新的聚焦 下行通道中的房地产2014博鳌房地产论坛8月6日启幕

8月6-9日，海南博鳌迎来到房地产行业关键时刻的最关键会议——2014博鳌房地产论坛，全行业目光又将再一次回归海南、聚焦博鳌。

2014年这半年，最为人关注的词或许是“下行”——经济下行与房地产下行。八月已至，而仍处下行通道中的房地产市场，随着松绑限购政策的城市越来越多，似乎也再次迎来了新的机会。虽然，限购松绑并不代表房价会上升，也不代表房地产市场会立刻反转，但毕竟本轮市场下行仍然迎来了或将触底反弹的关键时刻。也许，接下来的时间里，观察货幣政策和房贷利率的变化将是判读房地产市场变化的关键因素。

在这个微妙时刻，我们关注和挖掘更加深度的“企业家、企业和它所代表的责任与承担”。2014博鳌房地产论坛邀请到迄今为止最为强大的经济学家与金融嘉宾阵容。既有多次与会以樊纲、陈淮、巴曙松为代表的国内著名经济学家，亦有包括德意志银行蔡洪平，交通银行首席经济学家连平，中国农业银行首席经济学家向松祚，瑞穗证券首席经济学家沈建光，银河证券研究部执行总经理赵强等在内的强大金融专家、学者阵容。有鉴于此，2014博鳌房地产论坛特别增设“博鳌经济学家早餐会”这一全新模式，让各路经济学家、金融学者畅所欲言、各抒己见。从金融到政策、从行业到市场，为现在把脉，为未来指路。

2014博鳌房地产论坛参会企业高层将包括有万科、龙湖、新鸿基、长江实业、星河湾、世房、金科、奥园、中俊、海航、阳光城、新湖中宝、沿海、佳兆业、红星美凯龙、中锐、华发、格力、恒大、碧桂园、越秀、首开、世纪金源等海内外，港澳台，国有民营，上市非上市诸多具代表性业内知名房地产企业。

可以说，嘉宾阵容与论坛模式的增强与创新，致力于打造思想交锋与碰撞的完美平台，是博鳌房地产论坛之所以成为房地产全行业顶级思想盛会重要原因之一。同样，在论坛组织形式方面，除博鳌经济学家早餐会之外，博鳌电视论坛、博鳌直播间和博鳌晨跑等创新内容，也将是本届论坛新的看点，新的突破。

嘉宾观点

任志强：“没准备的人才会死”

更多时候，华远地产董事长任志强给外界的印象是激进与强势。他多次就房地产问题与人展开激辩。不过，激进“任大炮”的外衣包裹下，任志强却始终保有一颗率直、理性而忧虑的心。在自传《野心优雅》中，任志强自白道：“我太想让大家知道我也是个有血有肉的人，有辛酸，也有委屈，一张表面严厉的面孔背后，也有‘不可告人的弱点。”

“干开发商的活，操总理的心。”这是地产同仁给任志强的普遍评价，或许这便是任志强作为一位企业家给自己的定位与担当。

就今年房地产市场总的发展趋势，任志强认为没有发生变化，“城镇化没有发生变化，人口结构没有发生大的变化，经济持续增长有变化，虽然现在下行了一个台阶，但是它还是增长的，没有从正变成负的”。

对于未来市场走势，任志强依然保持乐观态度：“今年并没有那么坏，下降18%之后，还有10亿多平方米。”

“没准备的人才会死。”任志强一如既往地犀利。

刘晓光：下行只是暂时现象

同为京派开发商的代表人物与国企领导者，刘晓光与任志强是两种完全不同类型的企业家。任志强会告诉我们什么叫下行，而刘晓光却更愿意剖析问题本身。

“应该说中国的房地产今年才开始出现了下行。”他更深究问题的根源：“背后的原因是什么呢？我觉得要分析。”

虽然曾有过“生活每天都像打仗”的感叹，时年已59岁的刘晓光仍然对未来饱含激情和乐观。“总的来讲，经济下行，房地产也出现了下行的趋势和走向。”承认房地产下行的同时，刘晓光却坚信，这都应该是暂时的，大的趋势一定是不会变的，应该是波浪式的往前走。

“我们有责任和义务对中国下一步地产发展做一点影响。”从政府官员转型企业家多年，刘晓光一直对整个国家经济和房地产行业密切关注。

在他看来，造成下行的一个原因可能就是连续8年的宏观调控；“基本上市场信号都乱了，想买的买不了，不想买的又没钱，而且市场不真实”。

以北京为典型，刘晓光指出，北京有100多万人能买房，却没有购房资格；“所以很重要的一个原因可能是由于宏观调控，或者是长期调控的结果”。

第二个原因是媒体的舆论导向。刘晓光认为，媒体炒得太厉害，影响整个市场的心理预期题，“基本上都是唱衰，而且多数是一边倒的声音，地产商基本上不能发言了”。

第三个原因就是宏观经济的影响。“经济在高速增长的时候，地产是随着经济往上走的；当经济往下行的时候，地产适当地下行也是正常的。”

这个时候就出现了分化，刘晓光指出，一些城市价值高，地产还继续坚挺，一些城市价值低，地产就下来了；同时，哪些地区过去上了一大批项目，地产就下来了，哪些控制得很严，地产就继续维持原来的状态。

因此，在刘晓光看来，在这种情况下市场出现了下行，“这应该是短期的一个小趋势，而且出现了一些分化也是正常的”。

黎明楷：“救市”只是回归市场下的减轻调控

4月以来多地传出调控松绑消息，直至6月，呼和浩特市最终明确放松限购，“救市”再次成为市场讨论焦点，而在中原集团主席黎明楷看来，部分城市松绑限购之举并不能称为“救市”，只是回归市场下的减轻调控。

黎明楷表示，分类调控的影响优于过往的一刀切调控，政策自由度的提升让一些供应量过多的城市可以采取放松调控的措施来调整市场。

对于下半年楼市的走向，黎明楷持谨慎乐观的态度，“今年上半年楼市成交量同比下滑的幅度很大，下半年整体市场的成交量会略为好一点，但价格还是继续往下走。”

黎明楷同时表示，影响未来楼市走向的关键取决于政府的资金调控，“政府不会再大手笔救市，未来可能会逐步放松一些钱流进市场，但资金紧的状态不会只是几个月的事情，所以楼市调整会维持比较长的时间。”

流动性的收紧影响着上半年多地上演的降价潮，黎明楷认为，开发商当前的降价行为是争夺市场购买力与保证现金流的直接表现，另一方面土地市场交投回落也在反映开发商对后市的保守态度。

“今年开发商完成年度销售目标的难度会加大，行业整体利润也会下降”，在黎明楷看来，在市场不好时开发商不一定拘泥于原定指标，用降价达到销售目的的同时要争取收窄利润降幅。

“长远来讲，房地产市场还有十年、二十年的好环境”，黎明楷认为，经济增长、城镇化和棚户区改造都将是未来房地产市场的利好，但远水不救近火，在调整期中房地产将出现优胜劣汰的行业洗牌，部分企业将面临较大压力，“政府不一定绝对不救市，但是政府肯定不会所有人都救，只能救竞争力较强的一批。”