房市处于困难期

2014年二季度房屋建筑活动持续放缓。2014年6-7月我们开展了新一轮中国房地产开发商调研，30家受访开发商中，超半数表示，目前企业房屋建设活动规模较3个月前无显著变化；5家反馈称建设规模缩小，这一数量较第9次调研增加了3家。

放眼未来3个月，30家受访开发商中有8家称企业建设活动规模计划将扩大，较第9次调研减少了7家。30家受访开发商中，表示所在城市同行的建筑活动正在放缓的开发商数量持续上升，达到24家。此外，开发商称，正在施工的建筑面积亦有所下降。

建设活动放缓原因何在？受访开发商认为，目前中国房市正处于低迷期，房屋销售不景气且近期前景亦不乐观。部分开发商还表示，企业融资成本正在上升；即使建设活动规模扩大的开发商也表示，不断攀升的融资成本和土地价格令人担忧。

尽管中央强调要大力推进社会保障性住房建设，但目前保障房建设进度仍然缓慢。开发商称，保障房融资将成为一项挑战。近期中国人民银行对国家开发银行发放的抵押补充贷款（PSL）应能在一定程度上缓解融资压力，但尚不清楚该项资金能在多长时间内发放。

中国土地市场明显正在降温。据受访开发商反馈，市政府释放出的地块数量正在减少。30家受访开发商中，13家表示，近3个月政府出售的土地数量减少，7家称大幅减少，后者数量较上期调研显著增多。开发商拿地意愿亦有下降，30家开发商中有16家称，企业所在城市同行的购地意愿下降，较第8次调研的6家显著增多。30家开发商中有21家表示，未来3到6个月企业无拿地计划，近期低迷的购地情绪还将延续。

土地价格增长放缓。30家受访开发商中，13家称企业所在城市当前地价较3个月前基本持平，7家称降价幅度超过10%。多数受访开发商预计未来一到两个季度地价将保持平稳态势。

住宅销售正趋恶化，即使开发商不断降价。30家受访开发商中，18家称企业所在城市同行的住宅销售已经恶化，持此观点的企业数量为自2012年初第5次调研以来的最大值。与此同时，12家称近期销量同3个月前基本持平，10家称销量下降，其中5家称降幅达20%-30%。受访开发商反馈称，2014年推出的住宅项目中39%已售出，而2014年推出的所有项目中50%已售出。

目前受访开发商所在城市普遍采取购房刺激措施。30家开发商中，17家称有70%-90%的开发商同行近期提供过各种形式的激励，其中降价占多数，也包括附赠（如买房送装修、停车位、家具等）和降低最低首付。即使在这些刺激因素下，较3个月前相比，30家开发商中仍有16家坦言称，其对近期销售前景的信心下降。

库存上升是拖累房市的一大因素。8家受访开发商反馈称，其所在城市未出售房屋库存正在下降，数量较第9次调研减少了3家，与此同时17家称库存上升。近半数受访开发商预计库存将上升，其中10家预计库存将快速上升。

受访开发商普遍预计房市政策还将进一步放松。30家受访开发商中有14家预计近期房市政策还将继续放松，前两次调研中持此观点的开发商数量分别为4家、15家。若房市政策维持不变，多数开发商预计房价将持续温和调整（跌幅在10%以内），且少数地方开发商可能会破产。

目前15家城市的地方政府已确定将废除或放松限购政策，部分其他城市也通过调整按揭贷款、税收补贴、户籍政策和住房公积金等政策进行了其他形式的放松。受访开发商对目前地方政府房市政策立场的看法分为两大阵营：一半认为政策将放松，另一半则认为不会。多数受访开发商认为，地方政府层面的放松效果有限。

作者为渣打银行 大中华区研究主管