房地产开发项目关键阶段的成本控制探讨

徐凤廷 XU Feng-ting

（烟台康城实业有限公司，烟台 264003）

（Yantai Kangcheng Industrial Co.，Ltd.，Yantai 264003，China）

房地产开发项目关键阶段的成本控制探讨

徐凤廷 XU Feng-ting

（烟台康城实业有限公司，烟台 264003）

（Yantai Kangcheng Industrial Co.，Ltd.，Yantai 264003，China）

成本控制贯穿于房地产项目建设的全过程。在房地产项目开发过程中，不同阶段的成本控制有着自身的特点，所起的作用，以及重要程度存在一定的差异。

投资决策；价值工程；成本控制

1 项目投资决策阶段是房地产开发项目成本控制的首要阶段

1.1 编制合理科学的投资估算

对于工程项目来说，在投资决策阶段，投资估算是一项重要内容，同时也是组成项目建议书和可行性研究报告的重要部分。投资估算一经审批，投资估算将作为工程造价的最高限额指导项目建设活动。对于工程项目来说，投资估算是投资决策成败的关键。因此要充分考虑、合理估算投资估算，并且在一定程度上确保投资估算的完全性、合理性、准确性。

1.2 技术与经济相结合优选开发方案

对于房地产项目来说，前期需要优选方案，通过该种方式寻求合理的房地产开发方案。通过经济分析和对比的方式，从房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案筛选满足最低可接受收益率要求的方案，同时比选这些方案。比选这些可供方案的过程中，对于方案之间的可比性要高度的注意，并且在一定程度上遵循费用与效益计算口径相一致的原则，根据工程项目的实际情况，通过选择科学合理的经济评价指标作为比选指标。

1.3 充分提高项目抵御风险的能力

从行业性质和资金使用量方面来说，房地产市场是一个资金密集的行业，并且资金的使用量非常的巨大，房地产项目的收益受市场的波动以及国家宏观政策的调整而影响和制约，在这种情况下，在投资决策阶段，要求开发企业通过对社会、经济、环境、政策和市场等影响项目投资效果的因素进行相应的分析，同时对房地产项目的影响性质和程度的因素进行分析和预测，根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，并且制定控制风险的方案，并在一定程度上加强防范和控制投资风险。

2 设计阶段的成本控制对项目投资的影响具有极其重要的意义

2.1 择优选择设计单位

在项目开发建设全过程费用中，根据测算，设计费通常情况下，只占成本的2%-3%，但是影响项目工程造价的程度高达75%以上，如果设计科学合理，工程造价可以降低10%-20%。由此可见，项目投资受到设计阶段成本控制的影响是非常重要的。目前，“重技术、轻经济”的设计观念在设计人员中普遍存在，在设计过程中，设计人员只负责技术，不负经济责任，进而在一定程度上使得技术设计和经济之间严重脱钩，引发“多用钢筋，少动脑筋”的现象。投资受到设计不合理、不当的影响，其投资浪费让人难以预料。

2.2 推行限额设计制度

在工程项目施工过程中，根据设计任务书和投资估算对初步设计进行控制，确保投资额度不超过投资估算额，这一过程称为限额设计。对于房地产开发企业来说，限额设计要求在设计之前，首先对限额进行确定，同时对设计的标准和规模进行控制，其次分解分析限额。在设计过程中，设计标准要严格按照限额要求进行控制。当前，设计不精、深度不够的现象普遍存在，这些不确定因素增加了建设成本，同时导致设计频繁变更，增加了项目成本控制的难度，并给项目成本控制带来风险。为了促进设计人员优化设计，降低工程造价，通常情况下，需要对设计限额进行确定，克服只画图、不算帐的倾向。

2.3 开展价值工程的应用优化设计

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的理论依据，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析优化，使设计工作做到功能与成本的统一，在满足功能要求的前提下，尽量做到设计上技术、经济最合理，有效的降低工程成本。运用价值工程原理，在科学分析基础上，对方案实行科学决策与优化，选择技术上可行、经济上合理的设计方案。

2.4 在设计前期阶段引入监理机制

设计开始之前引入设计监理控制，发挥监理工程师在勘查设计阶段的作用，加强对地质勘探和设计的监管。水文地质资料质量的好坏，直接影响工程设计的质量，从而影响工程造价。发挥监理工程师在勘查设计阶段的重要性，真正把勘察、设计阶段的工作成果纳入可控制范畴，从而使设计单位能够按期提交满足合同需求的技术经济指标较优的成果，并提供令人满意的技术服务。

2.5 实行设计质量的合同奖罚制度

目前行业设计费计算主要有按投资规模和按建筑面积计价两种方法，但不论哪种计费方法，设计单位不承担任何经济责任；经济观念淡薄、设计变更随心所欲的现象在部分设计人员当中普遍存在，对于工程设计来说，不管质量如何，投资是否超出预算，只要画了图就要支付相应的设计费用。尤其是设计费用按投资额的一定百分比进行计算，在一定程度上使得设计工程造价越高，设计收费也就越多，设计者降低工程造价的主动性难以通过这种计费方法得以调动，使得设计单位只重视技术，忽视经济效益，进一步增加了控制工程造价的难度。

3 施工阶段的成本控制是房地产开发项目实施过程的关键阶段

3.1 提高合同管理水平

首先巩固和强化合同的法律意识，充分把握合同条款的内涵，增强合同条款的严密性。其次在履行合同的过程中，根据批准程序严格确认合同变更，同时建立和完善合同履约跟踪检查制度，提高合同履约率。

3.2 严格控制设计变更

首先杜绝通过变更设计对建设规模擅自扩大，不断提高设计标准，增加建设内容。其次，对于发生的设计变更要认真审核，要及时计算有关设计变更的费用，通过比较分析择优选择方案。

3.3 重视现场签证管理

①建立完善的工程签证流程和严格的审核制度，经施工单位项目经理、总监理工程师、开发企业代表三方共同审批签字后，现场签证内容方可有效。②根据实际情况确定签证内容，在经济观念、职业道德素养方面，对现场工程管理人员进行不断的强化，不断培养管理人员实事求是的工作作风，一方面监督检查工程质量、工期和安全，另一方面重视节约工程投资的重要性。③对签证的范围进行准确的把握，采取各种措施让现场工程管理人员熟悉有关招标文件、投标文件，以及合同文件的相关要求，明确工程承包的范围，在施工过程中避免出现签证内容的不合理性。

3.4 严格控制材料和设备的质量与价格

在控制工程造价的过程中，合理的材料价格是基础。材料作为组成工程造价的重要部分，根据测算，材料费用通常情况下约占建安工程总造价的65%，因此严重影响着工程造价，为了准确地确定材料的价格，一方面严把进场材料的质量，另一方面建立完善的材料和设备的质量与价格认证制度。

4 结束语

综上所述，在如今房地产行业高速发展的时代，成本控制与管理工作显得尤为重要，房地产开发企业在对工程造价的管理上应始终贯穿于项目的周期全过程，在工程建设的各个阶段，时时要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，最大限度地提高建设资金的投资效益。

[1]尹贻林.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2013.

[2]邹伟.房地产开发成本控制的关键阶段[J].施工技术，2006（12）.

[3]沈杰.工程造价管理[M].南京：东南大学出版社，2006.

Discussion on Cost Control of Key Stages in Real Estate Development Project

In the process of real estate project development,cost control in different stages has different characteristics,roles as well as the important degree.

investment decision；value engineering；cost control

徐凤廷（1980-），男，山东日照人，工程师，国家注册一级建造师，研究方向为成本控制与管理。

F406.72

A

1006-4311（2014）11-0061-02