梳理疑点大企业也需细把脉

毕年莉 曾军

案头分析 发现疑点

2013年4月，根据武汉市地税局下发的《2013年一季度房地产风险系统性识别（高、中）风险纳税户明细表》，确定某工程发展有限公司为我局重点评估对象，对该公司2010年--2011年各税缴纳情况进行评估及对前期开发的已达到土地增值税清算条件的项目进行土地增值税清算。

该公司是武汉市江岸区地税局的一级重点税源企业，年纳税额近千万元。对这样的大企业，评估人员认真制定纳税评估工作方案，对市局下发的疑点指标进行归纳，调取了该企业在省、市地税局风险管理系统中的纳税申报表、财务报表、土地增值税申报表及房产开发批复等各项资料。将两年的数据进行案头分析比对，对会计科目余额变动较大，金额畸高的罗列出来，与疑点指标进行汇集，初步判断存在以下五个方面的问题：

疑点一：“预付账款”、“其他应付款”科目余额庞大，需要核实，可能存在运用往来科目隐瞒收入的问题。

疑点二：“预收账款”科目在两年中数据变动较大，需要核实，可能存在未按规定结转收入、隐瞒收入的问题，营业税、土地增值税申报可能存在不正确。

疑点三：销售收入利润率指标偏低，超过预警值，需要核实，可能存在未配比结转成本或销售税金及附加的问题。

疑点四：2011年以前年度，财政专员办对其审计检查，调增上千万元应税所得额，查补企业所得税1605.25万元、土地增值税172.60万元、个人所得税2581.01万元、营业税及附加0.37万元、房产税0.76万元。此次评估也应对其自结利润进行核实，看是否存在多列成本费用、扩大税前列支范围等问题。

疑点五：企业存在新增楼盘和开发项目，房产税、土地使用税需要核实，是否存在少缴税款的情况。

约谈举证 凸显疑点

评估人员下达了《纳税评估约谈举证通知书》，约见该单位财务负责人及办税人员，了解财务核算形式，各项税费缴纳等情况，并就上述疑点与企业财务负责人进行约谈。

财务负责人对提出的疑点予以解释，一是该单位从事房地产开发以来，所有项目建筑主材均为自购，材料款通过“预付账款”科目结算，因此“预付账款”数额较大。“其他应付款”中包括一些往来单位的临时借款等。二是企业当期发生的预收账款均按规定申报缴纳了营业税、土地增值税。三是当年按已办理交房手续为主营业务收入的确定，并配比结转成本、费用及税金。四是每年均按税务机关要求进行税务清结。五是关于新购土地，有一块地位于江夏区，在当地地税局已缴纳土地使用税102.64万元。

实地调查 核实疑点

评估人员听取负责人解释后，判断“其他应付款”等科目数据偏大，疑点并未消除，对于不能排除的疑点问题，评估人员决定进一步实地调查并向该单位下达了《纳税评估实地调查通知书》、《土地增值税清算受理通知书》。在实地调查中，对该单位的会计核算方法、往来账务处理、开具的发票、收据、税款缴纳等情况进行了详细核实，特别是其他应付款明细账进行核查，并对应纳税所得额进行核实，发现该单位存在以下一些问题;

1、2011年该单位与武汉市住房保障和房屋管理局签订了武汉市廉租住房采购合同，购买百步亭花园文卉苑2640套住房，截止2011年12月底已由财政支付房款31860.73万元，外采商品房销售，未缴纳营业税及附加，应补营业税及附加1620.64万元。

2、该单位2010年开始销售自营楼盘“家园卡”，每张1000元，该卡持卡人若购房时使用该卡，则按1000元抵5000元房款，若未购房时该公司凭售卡登记信息向持卡人提供售房相关的短信服务。此项业务，根据《营业税暂行条例》及实施细则的有关规定，该售卡收入应确认为服务收入，缴纳营业税及附加。至2012年销售“家园卡”收入余额为259.40万元，应补营业税及附加14.79万元；同时，根据《企业所得税法》规定，上述确认服务收入应调增应税所得244.61万元，应补缴企业所得税61.15万元。

3、2011年度企业税前列支招待费246.14万元，根据规定税前可列支147.68万元，应调增应税所得98.46万元；2011年度企业在税前列支2007-2009年相关费用238.40万元，根据《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第六条规定：“根据《税收征管法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年”。该项费用实际发生时间已超过5年，故应调增应税所得238.40万元，以上两项应补企业所得税84.21万元。

通过对该单位2010年--2011年各税缴纳情况进行评估，确认企业应补充申报缴纳营业税及附加1635.43元、企业所得税145.36万元。

4、实施土地增值税清算。该企业所涉及的清算项目，其征地时间于2003年开始，至2013年仍在销售。整体开发跨度约10年，期间该公司的房地产项目都属滚动开发，且同期开发项目有多个，成本费用多项混合支付，故该项目成本与其他项目成本无法准确分开，经批准实行核定征收土地增值税。该单位清算中自行申报补缴土地增值税1600万元，清算后补缴土地增值税458万元。

控制风险 加强征管

房地产业的税收已成为地税部门的重要收入来源，是税收征管的重点行业。由于房地产开发与土地的一致性，各地政府一般都要求以项目成立项目公司，独立进行办证、核算、纳税等，税务部门对项目公司进行征管。

房地产开发企业涉及的税收主要有：营业税、个人所得税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税等，其中个人所得税以代扣代缴为主，企业所得税实行查账征收，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，印花税采取预缴和自贴申报，土地增值税采取预缴和清算方式。

房地产业涉及的税收政策多，且变化多，特别是企业所得税，主要有国税发［2006］31号和国税发［2009］31号两个重要文件，需注意两者的区别和衔接。房地产业在税收问题上面临“三多”：

一是税收检查多，房地产业已连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域；二是涉及税种多，房地产业涉及的税种有10个，分房地产取得、交易和保有三个环节设置。其中，房地产取得环节（房地产一级市场），即开发企业取得土地时涉及的税种包括契税、耕地占用税；房地产交易环节（房地产二级市场），销售方涉及营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税、土地增值税、印花税，购买方涉及印花税、契税；房地产保有环节（房地产三级市场）涉及税种主要有房产税、城镇土地使用税；再有就是涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。

通过此次评估发现，大企业虽然在财务制度等方面比较完善，评估人员若能细细把脉，还是发现一些问题，尤其企业在资金运用方面值得税务部门关注。由于房地产开发周期长，开发项目较多，资金需要量大，企业普遍存在延迟纳税的情况，越是大企业，税基大，延期纳税，占用的税金很大，集中汇缴企业会因资金链问题容易形成税款滞纳，造成征纳双方税收风险。

作为税务机关对房地产开发企业的各项流程应进行全面的了解，一些房地产开发企业的往来账户科目，有可能是隐匿着巨额税款的金库，税务人员应通过多方信息资料，时时掌握企业的房产开发、销售的情况，做到税款及时催缴、限时入库。