中国房价与地价关系的实证研究

高文晓　毕泽丰

【摘要】近年来我国房价一直保持高速增长，引发了国务院对房地产市场的调控，也引发了学者对高房价原因的讨论和争议，其中房价与地价的关系就是热点之一。本文在对国内相关理论研究进行总结、评析的基础上，运用实证研究方法对2009-2013年的房价与地价数据进行相关分析，并以此为基础提出稳定房地产价格的政策建议。

【关键词】房价 地价 相关分析

一、引言

近年来，我国房价一直居高不下，且保持高速增长的势头，这在居民中引起了恐慌，并且不利于经济与社会的持续、健康和稳定发展。同时，房价的不断上涨也引起了学者们的关注，他们从土地供应、货币供过于求、利益集团的博弈、媒体的控制作用、投机者和制度等等角度做了很多研究，来探讨引起房价上涨的因素。也有众多学者对地价与房价的关系进行了研究，为我们提供了一个理性认识地价与房价关系的视角。

地价作为房价的重要构成部分，对房价的上涨究竟起到什么作用，房价与地价谁推高谁的争论成为各界关注的焦点。对这一问题的求解，协调地价与房价的互动关系，对于政府进行宏观调控、规范房地产市场，发挥房地产市场调控以及土地宏观调控的作用具有决策意义。

二、文献综述

关于地价与房价的关系，国内的研究主要有以下几种观点：

（一）地价上涨带动房价上涨，即成本推动论

任志强（2004）认为房价增长的根本原因在于土地价格的增长，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，进而推动房价。

（二）房价上涨引起地价上涨，即需求引致论

郑光辉（2005）认为土地价格是提前支付的土地地租，是房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低是房价高低的结果而不是原因。

（三）地价与房价相互促进

高波和毛丰付（2003）以1999～2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过Granger因果检验和相关性分析，对地价与房价的相互影响关系进行了分析，发现房价在长期内决定地价的走势、而短期内两者相互影响。

综上所述，国内学者普遍都认为房价与地价之间存在因果关系，房地产市场需求，即供求关系是影响房价地价的因素。然而对于两者关系的研究结论不一。本文运用尽可能详尽权威的数据，对房价和地价的关系进行相关分析，以期得到更科学的结论。

三、房价与地价的线性关系分析

（一）样本数据来源与说明

本文数据来自中指数据库，选取中航地产、泛海建设、华侨城、金融街四家地产公司的房地产项目数据。其中地价LP用数据库中的土地成交价表示，房价HP用数据库中的房屋成交均价表示，数据库中房屋成交均价以月度量，笔者将其按季度度量，选取了2009年第三季度至2013年第二季度的数据。为了运用时间序列分析，笔者将每一季度截止时的现存土地的成交价进行平均，作为当季度土地价格的度量。为了使用方便，LP与HP均做取对数处理，其对数分别为路lnLP与lnHP。

（二）相关分析和线性回归

以房价的自然对数（lnhp）为被解释变量，地价自然对数（lnlp）为解释变量进行线性回归分析结果如下：

通过上表发现，房价与地价之间存在较强的正相关性，相关系数为0.3835。同时，系数也均通过了F统计检验和t统计检验。

综上所述，房价与地价之间确实存在正相关的线性关系，我们还需要进行变量自相关和时间序列平稳性的检验，以确定上述数据结果的可信性。

（三）时间序列平稳性检验

首先考虑带常数项，但不带趋势项的DF检验，结果表明：DF统计量为-1.412大于-3.750，因此可以在1%显著水平上接受“存在单位根”的原假设。由于DF检验中的扰动项可能存在自相关，因此要考虑更高阶的ADF检验。首先，计算Schwert（1989）建议的最大滞后阶数为p=12·（T/100）1/4，将T=18带入得p=7.82，这表明最大之后阶数为7。令P=7，进行ADF检验，结果表明：最后一阶滞后项（L7D.）在5%的水平并不显著。依次令P=12，11，10，进行ADF检验，最后一阶滞后项仍然不显著。下面，令p=1，再进行ADF检验，结果表明：可认为房价lnhp含有单位根。并且，我们得出lnhp和lnlp两个时间变量是（1，1）阶协整的，因此前述相关性分析和回归分析的结论在统计上是可信的。

四、研究结论及政策建议

（一）房价与地价作为两个时间序列变量（非稳定性）存在协整关系

（二）房价与地价成线性正向的关系

这表明中国住房市场存在供小于求的情形。在规制情形下，政府规定不同用地的比例，相当于不同用地的供给量是固定的，所以造成了土地市场的供小于求，房价和地价由需求决定，因此，要将房价降下来，政府应增加土地供给。

参考文献

[1]陈会广，刘忠原.中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究[J].资源科学，2011，33（5）：856-862.

[2]侯莉颖，陈彪云.中国房价与地价的关系——基于相关分析与因果分析的实证研究[J].中国房地产市场，2011（9）：9-18.

[3]沈建新.浅论房价地价关系及稳定房地产价格的对策[J].市场论坛，2007（11）：30-32.

[4]李林娟.房价与地价关系的理论研究综述[J].商业研究.

[5]孔煜.地价与房价的关系研究述评[J].重庆大学学报，2010，16（2）：21-26.

[6]郭辉.现阶段我国房价上涨的地价因素分析[J].南方经济，2005（8）：31-33.

[7]郑光辉.房价与地价因果关系实例分析[J].中国土地，2005（1）：23-25.

[8]高波，毛丰付.房价与地价关系的实证研究[J].产业经济研究，2003（3）：19-24.

[9]刘琳，刘洪玉.房地产价格上涨特征及原因综述[J].城市开发，2005（5）.endprint

【摘要】近年来我国房价一直保持高速增长，引发了国务院对房地产市场的调控，也引发了学者对高房价原因的讨论和争议，其中房价与地价的关系就是热点之一。本文在对国内相关理论研究进行总结、评析的基础上，运用实证研究方法对2009-2013年的房价与地价数据进行相关分析，并以此为基础提出稳定房地产价格的政策建议。

【关键词】房价 地价 相关分析

一、引言

近年来，我国房价一直居高不下，且保持高速增长的势头，这在居民中引起了恐慌，并且不利于经济与社会的持续、健康和稳定发展。同时，房价的不断上涨也引起了学者们的关注，他们从土地供应、货币供过于求、利益集团的博弈、媒体的控制作用、投机者和制度等等角度做了很多研究，来探讨引起房价上涨的因素。也有众多学者对地价与房价的关系进行了研究，为我们提供了一个理性认识地价与房价关系的视角。

地价作为房价的重要构成部分，对房价的上涨究竟起到什么作用，房价与地价谁推高谁的争论成为各界关注的焦点。对这一问题的求解，协调地价与房价的互动关系，对于政府进行宏观调控、规范房地产市场，发挥房地产市场调控以及土地宏观调控的作用具有决策意义。

二、文献综述

关于地价与房价的关系，国内的研究主要有以下几种观点：

（一）地价上涨带动房价上涨，即成本推动论

任志强（2004）认为房价增长的根本原因在于土地价格的增长，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，进而推动房价。

（二）房价上涨引起地价上涨，即需求引致论

郑光辉（2005）认为土地价格是提前支付的土地地租，是房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低是房价高低的结果而不是原因。

（三）地价与房价相互促进

高波和毛丰付（2003）以1999～2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过Granger因果检验和相关性分析，对地价与房价的相互影响关系进行了分析，发现房价在长期内决定地价的走势、而短期内两者相互影响。

综上所述，国内学者普遍都认为房价与地价之间存在因果关系，房地产市场需求，即供求关系是影响房价地价的因素。然而对于两者关系的研究结论不一。本文运用尽可能详尽权威的数据，对房价和地价的关系进行相关分析，以期得到更科学的结论。

三、房价与地价的线性关系分析

（一）样本数据来源与说明

本文数据来自中指数据库，选取中航地产、泛海建设、华侨城、金融街四家地产公司的房地产项目数据。其中地价LP用数据库中的土地成交价表示，房价HP用数据库中的房屋成交均价表示，数据库中房屋成交均价以月度量，笔者将其按季度度量，选取了2009年第三季度至2013年第二季度的数据。为了运用时间序列分析，笔者将每一季度截止时的现存土地的成交价进行平均，作为当季度土地价格的度量。为了使用方便，LP与HP均做取对数处理，其对数分别为路lnLP与lnHP。

（二）相关分析和线性回归

以房价的自然对数（lnhp）为被解释变量，地价自然对数（lnlp）为解释变量进行线性回归分析结果如下：

通过上表发现，房价与地价之间存在较强的正相关性，相关系数为0.3835。同时，系数也均通过了F统计检验和t统计检验。

综上所述，房价与地价之间确实存在正相关的线性关系，我们还需要进行变量自相关和时间序列平稳性的检验，以确定上述数据结果的可信性。

（三）时间序列平稳性检验

首先考虑带常数项，但不带趋势项的DF检验，结果表明：DF统计量为-1.412大于-3.750，因此可以在1%显著水平上接受“存在单位根”的原假设。由于DF检验中的扰动项可能存在自相关，因此要考虑更高阶的ADF检验。首先，计算Schwert（1989）建议的最大滞后阶数为p=12·（T/100）1/4，将T=18带入得p=7.82，这表明最大之后阶数为7。令P=7，进行ADF检验，结果表明：最后一阶滞后项（L7D.）在5%的水平并不显著。依次令P=12，11，10，进行ADF检验，最后一阶滞后项仍然不显著。下面，令p=1，再进行ADF检验，结果表明：可认为房价lnhp含有单位根。并且，我们得出lnhp和lnlp两个时间变量是（1，1）阶协整的，因此前述相关性分析和回归分析的结论在统计上是可信的。

四、研究结论及政策建议

（一）房价与地价作为两个时间序列变量（非稳定性）存在协整关系

（二）房价与地价成线性正向的关系

这表明中国住房市场存在供小于求的情形。在规制情形下，政府规定不同用地的比例，相当于不同用地的供给量是固定的，所以造成了土地市场的供小于求，房价和地价由需求决定，因此，要将房价降下来，政府应增加土地供给。

参考文献

[1]陈会广，刘忠原.中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究[J].资源科学，2011，33（5）：856-862.

[2]侯莉颖，陈彪云.中国房价与地价的关系——基于相关分析与因果分析的实证研究[J].中国房地产市场，2011（9）：9-18.

[3]沈建新.浅论房价地价关系及稳定房地产价格的对策[J].市场论坛，2007（11）：30-32.

[4]李林娟.房价与地价关系的理论研究综述[J].商业研究.

[5]孔煜.地价与房价的关系研究述评[J].重庆大学学报，2010，16（2）：21-26.

[6]郭辉.现阶段我国房价上涨的地价因素分析[J].南方经济，2005（8）：31-33.

[7]郑光辉.房价与地价因果关系实例分析[J].中国土地，2005（1）：23-25.

[8]高波，毛丰付.房价与地价关系的实证研究[J].产业经济研究，2003（3）：19-24.

[9]刘琳，刘洪玉.房地产价格上涨特征及原因综述[J].城市开发，2005（5）.endprint

【摘要】近年来我国房价一直保持高速增长，引发了国务院对房地产市场的调控，也引发了学者对高房价原因的讨论和争议，其中房价与地价的关系就是热点之一。本文在对国内相关理论研究进行总结、评析的基础上，运用实证研究方法对2009-2013年的房价与地价数据进行相关分析，并以此为基础提出稳定房地产价格的政策建议。

【关键词】房价 地价 相关分析

一、引言

近年来，我国房价一直居高不下，且保持高速增长的势头，这在居民中引起了恐慌，并且不利于经济与社会的持续、健康和稳定发展。同时，房价的不断上涨也引起了学者们的关注，他们从土地供应、货币供过于求、利益集团的博弈、媒体的控制作用、投机者和制度等等角度做了很多研究，来探讨引起房价上涨的因素。也有众多学者对地价与房价的关系进行了研究，为我们提供了一个理性认识地价与房价关系的视角。

地价作为房价的重要构成部分，对房价的上涨究竟起到什么作用，房价与地价谁推高谁的争论成为各界关注的焦点。对这一问题的求解，协调地价与房价的互动关系，对于政府进行宏观调控、规范房地产市场，发挥房地产市场调控以及土地宏观调控的作用具有决策意义。

二、文献综述

关于地价与房价的关系，国内的研究主要有以下几种观点：

（一）地价上涨带动房价上涨，即成本推动论

任志强（2004）认为房价增长的根本原因在于土地价格的增长，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，进而推动房价。

（二）房价上涨引起地价上涨，即需求引致论

郑光辉（2005）认为土地价格是提前支付的土地地租，是房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低是房价高低的结果而不是原因。

（三）地价与房价相互促进

高波和毛丰付（2003）以1999～2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过Granger因果检验和相关性分析，对地价与房价的相互影响关系进行了分析，发现房价在长期内决定地价的走势、而短期内两者相互影响。

综上所述，国内学者普遍都认为房价与地价之间存在因果关系，房地产市场需求，即供求关系是影响房价地价的因素。然而对于两者关系的研究结论不一。本文运用尽可能详尽权威的数据，对房价和地价的关系进行相关分析，以期得到更科学的结论。

三、房价与地价的线性关系分析

（一）样本数据来源与说明

本文数据来自中指数据库，选取中航地产、泛海建设、华侨城、金融街四家地产公司的房地产项目数据。其中地价LP用数据库中的土地成交价表示，房价HP用数据库中的房屋成交均价表示，数据库中房屋成交均价以月度量，笔者将其按季度度量，选取了2009年第三季度至2013年第二季度的数据。为了运用时间序列分析，笔者将每一季度截止时的现存土地的成交价进行平均，作为当季度土地价格的度量。为了使用方便，LP与HP均做取对数处理，其对数分别为路lnLP与lnHP。

（二）相关分析和线性回归

以房价的自然对数（lnhp）为被解释变量，地价自然对数（lnlp）为解释变量进行线性回归分析结果如下：

通过上表发现，房价与地价之间存在较强的正相关性，相关系数为0.3835。同时，系数也均通过了F统计检验和t统计检验。

综上所述，房价与地价之间确实存在正相关的线性关系，我们还需要进行变量自相关和时间序列平稳性的检验，以确定上述数据结果的可信性。

（三）时间序列平稳性检验

首先考虑带常数项，但不带趋势项的DF检验，结果表明：DF统计量为-1.412大于-3.750，因此可以在1%显著水平上接受“存在单位根”的原假设。由于DF检验中的扰动项可能存在自相关，因此要考虑更高阶的ADF检验。首先，计算Schwert（1989）建议的最大滞后阶数为p=12·（T/100）1/4，将T=18带入得p=7.82，这表明最大之后阶数为7。令P=7，进行ADF检验，结果表明：最后一阶滞后项（L7D.）在5%的水平并不显著。依次令P=12，11，10，进行ADF检验，最后一阶滞后项仍然不显著。下面，令p=1，再进行ADF检验，结果表明：可认为房价lnhp含有单位根。并且，我们得出lnhp和lnlp两个时间变量是（1，1）阶协整的，因此前述相关性分析和回归分析的结论在统计上是可信的。

四、研究结论及政策建议

（一）房价与地价作为两个时间序列变量（非稳定性）存在协整关系

（二）房价与地价成线性正向的关系

这表明中国住房市场存在供小于求的情形。在规制情形下，政府规定不同用地的比例，相当于不同用地的供给量是固定的，所以造成了土地市场的供小于求，房价和地价由需求决定，因此，要将房价降下来，政府应增加土地供给。

参考文献

[1]陈会广，刘忠原.中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究[J].资源科学，2011，33（5）：856-862.

[2]侯莉颖，陈彪云.中国房价与地价的关系——基于相关分析与因果分析的实证研究[J].中国房地产市场，2011（9）：9-18.

[3]沈建新.浅论房价地价关系及稳定房地产价格的对策[J].市场论坛，2007（11）：30-32.

[4]李林娟.房价与地价关系的理论研究综述[J].商业研究.

[5]孔煜.地价与房价的关系研究述评[J].重庆大学学报，2010，16（2）：21-26.

[6]郭辉.现阶段我国房价上涨的地价因素分析[J].南方经济，2005（8）：31-33.

[7]郑光辉.房价与地价因果关系实例分析[J].中国土地，2005（1）：23-25.

[8]高波，毛丰付.房价与地价关系的实证研究[J].产业经济研究，2003（3）：19-24.

[9]刘琳，刘洪玉.房地产价格上涨特征及原因综述[J].城市开发，2005（5）.endprint