房地产调控下半场

《中国经济信息》综合报道

全国市场出现明显的分化，房地产行业呼唤更具差异化与市场化的调控举措。

进入5月，楼市在传统的销售旺季中继续遇冷，在刚刚过去的五一小长假，北京楼市成交量跌破历史新低。而不仅是北京楼市成交量同比创下较大跌幅，全国主要城市的楼市成交情况继续低迷。与以往相同的是，这一轮楼市低迷伴随而来的是，地方政府的蠢蠢欲动。

“限购”是本轮房地产调控的关键词。2011年1月26日国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，可以视作“限购”的开始。当前，随着房地产市场开始出现下行的趋势，在一次次辟谣之后，地方房地产政策已经开始“松绑”。

4月以来，南宁、无锡、天津等地纷纷出台楼市“新政”，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，为楼市调控政策“松绑”。

江苏省无锡市政府规定，5月1日起在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户。

继广西南宁、天津、杭州萧山、无锡4城放松限购后，安徽铜陵也加入了“松绑”队伍。安徽省铜陵市政府出台的楼市新政，从5月1日起，购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至4成、外地居民购房可迁入户籍。

同样，每在楼市成交量下滑、房企业绩下滑、政策调整之际，围绕房地产泡沫的讨论声浪骤增。

行业黄金期已过

五一假期期间，一番真伪难辨的万科副总裁毛大庆对中国房地产的看空言论引发市场激烈讨论，不过随后万科总裁郁亮对于行业的态度，概括起来就是8个字“谨慎乐观、积极应对”。同期，包括瑞银、野村在内的外资投行纷纷发报告警示房地产市场的风险。

野村证券经济学家团队日前发布报告称中国房产市场可能出现重大修正风险，并对今年的总体GDP增长构成威胁。野村证券称，中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整，而是这个调整会有多严重。”野村证券同时指出，政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。

看空中国房地产的不仅有野村证券，瑞银在最新报告中明确表示，中国房地产市场风险“已经显著增加”，并称楼市已经接近转折点。瑞银中国区首席经济学家汪涛指出，多数情况下，房地产泡沫是否存在的判断标准是房价，但对于中国来讲，应该更多地关注房屋施工量，“在建房屋数量的下滑却更能够反映问题”。

对于今年楼市成交量的接连下滑，中国房地产业协会副会长朱中一认为，去年由于出台了“国五条”，对二手房交易所得征收20%的个税，造成了爆发式的非理性的增长，因此成交量同比自然要下降。与此同时，房贷偏紧也在一定程度上抑制了购房需求。

“长期以来，一些大城市的问题是房价太高；一些中小城市的问题是房子太多。房价的适度下跌令市场更健康，对中国经济发展是好事。”经济学者马光远直言，今年楼市全面下跌是大概率事件，也许现在刚刚开始。在这个过程中，有相当一部分开发商会死掉，可能会出现开发商的倒闭潮。

对于网上风传的万科“看空论”，郁亮表示，万科现在要做的就不是轻资产，而是零资产并退出原有的业务。

财经评论家水皮则认为， “从供求的关系变化看，中国的房地产市场正在结束短缺时代，整体上向供求平衡时代转，局部地区出现过剩。此外，货币政策调整导致的流动性紧张，反腐风暴则使得社会奢侈之风得以清理，各种因素使得房地产正在回归住宅消费的特征，投资属性正在淡化。”

郁亮指出，行业发展已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。

差异化调控显现

中国住房市场总价值高达130万亿-160万亿元，小幅的调整也将带来震动。花旗认为，中国房地产市场到了关键点，面临“需求断崖”的危险。当前地方政府的微调政策不足以应对调整，需要政府出台大规模的放松政策，6-7月可能是最后机会，可以采取的政策包括放松一些大型城市的限购、放松首付和抵押贷款利率、减少媒体负面报道等。

“房地产市场的区域差异性日益显现，行业趋冷也是客观事实，相比于政府此前实施的限购、限贷、限价、限买、限卖为主的调控政策，如果现在采取救市、松绑等手段扭转房地产业的颓势，其实质都是用行政手段扭曲市场正常的供求关系，不符合房地产市场健康、稳定发展的整体趋势，中央一定要把权力下放到地方政府。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞强调。全国600多个城市、2000多个县城，靠中央去分类指导是不切合实际的，中央应该把精力放在全局性、战略性的问题上。

对于如何进行分类调控，搜房网北京新闻总监王远志提出了自己的看法。他认为，首先需要对政府如何看待区域市场做一个了解，如鄂尔多斯，如果政府在鬼城出现之前不认为市场有风险的话，那政府就不会有防备性动作，如果政府对风险有充分预计和准备，那么整个城市承受的后果就没有那么严重。

在分类调控这个名词出来之后，政府层面首先要做的是对自己城市所处的房地产状况做一个综合的宏观评估。评定之后，要根据市场情况做政策上的调整，比如限购、松绑等。

在限购方面，首先要承认差异化，王远志认为，不同城市限购政策存在的意义、存在的价值、发挥的作用都不太一样，像北京这样的一线城市在短期内不会取消限购政策，但有些城市的条件会渐渐放宽、甚至是取消，这是一个趋势。

“限购这样的行政干预政策一定是短期政策，它的最终归宿就像牙齿矫正器一样，一旦牙齿矫正了，就没有继续存在的价值了。如何判断政策是否有必要继续存在，不同城市可能会给出不同的答案，即便是同为二三线城市也会有所差异。限购一定会在一个历史时间点上选择退出，或者以一定的形式淡出人们的视线，让房地产彻底回归市场。”王远志说。

郁亮认为，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。未来的客户需求和以前都会有很大区别，会给整个行业带来很多机会。endprint