，将一部分风险转移给买家，但是这种形势仍然存在风险。因为在预售情况下，房地产企业最大问题就是控制成本预算，而如今国家政策日益完善，对于预售的限制条件越来越多，并且随着房地产业的不断发展，市场供求双方发生变化，一直用这种方式融资会使房地产企业承担很大风险，房地产企业应该保持警惕。

4.上市融资

对企业包括房地产企业来说，上市融资都被认为是很好的融资渠道，总的来说，上市融资有筹资容量大，融资能力强，资金使用年限长，能够改善企业的财务制度，优势明显。但是我们不能忽视的是这种方式的消极效果，上市融资的成本很高，房地产企业被收购的可能性大大加强。据资料显示，在2004年全年，上市的公司只有一家，加之房地产企业本身就属于高风险企业，业绩波动极大，能够通过有关部门审核的企业很少，2004年,只有10%的房地产公司达到标准，能够上市的地产公司就更少了，2005年的机制改革使房地产公司成功上市融资的机会再次减少。由此可见，直接上市对于大部分房地产企业来说都是一个美丽的憧憬。

5.夹层融资

夹层融资是国外比较先进的融资方式，在国内应用较少,夹层融资原指一种债券等级,主要是介于债券与垃圾股中间的债券，后来被引申到公司的财务形式里，与债券等级的含义差不多，就是指夹在优先债券与股权之间的投资方式。引入房地产产业后,夹层融资常指不同于债权和股权、不属于抵押贷款的其他级次债券或优先股的投资组合。根据市场情况，两方面的原因使夹层融资在国内可以拥有非常广阔的应用空间。首先,夹层融资可以缓冲股本与债务,让资本的供应与需求效用更加紧密的联系在一起，资金使用效率大大提高。其次,在本来就缺乏融资渠道的国内，新的融资手段可以获得极大地发展空间。夹层融资是股权与债权中间的缓冲区,夹层资产的拥有者可以避开对自身不利的一些政策限制，如贷款限制;还可以根据自身特点选择适合自己的投资方式。作为新兴的融资方式，夹层融资拥有灵活的特点，只是成本颇高，选择此方式进行融资的房地产企业需要一定的资金和较高的技术水平。

二、关于房地产企业融资及财务风险的一些建议

房地产要结合自身情况进行融资方式的选择，要知道，不同条件的资金配置会改变整个系统资本的结构，企业的发展会因此受到影响，要选择适合自己的投资渠道。

1.探索新的融资渠道

我们知道，分散投资是降低投资风险的很好选择，那么房地产企业也可以分散融资，借鉴国内外的创新融资方式，再结合我国的传统方式融资。房地产企业可以将融资分为不同阶段，初期，成熟期可以分别使用不同方式来进行融资，总之，房地产企业可以创新定制多套融资方案，不仅可以从中选择最佳的融资方式，还能够优化企业自身的资本结构。

2.构建健康完善的规章制度

我国关于房地产金融的法律建设还处在雏形阶段，各项法律法规还不健全，当然，不健全的制度会给某些房地产企业带来巨大的盈利空间，但对于整个房地产市场确是极大的不稳定因素，法律不完善直接导致了房地产融资渠道的狭窄，所以，要想将房地产企业的融资渠道扩大，维护房地产金融系统的稳定，就必须由政府和国家带头，建立一套完整的机制，让巨大的地产资本在可控的公平的市场中运行，进而推动整个市场经济的健康可持续发展。

3.增大房地产信贷的监管力度政府要加强对房地产企业的信贷监管，加快信贷监管制度的建设，一方面要大力支持符合国家政策的房地产企业或项目，另一方面还要对房地产企业进行监管，严加审核，防止违规发放，严格监控资金使用方向，防止资金挪用。目前，我国个人征信系统的建设还不完善，要尽快建立完善个人征信系统，当然，政府对于过去已经发放的违规项目资金仍需妥善处理，是房地产信贷风险降到最低。

4.鼓励房地产融资的人才培养和理论研究

在国内房地产金融业务兴起的今天，房地产人才缺口加大，需求增大，房地产金融需要的人才不仅要有房地产经营经验，还要有专业的法律、金融、评估等业务知识。我国房地产融资渠道相对于国外来说狭窄得多，房地产金融理论研究也相对落后。我国首先应该加大对此的重视程度，建立良好的体制以培养相关人才，引导深入房地产金融的研究，为房地产融资提供指导，推动房地产金融的健康发展。

三、总结

随着市场经济发展，一系列房地产调控政策的出台，我国传统房地产融资手段弊端日渐暴露，房地产企业首先要发现弊病所在，学习借鉴国内外先进融资手段，结合自身特点，量身打造一份属于自己的融资方案。总之，房地产企业的融资方式有很多种，但是适合自己的才是最好的，所以企业要根据自身的发展情况制定适合自身的融资政策，才能有效地降低风险，并最大限度地推动房地产企业的发展。

参考文献

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