房价最后堡垒的陷落

8月18日，国家统计局发布2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况报告。数据显示，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市扩大至64个，上涨的城市仅有两个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。

作为一线城市北上广深的一手房最后堡垒，北京陷落。数据显示，北京在本轮房价下行中首次出现环比下跌，新建住宅、新建商品住宅分别下跌1.0和1.3个百分点，跌幅显著。

此前，搜房网中国指数研究院发布百城价格指数显示，7月份全国100个城市（新建）住宅平均价格环比下跌0.81%，连续三个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。

房价全面下行

首先，从价格涨跌情况看，房价连续下降，环比跌幅扩大至历史新低值，同比下跌在望。

百城价格连续三个月下跌，7月份环比负增长0.81%，跌幅较此前两个月持续扩大。这是自2010年6月该调查数据建立以来，4年来首次出现月度环比跌幅超过0.8个百分点的幅度。

统计局发布的70个大中城市数据，无论是“新建住宅”、“新建商品住宅（不含保障性住房）”，还是“二手住宅”，7月份价格全部呈现连续三个月下跌，并且跌幅扩大至历史新低值。这是自2005年7月份该调查数据建立以来，9年来首次出现月度环比跌幅至1个百分点左右。

目前，无论是百城价格还是70个大中城市价格，环比下跌速度较快，但同比仍然保持在正增长状态，并未呈现下跌。在数学关系上，同比作为环比的滞后项，环比持续快速下降迟早会反应到同比上，目前各个口径的房价同比已经从三个月前的两位数增长明显回落至个位数5%以内，幅度大小因一二三线城市而有不同。

2010年6月以来，上一轮百城房价连续环比下跌是2011年9月至2012年5月，持续九个月，环比最大跌幅为0.66个百分点；同比滞后地呈现下跌是2012年4月至11月，持续八个月，期间最大跌幅为2.42个百分点。

2005年7月以来，70个大中城市“新建住宅”价格的第一轮连续环比下跌是2008年8月至2009年2月，持续七个月，环比最大跌幅是0.7个百分点；同比滞后地呈现下跌是2008年12月至2009年6月，持续七个月，期间最大跌幅为1.9个百分点。

第二轮连续环比下跌是2011年10月至2012年5月，持续八个月，环比最大跌幅为0.3个百分点；同比滞后地呈现下跌是2012年3月至2012年12月，持续十个月，期间最大跌幅为1.3个百分点。

本轮房价下行，环比增速自高点（百城价格是2013年四季度，70个大中城市是2014年一季度）下行已经持续较长时间，但环比进入下跌（房价价格的绝对下跌，而不仅仅只是涨幅减小）仅仅持续三个月，就已经跌至环比跌幅的历史新低值，速度快，幅度大。同比增速也在迅速下行，下跌在望。

其次，从涨跌城市个数看，房价下降迅速蔓延，房价下跌的城市数量变多，扩散指数跌至冰点。

在百城价格中，76个城市环比下跌，增加5个，跌幅在1%以上的有39个，增加4个。房价下跌城市数量几乎等于上一轮下跌期间的城市数量。

在70个大中城市价格中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有两个。环比最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。二手住宅价格下降的城市有65个，持平的城市有4个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。房价下跌城市数量创下历史新数值。

根据PMI原理编制的房价环比扩散指数显示，7月份，百城房价扩散指数值进一步下跌至24，接近上一轮下跌的低点；但与5月和6月的大幅度直线下行相比，7月份下跌势头趋缓。但是，7月份统计局70个大中城市的新建住宅房价环比扩散指数、新建商品住宅房价环比扩散指数、二手住宅房价环比扩散指数，全部呈现继续下行，没有减缓，创出历史新低，步入个位数的冰点，显示出房价下降在各大城市中迅速蔓延。

第三，从一二三线城市看，延续各线城市价格全面下降的势头，一线城市跌幅更大并且跌幅扩大。

百城价格和70个大中城市价格，7月份都延续了一二三线城市价格全面下降的势头，一线城市跌幅更大并且跌幅扩大。

百城价格显示十大城市全部环比下跌，且跌幅超过全国。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.52个百分点。

作为一线城市北上广深的一手房最后堡垒，北京陷落。统计局70个大中城市价格显示，北京在本轮房价下行中首次出现环比下跌，新建住宅、新建商品住宅分别下跌1.0和1.3个百分点，跌幅显著。其中，北京的新建商品住宅以90平方米以下、90-144平方米这两类住房下跌最大，跌幅分别为1.9和1.6个百分点。

其实，从二手住宅看，统计局口径的北京二手房价格已经连续四个月环比下跌了，一手房的沦陷是必然的。

“金九银十”面临考验

7月份，由于市场预期依然不明，购房者不少选择观望，房价环比继续下降，地方政府纷纷采取放松限购措施。

截至8月17日，在前一轮房地产宏观调控中明确宣布实施行政限购政策的46个的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。一些地方甚至出台刺激政策，鼓励买房，比如四川财政贴息，武汉、绍兴、包头等相继跟进。

在取消限购最频繁的7月，一些房地产专业研究机构跟踪了部分城市的楼市，希望了解放松限购是否能够挽救楼市颓势。调查结果发现，只有极个别城市成交量出现了明显反弹。

中原地产的调研报告指出，针对成都、福州、济南、杭州等放松限购的13个典型城市调查显示，放松限购对成交量有实际影响的只有5个城市，其余8个城市成交量并没有回升，甚至有所下降。杭州、宁波虽然短期成交回升，但长期效果仍有待观察。

银行信贷依然是限制购房有效需求上升的瓶颈，限贷、贷款可得难度大，对房地产市场依然存在较强的抑制作用。放松限购，仅仅是去行政化、回归市场，并不能彻底扭转市场预期和增加刚需的实际购买力。

中国指数研究院分析称，2014年以来，受信贷收紧、市场预期不稳等影响，市场整体下行趋势明显。政策环境方面，中央着力推进长效机制建设，地方调整更趋灵活。部分库存过大、需求不足的城市，通过放松限购、调整公积金政策等措施力图维持市场平稳运行。供应方面，迫于库存高企和负债率较高的压力，多数房企采取低价加推、降价促销等策略，加大推盘以价换量以保障业绩；在市场信息更发达的大中城市，品牌房企对市场反应更加敏感，促销项目增多且价格下调幅度扩大。需求方面，消费者仍然预期市场保持下行，入市意愿不高，市场成交没有明显改善。

中国指数研究院认为，下半年，随着限购放松城市个数增多，短期内可刺激市场成交回升。虽然放松限购无法从根本上扭转当前市场库存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于稳定预期，促进市场回稳。金融支持是否到位、企业促销力度以及需求预期的转变将是市场回升的关键要素。

国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入调整阶段，房地产销售、土地购置和新开工活动陷入低迷，带来经济下行压力。如果房地产价格进入绝对下跌（而不仅仅是增速放缓）并且持续一段时间，相应地带来房地产销售下滑、土地购置和新开工活动低迷，则将在房地产上下游关联产业链（实体经济）、土地和房地产价格作为融资抵押品的金融信用链（虚拟经济）形成双重的拖累，带来更显著的经济下行压力。

中央一直强调要牢牢把握经济主动权，政策要有前瞻性和预见性。7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高明确提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积。或意味着房价可能还有下行空间。

当前地方政府纷纷放松限购，部分地区甚至信贷也有松动迹象，其效果还需要经受“金九银十”的检验。鉴于地方政府已有局部的政策松动，在“金九银十”检验前，中央对地产政策或不会定下明确基调，地方政府迫于财政压力可能会继续局部放松，银行基于其他资产不良率上升较快以及政治因素考虑，可能也会对房贷政策略松动。

房地产市场在传统“金九银十”旺季表现如何，或将直接关系到下一阶段中央对地产政策的基调。