新型城镇化与房地产价格

文/谢华育 上海社会科学院经济研究所助理研究员

新型城镇化与房地产价格

文/谢华育 上海社会科学院经济研究所助理研究员

近10年以来，我国房地产市场之所以能高速发展，房价能快速上涨，无疑与我国城市化的高速发展有关，这一点已经基本成为共识。

在房地产市场中，所谓一线、二线和三线城市，指的基本上是我国地级市以上的城市，从统计数据看，这些城市2010年的建成区面积相比于2000年扩大了一倍。而正是城市化的这一发展速度滋养了房地产市场10年的辉煌。近年来，由于房地产价格增长过快，我国政府推出了一系列抑制房价的措施，试图促使房地产市场能够健康平稳地发展。

我国新一届政府执政以来，新型城镇化成为一个热门词汇，许多业内人士认为新型城镇化是刺激房地产市场发展的又一针强心针，甚至新型城镇化概念一度成为证券市场炒作房地产板块的借口。那么新型城镇化真是导致房地产价格继续抬升的利好因素吗？

新型城镇化“新”在哪里

如果我们把新型城镇化理解为房地产市场的利好因素，那么它显然与之前我国的城市化发展方式在刺激房地产业发展上具有相同的魔力。但是如果我们考察新型城镇化和近10年来我国城市化发展的模式，就会发现二者大相径庭。

过去10年，我国城市化发展采用的是一种极化发展模式。也就是说，在不同地理区域内，通过一座城市高速扩张，构成一极，以带动其他城市和地区经济发展。房地产市场上所谓的一线城市，即北上广深，正是这种发展模式的直接受益者。极化发展之所以能铸就这些特大型城市，从城市发展的角度看，是由于政府在产业、政策、投资等诸多方面集中发展这些重点城市，使各种资源汇集于这些城市，当然其中也包括构成房地产“刚需”的人力资源。这些城市单位土地面积承载的资源数量远远超过其他城市，但换一个角度看，土地资源比较其他资源却显得稀缺。特别是随着人力资源的涌入，住房需求也大幅增长，而住宅用地投放市场的数量却与之不能适应，甚至远远小于工业用地和商业用地投放数量。这是我国许多特大城市产城失衡的原因，也是房价高速增长的根本推手。

但是城市极化发展也有其弊端，对于在特大城市生活的人来说，能切身领教“城市病”的痛苦，而在更广阔的空间发展视野内，极化发展导致的是区域发展不平衡、城乡发展不平衡。

区域发展不平衡包括两个方面，一个是就我国国土整体而言，特大城市集中于东部沿海地区，因此出现东部地区包括房地产在内的产业高速发展，而西部地区则相对滞后。另一个方面是就同一区域内部而言，特大城市无论在经济社会文化哪个方面，都大大超越其他中小城市和小城镇，特大城市的崛起伴随着的是中小城市的没落。此外，在城市和乡村之间特大城市像是一个肿瘤一样蚕食着周边的农村地区。农村地区为城市提供了土地资源，但自身却不能在城市发展过程中，享受与中心城区同等的发展权，因此许多农村地区反而在极化发展过程中落后了。以上海为例，从1990年到2012年，上海城乡居民收入的差距始终在扩大。正是基于我国城市化发展中存在的问题，新型城镇化的概念才被提出来。

党的十八大报告在涉及城市化发展时，新型城镇化的发展模式已经初露端倪。报告指出，科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出了新型城镇化的发展模式，《决定》指出：坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。

从中我们可以看出，新型城镇化发展的特点是，在城市群发展体系中，推动中小城市发展。2013年，我国城市数量为658座，建制镇20113个，其中大部分是中小城市和小城镇。发展这些城镇将改变集中发展特大城市的发展路径，改城市化的极化发展模式为点状发展。在城乡发展关系上，新型城镇化还可以促进新农村建设。很显然，本届政府是想通过新型城镇化促使城市发展不平衡、城乡发展不平衡、区域发展不平衡的问题得以改善。

解决“三个1亿人”问题会影响房地产市场吗

从李克强总理今年的政府工作报告上，我们更能察觉出新型城镇化的一些实质性内涵。在今年的政府工作报告中，李总理指出：“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”

如果我们从房地产发展的角度思考这“三个1亿人”的问题，我们会问，如果1亿农民住进城镇，这是否会增加商品房的需求？如果1亿人口走出棚户区和城中村，他们能否负担起高昂的房产价格？如果中西部地区1亿人口进入邻近的城市化地区工作生活，沿海特大城市房地产是否还能持续高速发展？

第二个“1亿人”的问题相对较好回答，棚户区和城中村居民的购买能力有限，因此不能构成房地产需求人群，解决这些人的住房主要是通过政府住房保障制度，也就是通过经济适用房和廉租房满足这1亿人的住房需求。对商品房市场而言，其影响不大。但是，落户城镇的农业人口和中西部地区就近就业的人口，这两亿人的需求变动会否影响房地产市场呢？

先说落户城镇的农业人口。确实农业人口向城市或城镇转移是支撑我国经济高速发展的主要原因。原来农业人口吃自己地里的粮食就省下去市场买菜买粮的钱，现在住城里了，只能掏钱去买菜。从宏观角度而言，这一变化直接刺激了消费的增长。这也是新型城镇化这一概念出现以后，许多股票分析师判断房地产股上涨的重要原因。

然而这么思考问题，只能说明股票分析师过于天真，对城镇化缺乏了解。不说别的，这些年我们提“以人为本”的城镇化，难道让农民接受高昂的房价，试问逼得农民掏出血汗钱买房才叫“以人为本”吗？再问一个问题，花那么多钱换一套100平米不到的房子，和在农村几亩宅基地上盖几层楼房，你觉得农民会选择哪种生活呢？

事实上，高房价已经越来越成为阻碍我国农村地区城镇化的主要因素，而聪明的地方政府官员也明白，通过出卖土地给房地产商来实现城镇化绝非明智之举，城镇化的关键是地方经济的繁荣，卖地发展房地产业只不过是一榔头买卖。山东一些地区，为了促进地区工业发展，鼓励农民向工人转型，政府一方面引导农民通过宅基地置换的方式住上新兴城镇化地区的楼房，一方面在土地出让后返还发展商土地出让金，最终使农民住上价廉的商品房。所以让农民进城镇居住，未必是刺激房价上涨的因素。

如果说农村人口农转非不会导致房价上涨，那么中西部地区人口就近就业则更是一个阻碍房价上涨的利空因素。其实不光是中西部地区，东部、中部地区现在也在积极促进“就地城镇化”。我们说极化发展是促使资源向特大城市汇集，导致土地相对于其他资源更加稀缺的主要原因。那么就地城镇化恰恰是疏导这一问题的重要方法，这可以使单位土地面积上资源使用效率增加。当然对于房地产市场而言，当本应涌入东部特大型城市的人口逐渐减少，那么所谓刚需的数量也会下降。北上广深四座特大城市在房地产市场上的标杆引领作用也会随之减弱。只要能促使市场中各类要素资源顺利向中小城市和小城镇导入，中小城市的后发优势也会越发明显。

当然，有些人认为，中小城市的房价存在上涨可能，而特大城市房价会开始回落，但是总体而言中国的房价会上升。这种可能性是完全存在的，但是这样一种发展方式对于城市发展和房地产市场发展而言是健康的，因为中小城市房价的发展绝对不会很大，因为如果哪个中小城市房价过高，对于吸引人才而言就是劣势。对于炒房人而言，要对几百、几千个中小城市的房价进行挖掘，这是存在难度的，实际上这些城市的房价是不存在炒作题材的。

新型城镇化发展从长远看是促进房地产市场平稳健康发展的重要因素，但不是推动房价持续高速增长的因素，相反新型城镇化通过资源供给和住房需求在地理空间上的优化配置，使住宅地产价格能回归理性。所以习惯了房地产价格高速增长的人们，应该避免对新型城镇化的误读，正视未来房地产发展的方向。