诉讼时效如何计算？

文/钱翊樑

诉讼时效如何计算？

文/钱翊樑

【案情简介】

原告系一家从事进出口业务的物流企业。被告是一家拥有两栋商业地产的房地产企业，除部分楼层用于自用，两栋大楼的其余楼层主要用于出租。

2009年2月，原告需要租赁房屋，遂通过被告设立的招商处了解出租房的情况，被告提供了其出租房屋的宣传资料与房产证复印件，据宣传资料与复印件记载，其3楼A单元和B单元合计面积为2357.4平方米，单价为24.5元/平方米/月。原告认为该两个单元较为合适，遂与被告订立了2009年3月至2010年3月为期一年的租赁合同，并支付了年租金69万余元。

2012年9月，被告的某高管离职后向各租户投送告知单，称被告对外招租时采用篡改房产证复印件中房屋面积的手法，故意虚增面积以多收取租金。原告得知后向房地产交易中心查询，果然发现租赁房屋在交易中心的登记面积仅为2118.47平方米，与合同约定面积相差238.93平方米。经原告测算，每年多交租金约6万元。原告要求被告退还多收取的租金未果，遂于2012年12月诉至法院。

【双方辩称】

原告认为，被告故意虚增面积以多收租金，有违诚实信用原则，属于民事欺诈，应退还多收租金。

被告则否认存在欺诈行为，提出其出租的两栋大楼由于得房率不同，故将两栋楼的总面积分摊至每单元，导致得到的面积与产证记载不同。双方签约时，被告已经向原告告知了上述面积分摊的情况，原告同意按照扩大的面积支付月租金。同时，被告还主张房地产信息是公开信息，即使被告未出示房地产权证，原告也可以随时查阅，因此原告在当时就知道或者应当知道房屋的实际建筑面积，至原告起诉时已经超过了诉讼时效，故不同意原告所提出的诉讼请求。

【法院判决】

一审法院认为：原告作为承租人，应当在签约与接收时对租赁物进行全面了解和验收，本案租赁物于2004年即已在房地产交易中心办理登记，即使被告在签约时报错房屋面积，原告也可以要求查看房产证或者前往房地产交易中心查询房屋的实际面积。原告自签约之日即应当知道协议面积与登记面积不一致的情况，在合同已经履行完毕长达两年多后方提起诉讼，已经超过了诉讼时效，因此，驳回了原告全部诉请。一审未对被告的欺诈行为作任何谴责。

一审宣判后，原告不服提起上诉。二审法院经调解，被告对原告做了相应补偿，原告撤回上诉。

代表点评

本案中，一审法院以诉讼时效已经届满为由驳回原告的诉请并不恰当。首先，诚信是交易行为的根本原则，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。法院的判决不应与国家的基本法律规定背道而驰。被告作为房屋的所有人和出租人，故意隐瞒事实并变造房产证复印件，违背了诚信原则，法院应对这种行为作出制裁。

其次，双方订立的租赁合同中的面积是按照被告的宣传单和房产证复印件所确定，因此，在被告提供的租赁物不符合合同约定面积的情况下，被告的行为构成违约，应当向原告承担违约责任，并退还多收取的租金。

再次，我国的《民法通则》规定，诉讼时效的起算时间是权利人知道或者应当知道自己权利受到侵害。本案中，虽然原告可以通过向房地产交易中心查询得知租赁物的登记信息，然而，是否查询是原告的权利而非法定义务，原告并不是一定要先查询才能签订合同。因此，本案中原告知道权利受到侵害的时间为2012年9月，其提起诉讼的时效并未届满。

综上所述，本案一审法院的处理明显欠妥。二审法院通过调解方式纠正了一审法院的错误判决。

（作者系市人大代表）