盈科中心，更靠近三里屯

沈从乐

几乎所有人都替李泽楷松了一口气—尽管盈科中心看起来并没有卖出一个好价钱。

4月8日，李嘉诚次子李泽楷旗下的电讯盈科和盈科大衍地产发布联合公告称，以9.28亿美元（约合72亿港元）的价格将位于北京三里屯的盈科中心项目整体出售给房地产私募基金基汇资本，并计划于8月28日前完成交易—这个从2008年起就开始叫卖的项目终于找到了买家。

的确，比起2013年底盈科中心66.57亿港元的估值，这次交易的价格仅溢价8%，并且其4.2万港元/平方米的平均售价也远低于周边物业的市场价格。

“这是一个合理的价格，双方都能接受。”以中介方身份参与此次交易的戴德梁行华北区投资及顾问服务部主管刘兵对《第一财经周刊》说。

在三里屯太古里（当时还叫三里屯Village）2008年开业之前，盈科中心曾是该区域的重要地标，楼下的太平洋百货是那里为数不多的大型商场，2007年曾实现盈利1284万元。包括IBM、诺基亚、西安杨森、波音在内的多家跨国公司也将北京办公室选址于此。

然而，拥有更多国际潮流品牌的三里屯Village，让略显老旧的太平洋百货失去了不少吸引力。由于经营不善、租金增长等原因，太平洋百货2009年首现亏损，次年亏损额已达到4851万元。2011年租约到期后，太平洋百货撤出盈科中心。如今，近4万平方米的六层商业部分已空置近三年。

写字楼也受到了一定影响。2010年前后，IBM、诺基亚、西安杨森等盈科中心写字楼的大租户相继搬离。至2013年底，盈科中心的整体出租率已低至59%，2013年租金收入为2.36亿港元，比2011年减少了2400万港 元。

不过，在接盘方基汇资本眼中，盈科中心完全有能力重归三里屯主流商圈。

其实，由于近一两年北京写字楼市场可租赁面积短缺，盈科中写字楼和酒店式公寓出租情况尚属良好。据媒体报道，盈科中心写字楼的租金维持在300元/平方米/月的市价水平上，出租率为90%，波音公司也续租了6000平方米的写字楼。此外，盈科中心服务式公寓的租金也在190元/平方米/月，接近市场平均水平。

“这个类型的项目是我们的强项，我们能在资产管理上发挥出物业的潜能。”基汇资本执行合伙人、中国地区主管彭庆邦对《第一财经周刊》说。

基汇资本由出身于香港地产世家建生国际的吴继炜和吴继泰兄弟在2005年创立，在以大中华和亚太地区为投资目标的业务方面，目前管理着四只房地产私募基金，管理的全球资产达85亿美 元（约528亿元）。

在上海南京东路353广场的项目上，基汇资本曾展现了自己的运营能力。2006年，它以9亿元盘下东海大楼的商业部分“东海商都”，投入4亿元改造，更名为“353广场”，并在2008年重新开业。彼时，南京东路大都还是国有食品、珠宝老店，东海广场更是被称为商业地产中的“百慕大”，但基汇资本通过引入Zara、Mango等快时尚品牌，将其变成了一个年轻时尚的购物中心，甚至盘活了整个小区域—苹果此后也在353广场对面开了旗舰店。2012年，基汇资本以24亿元将353广场出售给了麦格理集团与阿布扎比投资局的合资公司。

对于三里屯，基汇资本也不陌生。

据彭庆邦说，现为三里屯区域核心的太古里项目，就是基汇资本率先发现的。在原开发商国峰置业的计划中，这19座由日本著名设计师隈研吾设计的商业建筑，将在建成后打散出售。而2006年刚刚在中国募集完第一支基金的基汇资本认为，项目整体经营会有更大潜 力。

受当时股本规模的限制，基汇资本找到正打算进入内地市场的太古地产，在2007年2月以48亿元的价格共同收购了三里屯项目，其中太古地产持股80%，基汇资本占股20%。今年2月，基汇资本已将手上20%的股份卖给太古地产，退出该项目。根据太古地产2013年财报，目前三里屯太古里估值为102.39亿港元（约合人民币82亿 元）。

此外，基汇资本在2006年9月还在三里屯区域买下一栋9层高的乙级办公楼，并改造成拥有110间客房的精品酒店Hotel G。2010年又以约10亿元的价格从汉斯手中收购了同样位于三里屯商圈的高端服务式公寓万国公寓，并在随后的运营中将出租率从60%多提高到98%。

“在三里屯商圈，我们很清楚哪些品牌在这个地段比较适合，租金能拿到多少，营业额的状态如何……这可以给盈科中心未来的发展提供一定的商业数据支持。”彭庆邦说。

对于地产项目，基汇资本的思路也不同于地产商。彭庆邦认为，如果是开发商拿下盈科中心，他们很难满足于这么大一笔投资却只能获得管理租金收入的回报，所以拆散出售的可能性会更大，甚至会重新盖楼。但基汇资本则会在整体资产管理的策略下改造盈科中心，改善和增强现金流，并在未来以REITs上市或者合并收购的方式整体退出。目前，基汇资本已全线退出的中国基金，回报率平均每年为20%至25%，投资周期为7至8 年。

在彭看来，相比太古里，盈科中心靠近东三环和地铁站的位置更具优势。“团结湖地铁站正在建设的一个出口，在盈科中心外面，它开通以后，会将一些三里屯的人流引导过来，人们在去三里屯的途中经过盈科中心，也能有一定的帮助。”

不过，考虑到太古里已聚集的消费活力，有分析人士认为，盈科中心商业部分更应注重做写字楼配套服务设施，而不是强调商场概念，比较适合开设主题性小型购物中心，或做珠宝、钟表、名车等承租能力强的品牌展示中心。

“对未来的商业计划我们是很有信心的。”彭庆邦说。由于收购尚未完成，他没有透露更多的改造计划，但他表示，会注入更多活力元素，对于商场部分，也会“发挥想象力”。

盈科中心唯一不会变的，或许只有名字—这是李泽楷出售的前提。endprint