浅谈地籍调查中的权属核查

胡家伟　隋广岩

摘 要：权属核查是土地管理的基础性工作，是数字地籍调查的核心。文章结合温岭市1∶500城镇数字地籍调查（二期）工作的实际情况，对权属核查工作中的内容和常见问题进行了总结和分析。

关键词：权属核查；权利人；界址线

1 引言

为进一步全面掌握温岭的土地利用现状，建立和完善土地调查、统计和登记制度，达到对土地信息采集、处理、发布、应用全过程的数字化，实现土地资源信息的社会化服务，满足经济发展及国土资源管理的需要。根据《浙江省人民政府关于开展第二次全省土地调查的通知》（浙政发[2007]15号）的要求，结合省国土资源厅《浙江省第二次土地调查实施方案》和台州市政府关于开展全市第二次土地调查的相关规定，温岭市国土资源局在已完成中心城区120平方公里范围内地籍测量和权属调查工作的基础上，对温岭下属的八个乡镇共计56平方公里范围内的地区进行温岭市1∶500城镇数字地籍调查（二期）工作。受台州市国土资源温岭市分局的委托，浙江省测绘大队承担该项目的实施工作。

2 权属调（核）查

权属调（核）查是依据有关法律程序对测区范围内宗地进行实地的权属核查，核查的主要内容包括土地权属状况、利用状况的调查，土地使用权合法性的调查及界址调查等；目的是查清每宗（块）土地的具体位置、界线、数量、四至关系、用途及其四周违法建筑物、附着物等基本情况，从而满足土地登记、管理的日常需要。

2.1 权属调（核）查的流程

2.1.1 资料整理：对于有档案信息的宗地，进行归纳整理、打印；对于没有档案信息的宗地，需要到实地确定权利人姓名、土地坐落等信息后，进行判绘。

2.1.2 根据已有的地形图，核实规定范围内每间房屋权利人的姓名。

2.1.3 根据打印的档案资料和实地调查结果对地形图进行界址线的判绘。

2.1.4 制作调查底图。

2.1.5 进行外业核查，根据核查情况如实填写核查表信息。

2.1.6 复核界址线，复核并更新核查表信息。

2.1.7 根据要求，重新划定街坊线的位置。

2.1.8 按街坊编写新宗地号、编制新老宗地对照表。

2.1.9 以街坊为单位，按宗地号从小到大的顺序整理核查资料，做到图表一致，移交内业建库。

2.2 内业界址线判绘的基本原则

2.2.1 宗地现状与原发证信息一致的，以发证四至及界址位置描述为准。如边长有差异的，经实地核实地形图无误的，按现边长为准，核查表备注栏种注明边长有误的相关信息（如：宗地本次核查面积为95.28，原登记面积为92.1，南北方向原边长有误（与发证边长相差0.36米）引起了面积误差，建议宗地面积以本次调查为准）。地形图有误的，根据实地量取的数据对地形图进行修改后再判绘。

2.2.2 房屋出现部分变化的，按原发证信息进行判绘，备注栏中描述房屋改建相关信息（如：该宗房屋北面扩建，超占面积为10m2）。

2.2.3 现状完全变化的，能够确认实地房屋已经重建的，按虚拟宗地进行上图。

2.3 外业核查

外业调查工作是权属核查中最辛苦的一个环节，也是最重要的一个环节，只有通过调查人员不辞辛苦的耐心工作，才能清楚的掌握调查区域内房屋、权利人的现状与发生的变化。

调查员利用1：500地形图为底图，逐户核实宗地的相关信息（如：土地坐落、土地权属性质、权利人姓名等）。针对原权利人已故，房屋由其子女继承或房屋已转卖他人但未做土地变更的情况，需要重新确定权利人信息，进行权属上图图的同时在备注栏中加以说明；对于宗地四周出现的违章建筑，也要确认到户，按虚拟宗地进行上图，为国土局日后的处理工作提供方便。

2.4 核查表填写

权属核查表是内业数据录入的重要依据，填写的是否详细直接关系到最终成果的好坏，所以填写的内容一定要保证图、表、实地的一致，一定要做到没有遗漏与准确无误。对于共有宗地，要将每位户主的姓名、土地证书号、发证日期等信息输入到表格内，附在核查表后。

2.5 街坊线的划定

街坊线的划分一般尊重历史，因为便于档案的管理和减少地籍变更的工作量，这是在老街坊划分正确的基础上而言的。如果街坊的划分不符合要求或乡镇内街道和宗地变化过大，则需要重新划分街坊。

街坊界线一般以道路中心或边线、河流中心或边线为界进行划分，划分街坊的界线一定不能切割到房屋的地形线与权属线，所划分的街坊内的宗地也不要超过9999个。

2.6 宗地编码

编写宗地号，相当于给街坊内的每个宗地一个新的“身份”编号，从而方便国土局日后便捷的查询和跟踪掌握土地使用情况，真正做到对土地的实时全程监管，最终实现地籍管理的信息化。

这次乡镇编码采用三层11位层次码结构，分别表示为镇区号（3位）、街坊（3位）、宗地号（5位），如018-001-00001，表示为城南镇第1街坊的第一宗地。

2.7 数据建库

数据建库软件采用“杰思科地籍调查软件”。按照《浙江省地籍调查数据库规范》和甲方地籍管理信息系统的要求开展数据建库工作。地籍数据建库包括地形建库、地籍建库、地类建库。地形建库包括点状地物、线状地物、面状地物、文字注记等要素建库及其属性入库。地籍建库包括宗地面、宗地界址线、宗地界址点、街坊面、街道面等要素建库及其属性入库。地类建库包括地类图斑构面及其属性录入。地籍数据以街坊为单位进行建库并保存。

3 权属调（核）查中常见的问题与解决

3.1 因为原有的档案资料大部分都是手工绘制的，所以导致证书内的宗地草图形状、面积与实际的形状、面积存在较大的差异，这种情况则需要根据调查的结果对其进行确认。

3.2 个别宗地存在多次发证的情况，也就是说原有土地证没有被注销就又给该宗权利人发放了土地证书，最令人不解的是相同宗地被发过五次证的情况都出现过，对于这样的宗地根据最后一本证书对其进行确认。

3.3 个别宗地登记信息为79年建造的石质房屋，但经过重建后、房屋的形状和面积都发生了巨大的变化，对于这样的宗地建议上级主管部门注销原有证书的同时对其补发土地证。

3.4 工业区新建厂房多为临时土地证，按宗地资料中界址点坐标进行绘图后发现，相邻厂房的权属线有交叉的情况发生，说明坐标成果不够准备，需要对其重新测量后在做确认。

4 结束语

权属核查的目的是全面查清区域内土地的利用现状，掌握真实的土地基础数据，并对调查成果实行信息化、网络化管理，建立和完善土地调查、统计制度和登记制度，实现土地资源信息的社会化服务，满足经济社会发展、土地宏观调控及国土资源管理的需要。虽然说权属核查工作单调、辛苦，有时甚至还会被他人误解，但是本着对宗地权利人和地籍工作负责的态度，既要有一颗持之以恒的心，又要有一股不怕辛劳的韧劲，这样才能将核查工作完成好，才能为实现地籍管理的信息化贡献出自己的力量。

参考文献

[1]浙江省城镇数字地籍调查暂行规定，浙江省国土厅，2005.

[2]浙江省城镇地籍测量电子数据成果规定（修订），浙江省国土厅，2005.