美国式“以房养老”制度模式及启示

周 煜

(山东大学法学院，山东济南 250010)

一、引 言

2014年，中国的改革进入深水区，其中，养老制度改革成为了改革进程中的重点攻坚领域。去年，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出了一系列配合383改革方案的养老改革措施。在这一系列讨论之中，如何拓宽养老金的来源途径成为了重点关注的问题。今年的政府工作报告中更是提出了市场化的养老改革方向。在这一过程中，曾被广泛关注的“以房养老”模式，再次进入了人们的视野。

以房养老，是通过将附着于房屋上的诸多权益转化为现金流，而将这一部分现金流作为养老金来源而实现养老目标的模式和金融工具。这一养老思路起源于荷兰，后在各个国家得以借鉴和推广。现今，美国凭借其成熟的金融市场和政策法规，成为施行这一模式最为成熟的国家。根据美国退休人员协会的统计，在近20年的时间中，有超过66万户居民办理了使用房产价值进行养老的业务。相关业务的高峰出现在2008年金融危机之后，仅2009年就有114639人办理该项业务①这里的统计数据是根据美国退休协会的官方统计得出，参考的是经过银行途径的办理业务量。因为实际上还存在着民间的隐形数据，所以实际数额比这个要大。数据来源:http://www.aarp.org/。。由于该项业务使得借款人在生前获得现金借款后，在其有生之年不需要进行任何现金的偿还，因此被很多美国居民当作获得现金流的有效手段。

美国的“以房养老”产品发展最为成熟、适用最为广泛，对其的借鉴在某种程度上有利于国内以房养老问题的讨论和实践。国内的“以房养老”曾有过实践，但皆以失败告终。当在深化改革的关口再次提出这一养老产品的实践方案时，应该怎样在充分考虑我国国情和适应度的前提下，借鉴外国成熟经验是值得思考的问题。

虽然国内所讨论的“以房养老”大多指的是房屋反向抵押贷款，但本文意图从更广阔的层面介绍和讨论以房养老的模式，将符合“以房养老”模式的产品及发展都进行一定程度的介绍，囊括了“使用不动产养老”的诸多模式，但以突出反向抵押贷款为重，从而为更好地理解制度和讨论制度的运行奠定基础。

二、美国“以房养老”模式的演化

美国以房养老模式经历了由简单到复杂，由小范围试行到大范围推广，由各州不同到基本统一又各有特色的过程，在这一过程中，衍生出了很多产品。

(一)售后回租(Sale－Leaseback)

在售后回租交易条款下，老年人的房屋售卖给买方的同时，买方将这一房产返租给卖方的老年人。这一制度的思路来源于商业中为了扩大现金流和流动资本的实践。抵押资产是不可能将资产价值完全变现的，而在售后回租情况下是可以的。当贷款利率和现金流折损成本远远大于租金时，售后返租无疑具有一定的实惠性［1］。上世纪70年代，美国人正是借鉴了这一商业上的思路，开发了售后回租交易条款制度，在这一条款下，作为卖方的老年人，可以享有终生的房屋占有使用权或者约定确定期限的房屋占有使用权，其身份由房屋的所有者变成了租赁债务人，同时得到一笔相当于房屋价值的现金。同时，其附着于房屋上的物业税、房屋保险、维修及保养成本负担等也会归于买方承担，除非双方约定。

这一思路是根据上世纪70年代美国老年人的养老需求开发的。他们很难通过其他途径获得养老金及支付附着于房屋上的物业税、房屋保险、维修及保养等费用，而要在日常所需和维护房屋状况的两难境地中做出选择。而这种选择往往会倾向于维持日常生活，因此没有足够的资金来保持和修缮房屋，造成房屋本身质量的下降，从而导致居住环境的恶劣。在这样的情况下，对这一制度的支持者认为，售后回租产品的加入，很好地解决了以上的问题［2］。

在美国的实践中，比较著名的项目是“格莱尼美”(Grannie Mae)。在这一计划条款下，老年人将房屋卖给自己的子女或者孙子女，然后回租，用卖房的钱来供自己生活开支。另外一个项目是Fouratt高级公民权益计划(Fouratt Senior Citizen Equity Plan)。这个项目实现了回购与延迟年金的契合。在这一项目计划下，首先老年人将房屋所有权过户给买家，买家同时给老年人开具一个期票(promissory note)，这个期票将提供月供款给老年人，期票的期限一般略大于老人的预计剩余寿命或者规定期限为10年。当10年后，如果老年人依然生存，则采取年金方式支付，直到去世［3］。

(二)反向抵押年金计划(Reverse Annuity Mortgage)

反向抵押年金计划也是一种在上世纪70年代在美国兴起的资产养老模式。在这一计划下，老年人向金融机构贷款购买年金计划，以房屋上附着的权益作为担保。这一贷款是浮动低息气球贷款(balloon mortgage)，老年人每月收获的数额是年金支付原始额减去月化利息额。直到法定事由或约定事由出现，才支付本金，这些事由包括老人(房屋所有者)的去世、房屋出售或者到了约定的还款期等。

这一制度的实施具有诸多意义:首先，可以促使不动产积极变现，使得价值高昂的家庭财产得以从“凝固”状态中释放出来，形成稳定的现金流，从而将老年人的不动产在不失去居住的情况下转为现实的消费能力，可以投资其他收益率更好的项目。其次，可以提高老年人的生活质量。大部分的老年人退休后，失去了原先稳定且相对较高的收入，但他们的消费水平受制于客观物价和社会消费水平却不会降低太多，并且由于疾病、护理、保健等额外刚性需求的存在，消费水平可能还会更高。尽管他们拥有价值不菲的不动产，却因为这些不动产为安身之所，无法通过出售变现，反向抵押年金计划无疑是一个很好的选择。最后，作为一种住宅类金融产品，可以丰富金融产品种类，并对传统产品的补充是一个很好的尝试。

反向抵押年金计划虽然看起来是很有前景的，但是其与售后回租一样也并没有在美国大规模地得以开展。实践中，CRS计划是为数不多的提供反向抵押年金计划的项目。第一地产(Homefirst)是泛美集团(Transamerica Corporation)的一家下属公司，曾在多个州实施反向抵押年金贷款计划。其终身年金计划一般是由两个部分组成:约定期限的由反向抵押带来的每月固定现金流，向大都会人寿保险公司(Metropolitan Life Insurance Company)代表计划参与者购买的延迟终身年金计划(deferred annuity)。后面的年金计划的起始给付期是紧接反向抵押现金流期限结束的日期，这样就实现了终身的反向抵押年金计划。另外，在这一计划中，并不考虑计划参与者是否还在这个房屋里面居住。

但是CRS计划却在上世纪90年代连续遭遇了三起集体诉讼，最终案件合并，加州最高法院通过司法委员会协调程序得以解决。但是正是因为这些实际运行中出现的问题，在财政自由组织(Financial Freedom)看来，终身的反向抵押年金计划不再是热衷的选择，取而代之的是其他计划。

(三)反向抵押贷款(Reverse Mortgage)

如前文所述，反向抵押贷款是最为复杂也是最为成熟的以房养老模式，并最终成为了在美国现实中使用最多的一种模式。在上世纪90年代初，整个美国仅有不到200家金融机构发放反向房屋抵押贷款，而到了2002年，这个数字已经攀升至15000家左右，目前仍在不断增加中。自1989年起到2002年底，美国申请反向房屋抵押贷款计划成交数已超过70000笔。就发行量而言，美国联邦政府为了鼓励退休老人利用反向房屋抵押贷款获得养老资金，以减轻政府财政的负担，也推出了多项措施以来鼓励反向房屋抵押贷款的发展，并不断修正住宅权益转换抵押贷款的相关实施方式。这样以来，由最初1987年的成交2500笔，至2006年，这个数字已经成为了275000笔［4］。反向房屋抵押贷款成为美国老年人退休金的重要来源，成为了除去“三支柱”的资金养老方式外的资产权益养老的重要方式。

其与反向抵押年金计划的区别在于，反向抵押年金计划是抵押与年金的结合，是两个过程，房屋抵押换取的现金专门用于向指定的机构购买年金计划，最终现金流的支付来源于年金计划，而住房抵押贷款却是将房屋直接抵押换取现金流，来源于对房屋价值的直接耗损，并不必然用来购买年金。在这样的模式下，以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用。对于抵押权人来说(一般是银行)，其利润的来源在于现金流或一次性给付的终值(future value)与在未来时间点上房屋的价值的差额。这一过程是通过在未来时间点上，银行通过变卖房屋或者要求房屋继承者支付等额房屋价值款来实现的。

反向抵押贷款是作为现行的比较成熟和市场份额最大的“以房养老”模式产品，其发展较为完全，下面将重点介绍这一模式的后续发展和状况。

三、美国反向抵押贷款模式

反向抵押贷款是“以房养老”模式中最为复杂也是最为成熟的产品，是我国现阶段制度借鉴的重点。在美国联邦法律规定的层面上，以住宅权益转换抵押贷款为例，其所依据之法律规定为美国法典第12部§1715z－20以及美国联邦法规施行细则第24部§206中的规范;其余非住宅权益转换为反向房屋抵押贷款，则是遵循美国法典第15部§1648以及美国联邦法规施行细则第12部 §226.33之规定。

(一)住宅权益转换抵押贷款保险计划(HECM)

美国法典第12部§1715z－20的计划，是住宅权益转换抵押贷款保险计划(Home Equity Conversion Mort-gage) ，简称HECM 计划①相关内容在美国法典(U.S.C)的“商业和贸易”(Title 15 － COMMERCE AND TRADE)一章中，参见:15 U.S.C.§1715z－20。。这一计划是在1987 年，由美国房屋与都市发展部( Department of Housing and Urban Development，HUD)推出，由房屋与都市发展部及其下级机关联邦住宅管理署( Federal Housing Administration，FHA)负责执行。前者负责住宅权益抵押贷款之内容修改与设计; 后者负责营运，如申请案件之审核、收取保费以及管理保险基金等。法典第12 部§ 1715z －20 条文包括10 个小节: 发行贷款目的; 关于住宅权益转换抵押贷款之定义; 保险机构; 申请人的适格要件; 抵押权人之揭露义务; 提供给抵押人强制咨询服务; 保险机构的限制; 执行机关应行注意事项; 防止房屋所有权人违约之保障; 关于咨询商业机构以及消费者保护的融资。

HECM住房反向抵押贷款人应具备以下要件:(1)申请者年龄至少62周岁;(2)直接拥有这栋房屋或者已经支付了购房款的相当大的部分;(3)将此栋房屋作为主要的居住房屋;(4)不出现任何联邦法上的偷逃税款行为;(5)参加对政策信息的说明会或培训，这些活动应是被HUD所获准的咨询机构举办。同时，对房屋除必须满足FHA规定的所有必要条件外，还有以下规定:(1)房屋中仅有一个家庭，或者有2－4人居住，借款者是其中一人并拥有这栋房屋;(2)或者是被住房和城市发展局认可的公寓项目;(3)或者是自建住宅并且满足FHA规定。最后，HECM贷款必须是第一顺位贷款②具体内容请参照美国《住房与社区发展法案》(The Housing and Community Development Act of 1987)，Section 593 of P.L.105－276。。

HECM住宅权益反向抵押贷款的给付方式有多种，其中最主要的是Tenure和Term方式，这两种方式的给付固定期限比较固定，一般是按月份为单位。无固定期限的，或称以借款人之寿命为贷款给付期间之方式(Tenure)，只要房屋的所有者还对房屋享有控制和处分的权利，那么就可以一直获取稳定的现金收入，除非去世、出售房产或合同约定的情况出现，才停止支付;另一种是固定期限的(Term)，在这种模式下，具有固定的支付期间。除了上述的两种方式，HECM还有其他的方式可供选择。

信用限额方式(Line of Credit)是这其中最为常见的方式。这种方式以账户信用额为限，老年人可以在专业人士的指导下或者自己根据不同年份的资金需求，个性化的每年或一定时间的资金领取数额，每个月可以数额不相同(根据不同州的规定，有最低领取限额的要求)。已领取的数额需计算利息，未领取之部分不计算利息而且每个月会随利率而适度增加。账户中金额利率的计算方式是一年期国债利率加上借款人边际率(the lender’s margin)，这一数值基本维持在5%，最后再加0.5%。这种给付方式对于暂时手头并不缺钱，但是担心未来会有短时间大笔支出(如医疗等需求)的老年人提供了一种很好的以房养老模式，同时也为有理财需求的老年人提供了个性化定制的可能。

将信用限额方式(Line of Credit)和传统的以借款人之寿命为贷款给付期间之方式(Tenure)结合起来，就形成了修正的以借款人之寿命为贷款给付期间之方式(Modified Tenure)，而与固定期间之给付(Term)结合起来就形成了修正的固定期限给付(Modified Term)。这两种方式既有按月支付资金的稳定性，同时又有了信用限额方式的灵活性。其主要原理是，将每个月都要领取的金额适当减少，从而积聚起来，再根据账户预期信用额予以资金补充。当发生急需大笔数额资金的突发事件时，可以将这些积聚的资金一次性提取。这样既保证了每个月稳定的收入，又能确保在突发事件时能有一定的资金保证。根据反向抵押的规定，当老年人长期离开抵押居所时，一般指12个月以上，可以视为对反向抵押条款的背离，所以可以行使抵押权，因为健康问题并不能作为豁免理由。又因为拍卖房屋偿还反向抵押贷款后所剩余之金额，或许仅有少许、更甚者是一文不剩，所以在这样的情况下，对于抱病在身的老年人而言，无疑是雪上加霜。在这样的情况下，这两个调整后的计划，无疑对老年人的权利是一种保障③12 U.S.C.1715z－20;24 CFR Part 206。。

根据美国的实践和惯例，在除去计划本身需要承担的风险因素外，老年参与者还需要承担一定的成本，这些成本包括:资产估价费、信用评价费、贷款开办费用、洪灾保险、手续费、房屋抵押贷款保险服务费等①24 CFR §203(b)。。

(二)所有权人反向房屋抵押贷款(Home-Keeper Reverse Mortgage)

这一反向贷款计划是由美国联邦国民抵押贷款协会(“房利美”)提供的。从1996年起，房利美开始提供自己定制的反向房屋抵押计划。此计划与上述计划的区别在于，并没有由FHA提供的保险，在这样的情况下，负责保障的可以是其他商业保险公司。

合格的参与人必须满足如下条件:1.届满62周岁;2.所拥有的房屋上无负担或者可以通过反向抵押贷款或其他资金来源偿付其上所附着的负担;3.此房屋当做主要的居住场所;4.参与经过房利美授权的咨询课程②24 CFR §203.18。。此项贷款的利率逐月浮动，根据的基本利率是美联储的基本存款利率。但是在整个过程之中，调整的幅度不能大于12%③24 CFR §203.19。。与上述计划基本一致，在房屋所有人去世、迁居、出售房屋或其他对权益的让与，都会视为要求偿付反向抵押贷款的事由。

在偿付方式上，可以是无固定期限(Tenure)、信用限额(Line of Credit)或者两者的结合。Home-Keeper计划允许当事人将款项用于房屋的购买。如果老年人想要购买更好的房屋以来颐养天年，可以先支付首付(down payment)，然后利用反向抵押贷款偿付后来的房屋按揭。

老年计划参与者在反向抵押贷款期间，必须尽到良好的房屋状况维持义务和购买房屋自然灾害保险。否则，可以视为要求偿付反向抵押贷款的事由成立。

(三)现金账户反向房屋抵押贷款(Cash Account Reverse Mortgage)

这一计划是由老龄财富自由基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corporation)所提供的。目前，该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”(Jumbo Loan)。相对于前两种计划，这是一种自由度较高，定位较为高端的计划。一般是在财富聚集区或者房屋价格比较高的地区施行。

在这个计划下，参与人必须满足:年满62周岁和至少拥有的房屋价值在75，000美元。其提供的给付方式是开放性的信用限额给付(open-end line)，这就意味着借款人在签订反向抵押贷款合约后，如果选择总额给付(lump-sum)，可以一次性得到数额较大的资金，如果用这笔资金购买年金计划(如Hartford人寿保险公司的年金)，从而把房产价值转换为按月支付的年金［5］。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产(最高可以达到房产价值的80%)，后代可以继承这部分房产。如果选择自由现金流提取，最少提取额为每个月500美元。未利用的信用部分每年以5%的速度增长。

除了伊利诺伊州和马里兰州等少数不需要交纳费用的州外，每月的服务费自动加入贷款之中。利率一般执行当期6个月伦敦银行间拆借利率(LIBOR)上浮5个百分点。每半年调整一次利率，但是不能超过6%的涨幅。在2001年和2003年分别设计了两种产品:标准现金账户(Stander Cash Account)和零点现金账户(Zero Point Cash Account)。在标准现金账户计划下，手续费是对于不足500，000美元的部分收2%，对于超过500，000不足1，000，000的部分收1.5%，对于超过1，000，000的部分收1%。对于零点现金账户是无贷款手续费用的，其也是第一款没有手续费的反向抵押贷款产品。但要求房屋的评估价值至少达到450，000美元。另外，其交易费用(closing costs)不能超过3，500 美元［6］。

(四)高级权益反向抵押计划(Senior Equity Reverse Mortgage)

在2006年年底，西雅图抵押公司下属的美洲反向抵押贷款公司，推出了高级权益反向抵押计划。2007年，美洲银行(Bank of America)参与了这一反向抵押计划。

与上述的反向抵押计划具有很多的相似性，其也要求参与者年满62周岁和拥有独立无负担房屋。其设计的初衷是针对房屋价值较大的老年参与者的。参与者可以选择一次性给付(lump sum)，月付(monthly installments)，信用限额给付(line of credit)或者以上几种的结合［7］。其中，可以按月支付，这是与上述的现金账户具有不同的。利率维持在当期6个月伦敦银行间拆借利率(LIBOR)上浮2.95个百分点。针对不同的计划参与者可以采取不同的利率，但都不得高于18%。参与者要支付相当于房屋价值1%的手续费，但是不超过10，000美元。每月还需支付25美元的服务费。高级权益反向抵押计划同样可以用作购买第二套房屋。

四、启示与借鉴

在美国的实践中，售后回租(sale-leaseback)并没有很好地开展。最大的问题是“谈判问题”，包括谈判成本和谈判地位的平等性问题。这是由于这一条款内容众多，涉及很多环节，无疑造成了风险的存在。另一方面，退休后的老年人对产权价格的瞬息万变不可能如行业人员明晰，而对于房屋仍由老年人占有，买方少了很多对房屋固有缺陷足够了解的机会［8］。所以这会造成信息不对称和道德风险。对于老年群体来说，亲自处理这些事物有时显得力不从心，这就要聘请专业的评估人员和律师参与，这也会加大交易的成本。这就要求我们注意，对于民间具有社会保障性质的售后回租与商业环境中的产品是存在很大差异的。这表现在我国的制度环境下，并不存在很广泛的诸如资产证券化等可以将不动产变现的途径，在买房接手房产的所有权后，要不断地以资金流出的方式实现参与者养老的需求，而这些资产是无法进行变现和开发的，另一方面，使用权也不在买方的手中。这种交易之所以能够实现，完全是建立在买方预期房屋会长期增值的前提之下，这显然是一个很大的风险因素。

对于反向抵押年金和反向贷款来说，这一模式弥补了房屋返租可能存在的诸多问题，但是其仍然有很大的风险存在。主要表现在对于较早年龄退休或提前退休的计划参与者，面临着利率浮动的风险。原始现金流是合同已经约定好的，但是利率却是浮动的，当某个月的原始现金流不能超过利息时，就会出现净值(Net Value)负值。而一旦出现净值负值，这一计划其实就没有了继续存在的必要。提前退休者，因为其距离平均寿命的间隔还很长，所以其领取年金的期间就要长，这样一来，每次的支付额就不会很大，而利息是一定的，这就决定了差额很小。这带来了两方面的问题，一方面出现负值的几率会很大，这样影响政策的初衷;另一方面，如果站在老年人的角度思考，对于一个退休了想颐享天年的老人，将自己价值不菲的房屋抵押出去而获得数额并不高的额外资金，在心理上不会是一个舒服的选择［9］。这就降低了产品对早年退休者的吸引力和实用度。

而在对寿命的预期方面，则存在着截然相反的两种风险，对于房屋所有人来说，其寿命越长得到的利益越大，所以其风险在于寿命短于预期［10］。美国政府和国会对反向抵押年金计划进行了一定的改进，分别提供了固定期限年金(Certain Option)和现金返还年金计划(Cash Refund Option)，以提供更多的选择。在固定期限年金下，即使房屋所有者死亡，其继承人或者指定的人员，还是可以按月领取规定年金，直到预期期限届满。在现金返还年金计划下，当房屋所有人死亡，但是领取的金额未达到折算后的预期总额时，可以领取在那个时刻的剩余年金现值，并一次性支付(lump-sum)。而对于年金发放机构来说，在无固定期限年金下，老年人的寿命越短，其得到的利益越大，所以其承担的是长寿风险(longevity risk)或死亡率风险(mortality risk)。与上述的原理恰好相反。其规避风险的方法一般是购买保险。对于达到预期寿命而仍然存活的老年人，其今后支付的年金将由保险公司承担或者保险公司成为共同支付方。这些都是值得注意的方面。在制度进入中国的过程中，还可能面临很多传统文化因素和制度衔接方面的风险，如70 年的产权期限和中国人传统的遗产动机等①关于遗产动机的问题，国内已经有所研究，在制度经济学的层面上指明了风险和激励的存在。参见:陈健，黄少安.遗产动机与财富效应的权衡［J］.经济研究，2013(9):56－70.。

随着国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》出台和今年的政府工作报告中再次对养老问题的关注，加之多地已经规划的“以房养老”尝试，多借鉴已经制度成熟的国家的经验，又结合自身实践，设计出符合中国自身特点的制度来是这一进程的基础。尽管这一制度整体上是大有可为的，但仍需注意到可能出现的风险问题，另外在很多细致层面上还应该有更深入的研究和实践。只有这样，才能真正开辟出一条适应于我国的成熟的“以房养老”制度路径。

［1］AARP.Understanding Senior Housing into the Next Century:Survey of Consumer Preferences，Concerns，and Needs［R］.Washingtion DC:AARP，1996:35－40.

［2］NELSON D.A Profile of Elderly Homeowners［C］.Cambridge，MA:Ballinger Publishing，1980:9 －24.

［3］SLOAN KATRINKA SMITH.New Developments in Home Equity Conversion［J］.The Real Estate Finance Journal，1988，3(4):44.

［4］AMERIKS JOHN.Recent Trends in the Selection of Retirement Income Streams among TIAA －CREF Participants［EB/OL］.http://www.tiaa － crefinstitute.org/pdf/research_dialogue/74.pdf，Research Dialogue，74，2002.

［5］HECM.Loans to Increase as Baby Boomers Retire［M］.NY:Mortgage Banking，2007.

［6］REDFOOT D L，SCHOLEN K，BROWN S K.Reverse Mortgages:Niche Product or Mainstream Solution［R］.Washington DC:AARP，2007.

［7］SHAN HUI.Reversing the Trend:The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Market［J］.Real Estate Economics，2011，39(4):743－768.

［8］Consumers Union of U.S.CRMA:Reverse Mortgages and Their Alternatives［EB/OL］.http://www.consumerreports.org/cro/2012/02/reverse－mortgages－and－their－alternatives/index.htm，2012.

［9］黎民，权晓妮.反向抵押贷款养老的中国困局及其突破［J］.贵州社会科学，2012(3):48－52.

［10］柴效武，孟晓苏.住房反向抵押制度［M］.杭州:浙江大学出版社，2008.