2014房价悬念

任蕙兰

温柔三月

对于在本届“两会”发布的《政府工作报告》，有地产商读完以后用“满满的正能量”来形容。

连续多年，“两会”时节被地产商小心翼翼地称为“政策敏感期”。一般的节奏是，年初就启动博弈，地产商揣测会上各喉舌的弦外之音，为会后可能到来的新调控屯兵积粮。2013年“两会”前出台了“国五条”，2012年“两会”前芜湖等地试探“限购令”底线的松绑政策被叫停。而在号称“史上最强调控年”的2010年，1月出台“限贷”，紧锣密鼓的铺垫以后，4月祭出了“限购令”杀手锏。

像今年如此风平浪静的3月，多年不曾相逢。似乎政府房地产调控的子弹打光了，从抑制需求出发，先后提高首套房贷款利率、提升二套房购房门槛、征收二套房交易税，除了房产税全面开征这一杀伤力较大的核武器之外，基本都上全了。

但让地产商感觉到“满满正能量”，并非政府的调控手段江郎才尽，而是善于锣鼓听音的地产商发现，风向转了。

首先是住建部官员的声音，从几年前的“坚决执行调控不动摇”，变成“中国房地产十年不会崩盘”。曾记否，2010年雷霆万钧的连环组合拳下，北京通州楼市降价，被视为调控胜利的序曲。几记重拳下，“死多头”任志强也呼唤地产商“从了”，搏不过政府。

而今年初，温州、杭州很给面子地降价，但人们发现，住建部却忙着辟谣释疑，力证杭州降价只是个例，特意强调降价结果是“一抢而空”。

一言以蔽之，今年对崩盘的恐慌大于涨价。

“今年经济增长目标定在7.5%左右，等于给房地产行业吃了一颗定心丸，房地产就不可能受到政府过度挤压。”克尔瑞信息技术有限公司董事长丁祖煜分析，2013年全国房地产开发投资86013亿元，环比名义增长19.8%，直接占全年GDP总量15.12%。“房地产行业在稳增长中扮演重要角色。尤其是在国内经济转型、众多产业收缩背景下，要实现7.5%经济增长，房地产行业投资增速至少保持在20%左右。”

事实上，在去年“简政放权、回归市场”的三中全会公报，也只字未提房地产调控。而今年《政府工作报告》对房地产调控的表述是，“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

“分类调控”是最“不明觉厉”的新词，意味着房地产调控“一刀切”时代谢幕。丁祖煜预测，在政府停止出台新的调控政策之后，市场化供求关系发生决定作用，不同地区的市场开始真正分化起来。

如果政策之手收回去，中国房地产市场也许靠萨缪尔森的鹦鹉分析就行了。只会说“供”和“需”的那只鹦鹉，看到目前市场会说什么？

旱涝不均

从市场阶段性供求关系看，“惊动党中央”的杭州楼盘降价事件并不是个别企业的心血来潮，而是一种必然。

“杭州楼盘降价事件，据我们销售公司一线的反馈，降价虽然不像有些媒体说的那样夸张，但亦并非简单个案。我们了解到春节前已有部分项目开始采取加大促销的营销策略，近期不少新开项目也在筹备低价入市策略。”易居中国执行总裁臧建军说。

他认为，这背后不是需求面出现拐点，核心就是市场的供求关系。

“目前杭州商品房库存约12万套，而2013年新增土地转化为2014年上市量预估达9万套，全年合计21万套可售量。而历史行情最好的2013年，销售8.5万套。21：8.5，如果是这样的供求关系，结论可想而知，那就是以价换量、加快去库存。”

根据易居中国提供的全国一二线城市库存数据，杭州虽然是二线城市，但存量已超过上海。杭州2013年全年供求比仅0.7，低于0.8的平衡最低区间，在一二线城市位居最后，供过于求矛盾已经有所显现，到2014年1月进一步下滑到0.6，商品住宅存量消化周期达13.3个月，超过12个月的平衡点，土地消化周期也超过3年。

事实上，在去年土地出让和开工量支撑下，今年出现阶段性供求失衡的城市并不是杭州一个。

“北上广深”，天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14城市，2013年底新房库存为1.28亿平方米，较2012年年底1.16亿平方米上升，库存去化周期10.4个月。5月份开始，14城市三月移动平均成交批售比（成交面积/同期批准预售面积）一直保持在1以下水平。在宏观经济、城市规划不发生重大变化的情况下，这些城市都面临较大的去化压力。

库存飙升的背后，只能感叹，2013年是地产商集体冲动的一年。2013年全年土地财政收入实现创纪录的4.1万亿元，地产商的拿地热情一直在高位。

供求关系的逆转直接体现在价格上，这一点已经被越来越多的城市坐实，三、四线城市供应严重过剩风险日趋明显，整体崩盘之说也随之而来。

降价会不会波及到一线城市？如果是那只鹦鹉，大概会说不。

和三、四线城市相反，目前北京商品住宅存量降到历史最低，消化周期仅三个月。不少项目在“两会”结束后悄悄入市，打枪的不要。北京3月有35个项目入市，超过1月和2月总和。而据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，3月3日-9日这一周，上海供应新房37.1万平方米，环比大幅上涨32.2%。

不差钱？

三、四线城市地产商在强大去化压力下，降价是不是唯一选择？

如果开发商要继续坚守阵地，够不够粮草是个问题。2009年-2010年，自比“猪坚强”的地产商等来了解放军，但眼下的资金面和过去几年已经不同。

和杭州事件一起发酵的是银行“停贷”传闻，起源是兴业银行收紧房地产夹层融资业务和供应链融资业务。辟谣以后，确认按揭贷款不受到牵连的“刚需”似乎能安心了，但对开发商可不是好消息。

“很多银行早就停了房地产开发项目贷款，包括地产链上游的钢材、基建也早已收紧。”一位银行业人士透露。资金面全面收紧已有时日，没有短期放松的迹象。endprint

流向房地产行业资金的另一些源头是理财产品、信托产品、公司债券等影子银行，而基金和信托资金也变相来自银行贷款。因此银行出水口收紧，整个盘子水位下降。

银行流动性紧缩非止一日。2013年银行间市场隔夜回购利率飙升，酝酿成“钱荒”，以往会哭的孩子有糖吃，但这次政府袖手旁观。上一波非理性宽松，资金流入房地产融资平台和房地产行业，没有进入实体经济，可见决策层的反思化为行动。

最近国内风起云涌的互联网金融为地产商的“捉急”添了一把柴，整个金融市场融资成本全面提高，这对住房投资者及房地产开发商的影响同样不可低估。春节前房贷八五折已经绝迹，目前个别银行在基准利率基础上又上浮5%。

另一路援军似乎也等不来了，那就是外资。近年来国内房地产企业海外融资达1万亿美元以上，房价泡沫的衍生和外资炒作密切相关。而伴随美联储的缩减QE，游资撤退对楼市的影响不可小觑。

“目前，美联储只是缩减200亿美元的QE，受影响回流美国的资金大约为1500亿至2000亿美元左右，一旦加量，首先这些出逃的资金都是卖出人民币泡沫资产的主要标的——房地产。”房地产评论人士牛刀说。

经济学家易宪容指出，人民币贬值必然会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，会导致国内房地产企业早些时候从海外融资成本迅速上升，对资本密集型的房地产业来说这可能是雪上加霜。

在牛刀看来，一线城市房地产未见得安全，因为中国一线城市受制于美元的影响最大。在美元执行量化宽松阶段，美元流进中国主要是在一线城市和长三角珠三角部分城市；美联缩减QE，大量的资金也必然是这些城市出逃。

大开发商已经开始屯兵备粮。万科从去年下半年就开始回笼资金，从年报来看，截至年报末期，公司持有货币资金443.6亿元，相比2013年中期时增加67.6亿元。

不过即便从资本出逃到市场坍塌的逻辑成立，反射弧也有相当一段距离，起码老百姓对一线城市房地产“崩盘”还没切身体会。

中原地产宋会雍表示，上海开发企业基本上是按兵不动。“部分项目为促销会给予一些优惠，公寓项目普遍在9.6-9.9折，别墅类产品会更多些，但绝大部分楼盘优惠都不会超过9折。比较典型的如龙湖滟澜山，别墅产品价格从690万元下调到600万元，但这是受到区域竞争过于激烈的影响。”endprint