关于房屋建筑面积测量误差的思考

严怀豹

【摘 要】 本文阐述了房屋面积测绘的基本要求，分析了房屋面积测量误差产生的原因，提出了房屋面积测量误差预防措施。

【关键词】 房屋面积；测量误差

1 房屋面积测绘的基本要求

1.1外墙测绘点为房屋内部的地平面之上的1.00m左右，房屋的各个侧墙要进行两次以上的独立测量，从而为测量结果的复核提供方便。测量时应使用手持测绘设备，对测量所得数据做四舍五入处理，保留两位小数。

1.2能够进行面积测绘的房屋要满足以下条件，包括房屋层高在2.20m以上，从而保证人们的正常生活和生产活动；结构稳固，建筑物能够永久存在；有围护结构；有上盖。

1.3整套房屋的层高是指房屋上下两楼面之间，或者地面与楼面之间，或屋顶至地面之间的垂直距离，屋顶平台与楼面之间的高度也属房屋的层高，但是平台和房屋顶面的隔热层厚度都不应计算在层高之内；对于斜面的屋顶来说，如果房屋是瓦顶结构，则为地面至搁瓦的木板上2.20m之间的距离；如果房屋是混合结构，则为地面至屋顶上2.05m之间的距离。

1.4对于在《房产测量规范》颁布实施以前，已经完成测绘，并认定了房屋面积的建筑，如果存在任何异议并有复核要求的，在复核时要执行原测绘规范。

1.5在计算房屋面积时，建筑面积的基本计算原则为《房产测量规范》中第八条关于房屋面积测绘的规定。

1.6公用共有面积的分摊和处理方法，以及公用建筑部分的分摊方式应参考《房产测量规范》中附录B的相关规定。

2 房屋面积测量误差产生的原因

2.1实地测量误差

实际测量中测量人员使用专业仪器、工具按照一定的方法，在一定的外界条件下进行的。由于专业仪器和工具本身精度的不确定性，观测条件的随机变化性，以及测量者感官和生理条件限制，都导致无法求得测量的真值。实地测量产生误差的原因主要有以下三方面：

2.1.1仪器误差

测量仪器本身存在着一定的误差。例如：各种钢尺、皮尺或玻璃纤维尺，都存在着热胀冷缩问题，同时它们的格值就含有误差，也就是存在着比例误差，还有全站仪、测距仪的误差等等，都会给观测值带来误差。

2.1.2测量者的影响

测量者自身感官和胜利条件的局限性，导致操作仪器时，如仪器的安置、照准、读数等方面产生的误差，再有观测方法是否合理，观测数据是否充分、可靠、都取决于测量者。

2.1.3观测条件的影响

观测时的环境条件，如温度、湿度、风力、大气折光等因素，都会使观测值产生误差，如温、湿度对皮尺丈量带来的误，温度、气压对全站仪测距带来的误差，湿度、大气折光对手持测距仪长距离测量的影响等。

2.2偶然误差

偶然误差表现为同样观测条件下误差的大小和符号的无规律性，例如在丈量时估读小数，有时偏大，有时偏小，就属于偶然误差。偶然误差不能用计算改正和改变观测方法来消除，只能靠增加观测量，如增加测回数、观测个数来增加多余条件，从而提高观测值的精度。

2.3施工误差导致的面积变化

预测面积时，房产测绘部门考虑了保温材料和外墙粉刷等因素，并且按照平面图进行计算，但这样，都只是停留理论上的层面。由于施工方在管理、技术等方面的水平参次不齐，在实际施工过程中，房屋实际面积会出现如外墙粉刷厚薄不均，这样就产生了一定的误差，甚至还存在隔墙位置有偏差等。等到房屋竣工后，根据现场测量，预测数据与房产测绘部门得出的实测成果就产生了一定的差异。一般来说，如果误差大于允许范围，就是属于施工质量严重偏差，当然测量误差在允许范围之内，可以利用预售合同的条款进行约束，但是不管怎么样，购房者获得误差金额加倍的赔偿甚至有权退房。

2.4房地测绘部门的口径不统一产生的误差

随着房地产市场的日益活跃以及国家住宅商品化的深入，房屋的产权关系由传统的单一产权向多元产权转化，开始变得越来越复杂。明确划分功能区，异产同幢房屋空间面积的分极，准确认定幢共有面积，这些都成为一项复杂而细致的工作。当房屋出售时，当共有面积跨层分摊时，由于不同楼屋价格不同，最终将与房价產生矛盾，因此共有面积计算和分摊与共有面积计价呈现出的矛盾越发突出：如地上部分的销售价格往往比地下室高得多，当不同功能区或楼层分摊了地下室为共有面积时，该功能区或楼层价位与地下室的价位也被确定一致。若同时被住宅和摊位分摊，同为地下层共有面积，则必然会出现价位差异畸形的情况。显然，这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害，同时不同功能区或楼层分摊了共有面积的计价差异问题，显得十分隐蔽。

3 房屋面积测量误差预防措施

房产毕竟是一件价格巨大的特殊商品。房屋面积产生误差，其结果对购房者在经济和心理上都会造成一定的损害，直接影响消费者对房产市场的信心，所以，必须从各方面解决产生房屋面积误差的因素。

3.1政府部门要从政策上加强对房产开发商在房产开发过程中管理力度

规划管理部门在审批房产开发商所报规划之前要全面考虑、认真论证，审批之后要监督房产开发商严格按照规划方案施工。一旦发现有违反规划的现象，要立即对其处以严厉的惩罚措施。房产开发商也要从树立品牌、占领市场的的战略角度出发，通过优化招投标的形式选择优良的施工单位，运用科学管理方法和技术手段，努力提高建筑施工的质量，随时纠正出现的施工误差。

3.2升级现有的商品房测量仪器及方法

现阶段，房产平面控制测量是整个房产测量的前期基础性的工作，其目的是为房产面积测绘工作提供一个准确的控制框架和定位基础，并控制误差的积累。在房地产地籍的测量以及地形测量中，采用GPS定位技术和导线测量技术，数字化的测图技术是广泛应用的一种新型技术，具有绘制的图纸质量高、速度快的特点，同时数字化测图图载的信息非常的多，而且本身所需要的劳动强度很低等一系列特点，这些技术也是今后房产图成图绘图的一个重要发展方向。采用先进仪器进行采集，采用先进的数字化测图设备进行测量，将数据信息及时通过计算机进行数据处理，获得房屋面积的数字化图形，然后再经过图形的生成和编辑，精确地绘制出房屋的建筑面积图纸，最后经过专用的图像输出设备输出。

3.3统一各相关行业的测量口径和规范，建立高度集中的数据模板

可以统一各行业的测量规范，以建筑面积为核心，这样一来，在一个统一的平台上操作规划测量、预算定额以及房产测量，可以减少甚至消除此类误差。这样就可以避免因各行业大多数都是用“建筑面积”这一概念来核定销售单位和工作量等相关数据产生的各种各样的误差，因此通过这样的方法，不仅节约大量的人力、物力，还能够通过信息化管理实现资源共享。

3.4加快政策规范的修订和细化，以适应新形式的需要。

这几年大量的新型房屋层出不穷，特别是国外设计部门的介入，出现了各种风格的房屋，英式、西班牙式、意大利式等等，在立面上追求与众不同，或挑，或凹，或转，有许多方面根本无法套用现有的规范。当务之急是要根据目前的市场状况，组织有关方面的专家进行调查、论证，修订和升级现有的规范：针对出现的各种复杂的房屋类型制定符合实际的建筑面积计算口径；对现有规范的模糊之处予以明确，如阳台的界定、联体别墅的计算方法等，使具体的操作人员在计算过程中不再产生歧义；对明显不合理之处予以修改，如取消垂直通道按层分摊等。

同时，在规范明确、计算口径和原则一致的基础上，加强业务培训，阶段性地进行房产测绘机构之间的业务交流，针对不同的意见进行讨论，形成共识，最终做到整个房产测绘行业所出的成果高度统一、精确，从而大幅度减少因房屋面积的误差而产生的纠纷。

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