房产测绘质量管理的研究

王彩芬

（龙岩市经纬测绘有限公司福建龙岩 364000）

房产测绘质量管理的研究

王彩芬

（龙岩市经纬测绘有限公司福建龙岩 364000）

作者针对目前龙岩房产测绘质量管理存在的问题进行分析，从加强房产测绘质量技术管理、完善测绘成果公示制度和完善房产测绘成果鉴定制度等三个方面提出应对措施，对房产测绘行业的质量管理起到一定的借鉴作用。

房产测绘；质量管理

1 引言

随着福建省龙岩市房地产市场的快速发展，以及房价的居高不下，人们在购房时对其关注度最高的是房价，在购房时对总房价影响最大是房屋的面积，所以人们更多关心的是房屋的暂测面积与实测面积之间的差异。因此，做好房产测绘质量不仅是树立企业的形象，也是树立管理部门的职责，更是关系着千家万户百姓的利益。［3］［5］2007年12月29日福建省建设厅《关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知》（闽建房［2007］23号）明确规定，各地房屋权属登记机构应当根据城乡规划主管部门出具的规划核实意见，按照《房产测绘管理办法》等有关规定，对房产测绘单位提供的测绘成果进行审核，依法确定房屋权属登记建筑面积。［8］［9］龙岩市人民政府于2010年6月22日出台《关于印发龙岩中心城市规划区容积率规划核实和房屋产权面积计算管理办法的通知》【2010】145号，和2010年9月30日出台的《关于龙岩中心城市容积率核实和房屋产权面积计算管理有关事项的通知》【2010】229号文件有关规定后，房产测绘也更加趋于公正规范了。［3］［5］针对福建省建设厅《关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知》（闽建房［2007］23号）的精神，2008年下半年龙岩市房地产管理局成立了房产测绘成果质量复审小组，更加有效地保证龙岩房产测绘成果的质量。本文根据上述两个文件的规定和市行政管理部门的相关规定，结合自身实际工作中碰到的质量问题，对龙岩房产测绘成果质量管理进行研究，为房产测绘成果管理部门提供借鉴。

2 房产测绘特点及作用[2]

房产测绘是一项政策性极强的专业测绘，在测绘行业中与其他专业测绘有较大的区别。该成果最终为法律依据提供基础数据，它服务于多行业行政管理领域，具体包括以下方面的作用：

①法律方面的作用。房产测绘为房地产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷的依据，确认以后的房产测绘成果资料具有法律效力。

②财政经济方面的作用。房产测绘的成果包括房地产的数量、质量、利用现状等资料，是为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押，以及保险服务等方面提供数据和成果。

③社会服务方面的作用。房产测绘服务的对象着重点和主要目标是满足产权和产籍管理的需求，以及房地产其他管理方面的需求，但随着市场经济的形成和发展，房地产测绘也进入市场，房地产测绘的服务将面向社会，它不仅为房地产业服务，而且也可为城镇规划、建设、财政税收、金融、保险等提供基础资料和有关信息。这是保证信息共享，避免重复测绘，重复投入的重要措施。

3 房产测绘市场化的局限性

随着市场经济的发展，房地产测绘也逐渐市场化。房地产测绘的市场指的是需要房产服务和房产测绘产品的客户群体，因此提升测绘质量和加强测绘行业管理是我们重要的目标。在房地产行政管理部门在房产测绘进入市场化时，需做好以下方面：

①先调研，再确认区域测绘单位市场容量。根据2007年3月16日《物权法》第二十一条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”若测绘单位市场超容量将引起测绘市场的混乱，虽然从某些方面可以促进市场竞争机制的发展，这样也必定增加测绘单位的经营成本，也必然会使测绘市场进入无序的竞争，最后造成测绘成果质量大大下降。所以超额容量的测绘单位也将是市场混乱的起因。目前龙岩测绘单位的注册资本金除了乙级以上或想发展的单位外，基本上公司的注册资本只能购买普通住房的一套或二套，而且这些单位均为有限责任公司，所以造成损失时追偿起来也给政府造成麻烦。

②择优选择测绘单位，树立房产测绘行业形象。经审核确认后的房产测绘成果资料具有法律效力，同时涉及的经济利益也非常之大。有些测绘级别低或人员技术水平低的单位为了取得测绘任务，完成自己年度制定的目标，就有可能为了业务利用房产测绘管理规则中不够完善的空子引起许多麻烦，造成各权利人对房产测绘管理将失去信用，从而破坏整个市场的秩序。

③测绘技术人员素质的加强。近年来，各地对房产测绘成果质量管理也在不断完善，但还是存在测绘单位的人员素质、技术等方面有待加强。房产测绘规则只要有一点不同或差异，将导致整个测绘成果不同。所以，房产测绘管理部门须定期或不定期举行技术人员培训，同时在各测绘单位准入市场时各技术人员技术考核应放在第一位。

4 提高房产测绘质量管理的具体办法

4.1 加强房产测绘质量技术管理［1］［2］［3］

根据作者多年从事房产测绘的经验，认为提高测绘成果质量从以下方面着手。

①加强测绘技术人员水平的培训及考核。测绘技术人员是测绘成果质量的主要执行者，其水平对房产测绘精度影响其大，因此，对测绘技术人员定期和不定期的培训与考核工作是提高测绘成果质量的主要之一。

②加强区域技术规范的细化或完善。根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和《房产测量规范与房地产测绘技术》——房产测量规范有关技术说明等已明确房产测量的技术规范，同时考虑各区域建筑风格不一致，建议国家住建部、省住建厅和市房地产管理部门相应出台一些补充规定，这样更进一步完善测绘技术执行的标准。同时，测绘工作者作业也时有法可依。

③加强测绘成果的复审工作。根据《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和《福建省建设厅关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知》（闽建房［2007］23号）等规定，明确各测绘成果在出具前必须执行“三审”制度。因为确认以后的房产测绘成果资料具有法律效，所以市房地产交易服务中心成立房产测绘成果复审小组，对用于办理预售许可证和产权发证的房产测绘成果必须提交复审小组复审，经复审合格的成果交易中心将盖备案章。同时，从事复审的人员必须是具有测绘专业或相关专业毕业，并且须经培训合格后持证上岗，另从事测绘复审的人员必须定期和不定期进行技术水平和素质考核。

④建立房产测绘行业协会。协会是一种民间团体组织，它在我们社会中不像政府行政机关一样发挥行政职能，但它是政府和企业之间有效沟通的桥梁。随着我们社会经济的发展，协会的作用也随之体现出来。协会能了解社会市场，了解行业的情况，能够真正解决行业出现的问题，这样就更加有效地降低成本，也能更加有效地完善行业技术规范和行业收费情况。所以，房地产行业主管部门应加大力度地培养和扶持协会的发展，推动房产测绘行业协会的建立和立法，并加强对行业协会的建设和管理进行指导和监督。

4.2 完善测绘成果公示制度

房产测绘成果最终为产权发证提供基础数据，所以经市交易中心房产测绘复审小组审核通过的测绘成果资料目录应公示于房地产交易服务中心政务网站上，让相关权利人及时了解完工后的房屋是否依法测绘，同时便于到建设单位查阅相关测绘成果，这样给各相关权利人带来方便。

4.3 完善房产测绘成果鉴定制度［5］［9］

随着房地产市场的不断发展，商品房交易中建筑面积争议问题时有发生。为解决房产测绘成果纠纷，维护房地产权利人及其他有关当事人的合法权益，保障房产测绘成果的客观、公正、正确，根据《中华人民共和国物权法》、《房产测绘管理办法》、《福建省建设厅关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知》（闽建房［2007］23号文件）和《关于龙岩中心城市容积率核实和房屋产权面积计算管理有关事项的通知》（龙政办［2010］229号文件）等规定，已明确和详细指出了建筑面积争议的解决方向，所以管理部门应制定详细可行的办法。作者根据多年从事房产测绘的经验，提出如下方案：

①组建房产测绘鉴定小组。笔者认为，为保证测绘成果鉴定的专业技术性和公平、公开、公正性，专家组成员必须是多年从事房产测绘和具有中级职称以上的人员或从事房产测绘政策研究的人员。

②申请鉴定的申请人。根据房产测绘成果的作用，笔者认为申请人包括以下：各级政府及相关职能部门、人民法院、房产测绘成果当事人等。

③成果鉴定范围。根据房产测绘成果的特点，房产测绘成果鉴定应以幢（或项目）为单位申请鉴定，不接受单套房屋的面积鉴定。

④出具鉴定报告。鉴定报告必须对基本情况描述清楚、鉴定结果参照房产测绘法律法规相应的标准等，鉴定报告必须由鉴定人员签字和机构盖章方可生效。同时，鉴定报告也是各权利人履行赔偿的要件之一，也是各司法机关裁定的要件之一。

5 结语

随着房地产市场快速发展和房产测绘市场的开放，更多的测绘工作者涌入这行业。所以，管理部门对加强房产测绘成果质量管理是相当重要，但要做好房产测绘行业管理不是短时间就能够完成的，这需要多方面的共同努力。目前，尽管龙岩市已执行了房产测绘成果复审制度，但在管理过程中仍存在不完善之处，因此，房地产交易服务中心相关人员在管理过程中需不断加强学习，提升行业管理经验，只有这样，才能做到各成果误差率降到最小，对各产权人的权益才能起真正的保护作用。

［1］房产测量规范（GB/T17986-2000）［S］.

［2］吕永江，房产测量规范房产测绘技术［M］.北京:中国标准出版社，2005.

［3］中华人民共和国建设部，国家测绘局，房产测绘管理办法［S］.

［4］建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）［S］.

［5］福建省建设厅.关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知［S］.

［6］福建省建设厅.福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定［S］.

［7］龙岩市房地产管理局.房屋面积计算和共有建筑面积分摊规则补充说明［S］.

［8］龙岩市人民政府.龙岩中心城市规划区容积率规划核实和房屋产权面积计算管理办法［S］.

［9］龙岩市人民政府.龙岩中心城市容积率和房屋产权面积计算管理有关事项［S］.