房价怎么走？

李纫秋

国家统计局在5月18日发布了4月份70个大中城市房价数据。4月份，我国70个大中城市中，仅温州一城下降，最高涨幅为上海上涨13.6%。同时，几座具有风向标意义的房价高企城市——北京、上海、深圳、杭州、广州，传来了成交量明显下滑或者降价打折、降低首付的促销消息。

北京市住建委公布的官方数据显示，5月1～3日，北京二手房仅成交了31套，同比大降82%，创2009年有网签记录以来的历史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。并创下了自2008年实行五一小长假以来7年的最低值。

中国房地产学会副会长陈国强表示，过去三四月份时常出现楼市“小阳春”，今年这个时段楼市却迎来一轮“倒春寒”。他认为，受资金监管限制等因素影响，近期国内房地产贷款规模继续紧缩，同时购房者房贷利率优惠减少，“二季度市场情况可能更加严峻”。

开发商的好日子过去了

五一期间有两个新闻特别搅动人心，一个是疑似万科副总裁毛大庆的内部讲话：《全国房地产将下行 搞不懂北京楼市 》。“毛总”在讲话中主要讲了几个方面，一个是金融机构对房地产行业的贷款发放非常谨慎，一个是中央反腐对市场造成的冲击，还有一个就是成交量和成交额的下滑，最后一个说的是库存量开始增大。这几个方面都导致房地产市场并不是很乐观，除了北京以外。

另一个就是住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌提出的，房价暴跌只是一种妄想提法。他提出房地产价格和城镇化率有关，中国现在的城镇化率很低。另外，今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题（即今年政府工作报告中提出的，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化）。城镇化进程中，这“三个1亿人”会带来住房的刚需。顾云昌同时还表示，今年的房地产市场进入了买方市场，加上目前信贷政策的收紧，房地产商日子不好过了。

两篇言论虽然方向不一致，但都说出一个共识，房地产商的日子再不好过，但也一样得有人建房子，房价不会暴跌，因为每年中国还是有几千万的刚性住房需求。

这次房价为何顶不住了？

与前几年相比，当下的房地产供需格局并未发生显著变化，但这次房价下降的风声似乎特别响。其中最大的变化来自房地产企业的资金链。自2010年以来，中央严格限制银行向房地产开发提供贷款，这导致房地产企业被迫从影子银行融资，在不断出台限制性规定导致房地产市场冻结的情况下，过高的影子银行融资成本使房地产企业不堪重负。这才是房地产企业被迫降价的真正原因。比如近日有消息曝出，浙江宁波奉化最大房地产企业兴润置业崩盘，19家商业银行近24亿贷款面临不良窘境。

从全球经验看，房地产价格极易形成泡沫，泡沫越大，就越脆弱。一旦形成负面预期，连锁反应就会出现：其一，几乎所有的人都承认房价太高，因此大多数人会乐于看到房价下跌（多套房持有者毕竟是社会上的少数），并推迟购房计划；其二，过去十年房产牛市形成了惊人的炒房获利者，抛售以保全利润或是明智之举；其三，党中央气势如虹的反腐风暴，令腐败官员急于脱手房产，因为房产属于“显性资产”。连地产界大腕王石也承认“反腐就是最大的调控”。

地方“救市”悄然开始

面对楼市衰退可能直接危及地方财政的局面，一些地方政府确有救市迹象。继南宁、天津滨海、无锡、杭州、萧山、宁波等地出台新政放松限购政策后，安徽铜陵市政府官方网站贴出明文通告，宣布5月1日起购房者可获税收补贴优惠、放宽住房公积金贷款条件、放宽外地购房居民户籍迁入条件等一系列政策。于是，这个全国最小地级市一夜成名。上海易居房地产研究院副院长杨红旭更将其喻为“放响‘裸奔救市第一炮”。

杨红旭在新浪专栏中判断，铜陵“不太可能被叫停”：“从政策环境分析，中央允许部分城市放松政策，或者说适度救市。今年《政府工作报告》中首次提出‘针对不同城市情况分类调控，也即所谓的‘分类调控、‘双向调控：楼市热的城市，实行紧缩式调控，楼市冷的城市，实行扩张式调控。而铜陵这类中西部的三四线城市，楼市不热……离开了房地产，城市建设怎么办？地方债务怎么办？甚至连公务员的工资发放，都会遇困难！因此，从铜陵公然打响第一炮开始，我预计至年底，会有几十个城市采取类似行动。”

对此，经济学博士、财经评论员马光远分析，中国房地产转折点已经到来，但转折点不等于崩盘。他表示，分类调控的核心就是地方能够根据自己城市的情况，制定符合市场和本地实际的差异化政策。地方政府的调控思路不能只是单一地松绑或者收紧，而应该全面综合地考虑市场状况，既要支持刚性需求购房者，也要确保市场稳定。

中央调控打算怎么办？

在人们盼望房地产市场走向健康之际，政策的调控之手更多地用在房地产领域中的一个特殊环节上——棚户区改造。今年的《政府工作报告》指引，将今后工作重心更多地向棚户区改造倾斜，侧重为这项民生和发展工程担任监理角色。

原辽宁省长陈政高已确认履新中共住房和城乡建设部党组书记。2005年，刚刚出任辽宁省委书记的李克强在全国率先开展大规模的棚户区改造工程，当年起历任沈阳市长、市委书记、辽宁省省长的陈政高萧规曹随，至2011年底，全省累计改造棚户区2910万平方米，改善了70.6万户、211万棚户区居民的居住条件，也形成了“政府主导、市场运作”等特点的棚户区改造“辽宁经验”。

李克强通过在《求是》署名文章《关于深化经济体制改革的若干问题》，系统阐述了他的转型思路：“人无远虑，必有近忧。现在回过头看，如果不是用改革的办法，即简政放权、创新宏观调控方式、着力调整结构‘三管齐下，而是采取短期刺激政策，不仅去年的结果可能会大不一样，而且今后几年的日子也许会更难过。靠改革创新，既解决当前突出问题，又为长远发展奠定基础，这是去年实践给我们的深刻启示。”

智谷趋势研究中心通过微信发表《近期房价调整背后的“总理因素”》，探索此间缘由：“李克强的宏观调控，将精力集中于盯住增长、就业和物价这几个核心的宏观政策目标，重视宏观经济政策对资金面的影响。‘李克强经济学的核心是‘不刺激，不多发货币，经济去杠杆化。多重因素之下，房地产市场的调整成为和经济增速换挡和宏观经济去杠杆化相同步的经济现象。”

而《新京报》对此预测：“推进棚户区改造一方面可以令房地产市场保持在理性区间运行，同时，又能给相关行业提供温和动力，起到经济‘微刺激的短期目的。”

（责编：孙展）endprint