停车场产业政策环境及投资分析

汪 翼，贺竹磬

(1.招商局集团有限公司博士后科研工作站，广东深圳518054；2.中国社会科学院工业经济研究所，北京100036；3.招商局华建公路投资有限公司，北京100020)

随着中国城镇化进程的不断发展，城市交通基础设施建设正成为城市建设中倍受关注的问题。作为交通基础设施中重要的静态交通基础设施，停车场无疑是城市交通良好运转的重要保障。需求方面，随着中国汽车产量及各城市汽车保有量的飞速增长，各城市对于停车场的需求量日益增多；供给方面，20世纪末中国城市建设中对停车场建设缺乏足够的重视，加之近年来停车场建设所需投资巨大，导致停车场供给相比需求增长严重不足，城市停车难已经成为中国各城市突出的交通问题[1]。

1 停车场产业市场环境

1）汽车产量及保有量。

2009年，中国汽车产量超过美国和日本，成为全球第一汽车生产国家。到2012年，中国汽车产量接近2 000万辆，总保有量超过1.2亿辆，见图1。2012年汽车保有量达到100万辆以上的城市数量有18个，福州、长沙、西安等10个城市汽车保有量的年增长率超过20%。此外，中国许多城市每百户家庭拥有小汽车数量达到20辆，按照国际标准已经进入汽车社会[2]。

2）停车位供给。

图1 中国2001—2012年汽车保有量及汽车产量变化Fig.1 Changes of car ownership and automotive production from 2001 to 2012 in China

图2 中国主要城市机动车辆数量及停车位缺口Fig.2 The number of automobiles and parking space shortage in main cities in China

表1 中国停车场产业主要优惠政策Tab.1 Main policies supporting the development of parking industry in China

伴随着全国各城市汽车保有量飞速增长，停车场供给严重不足。2011年中国汽车保有量高达10 578万辆。按照国际惯例，停车位的数量应为汽车保有量的1.4倍。以此估算，共需要停车位1.48亿个，目前中国已建成的停车位难以达到这一要求。图2是2011年中国主要城市机动车保有量及相应的停车位缺口。可以看出，不同城市停车位数量难以满足剧增的停车需求。

3）停车收费。

与发达国家相比(美国白天平均停车费率5.4美元·h-1)，中国各城市停车收费价格总体偏低。国际著名的物业咨询公司高力国际对全球147个大城市CBD停车费调研结果显示，北京CBD非固定停车位的日均停车费用为49.6元，在被调查城市中排名第135位[3]。总的来说，中国大部分城市的停车费价格偏低，导致停车场产业发展的市场动力不足。

2 停车场产业政策环境

停车场投资建设需要大量的资本投入，而收入回报相对有限。大部分发达国家对停车场建设经营均有税费方面的优惠，停车场缺口较大的亚洲国家，更有贷款及土地方面的扶持。此外，发达国家在停车场收费定价、经营权等方面市场化程度比较高，而且在保障收益方面有相应的财政补助措施。

中国各城市停车行业主管部门分布在公安、交通、建设等不同单位，全国没有统一的管理部门。各城市对停车场建设及经营的优惠政策也差别巨大。停车场项目投资的优惠政策主要体现在资金补助、税费减免、土地优惠、商业配套方面(见表1)，但是扶持力度一般。对于停车场投资建设项目，相对比较有力的扶持政策是允许商业配套，即对于车位数较多的公共停车场，根据行业相关规定经主管部门审批，给予建设经营方附属事业经营权，允许进行停车场之外的商业经营服务，但是对商业经营用地面积进行一定约束。更多城市并无明确的优惠政策，或是政策执行不成功[4-7]。

3 停车场经营业务模式

按照停车场的所有权和经营权归属，国内外停车场经营企业主要业务模式可分为四类，各类停车场经营业务模式的主要特点及优劣势如表2所示。

1）停车场租赁经营：企业一般不持有停车场产权，主要业务为经营其他停车场产权持有者的停车场。企业与停车场业主签订租赁合同之后开始经营，并向业主支付一定的租金。租金的形式一般是固定资金，也可以是在固定月租费基础上加一定比例的根据绩效的可变租金，以实现停车场收益的分配。

2）停车场委托管理：在委托管理的经营业务模式形式下，停车场管理企业一般也不持有相应的停车场产权，甚至不参与停车场收益的分配。企业与停车场业主签订委托管理合同，向业主提供各种停车场经营管理相关服务并收取委托管理费，而从顾客获得的停车收费属于业主。

3）停车场特许经营：特许经营制度下的停车场一般属于政府或其他公共机构，这类停车场一般以公共停车场或路内停车位为主。在特许经营制度下，企业向持有停车场产权的政府公共机构支付较高的特许经营费，从而获得较长时间的特许经营权(＞15年)。在特许经营期内，企业若获得超额利润，需要支付一定比例收益给政府。特许经营的业务模式类似于停车场租赁经营，只不过特许经营时间较长。

4）自有停车场经营：自有停车场经营一般是企业通过投资建设或者向业主购买，获得停车场产权之后进行经营。自有停车场经营一般需要企业有大量的资本投入，以自有停车场经营为主的企业一般负债率比较高。

4 停车场产业投资分析

4.1 轻资产项目

轻资产类型的停车场项目主要包括租赁经营和委托管理，两种经营业务模式均不需要大规模的固定资产投资，总成本较低。租赁经营收入主要为停车费，但需要支付物业租金，因此收益水平并不高；而委托管理收入以委托管理费为主，类似于劳务费用，收益水平更低。虽然轻资产类型的停车场项目所需总投资并不高，但是其每一个成本、收益参数轻微变动就可能造成企业收益的大幅波动，因此对某一项目成本收益进行假设、根据假设分析其经济性的方法可信度较低。中国停车场行业内各企业成本收益水平差异较大，因此即便是实际调研的数据也缺乏可信度。为了避免对轻资产项目经济性分析做过多主观假设，本文对一家国外典型的轻资产类型的上市停车场公司Standard Parking(STAN)进行投资收益分析，研究轻资产类型停车场项目的特点。

STAN是北美第二大停车管理服务供应商，管理约120万个停车位，占全美停车场市场8%的份额。该公司不持有任何停车场，在经营管理的停车位中，10%为租赁经营，90%为委托管理。2010年STAN收入约3亿美元，利润为0.869亿美元，如表3所示。

通过进一步的计算，可以分析STAN 2010年单位车位的经营情况，如表4所示。分析显示，租赁经营模式下，STAN平均每个车位年停车费收入约为1 175美元，成本(包括租金)约为1 090美元，毛利仅为85美元；而委托管理模式下，平均每个车位每年收受管理费161美元，成本为89美元，毛利为72美元。STAN公司总毛利之所以能达到0.869亿美元，在于其管理停车车位数量巨大。

以上分析从一个侧面体现了轻资产类型停车项目的特点：1)毛利率较低；2)对成本控制要求比较严格；3)需要达到一定规模才能带来明显的经济效益。作为一个典型的轻资产类型的停车场经营企业，STAN的经营情况基本可以代表轻资产类型停车场企业的普遍经营情况，可从一定程度体现轻资产类型停车场项目的特点，对于中国停车场产业的投资分析具有一定的借鉴作用。

表2 停车场经营业务模式比较Tab.2 Comparison of parking lot business models

表3 STAN 2010年总体经营情况Tab.3 General operation statics of STAN in 2010

表4 STAN 2010年单位车位经营情况Tab.4 Operation statics per parking space of STAN in 2010美元·车位-1·a-1

4.2 重资产项目

重资产类型的停车场项目主要包括自有经营和特许经营，由于中国特许经营方面的法规政策并不完善，本文主要分析自有经营的重资产项目的投资经济性。自有经营主要指以建设、持有和经营自身停车场项目为主的经营业务模式。地下停车场项目是目前中国各城市主管部门比较推行的一种重资产类型停车场项目。该类项目在地下建设停车楼，建成后将原有地上设施(绿地、操场等)复原，因其对土地权属要求比较宽松，且不涉及征地拆迁，比较受地方政府推崇。政府对地下停车场项目在政策方面的优惠措施有：1)允许公共停车场0～50%面积用于商业地产开发；2)无须拆迁、土地转让等相关费用；3)停车场经营相关税费优惠。

为探讨重资产类型停车场项目的投资经济性，对西安市某地下停车场建设项目进行经济性分析。该项目规划面积为20 hm2绿地，可用区域至少4 hm2，可建设地下二层停车场，停车场建成后需要还原原来地上绿化保护带。按照目前中国停车场建设相关政策，假设该项目地下一层中90%面积用于停车场，剩余10%面积用于商业设施，如超市、洗车场等。该项目总建筑面积86 580 m2，按照单位车位面积40 m2计算，该停车场项目共有1 948个车位。对项目的投资成本进行估算，其总造价约为48 467万元，单位造价约为5 600元·m-2。进行项目测算的其他假设包括：

图3 商业配套面积比例对停车场投资内部收益率的影响Fig.3 Impacts of commercial facilities ratio on the internal rate of return of parking projects

1）项目在经营20年之后归还给政府(BOT模式)。

2）项目资本金：总投资4.8亿元，其中项目资本金1.2亿元(25%)，贷款3.6亿元(75%)。

3）贷款利率：7%，采用等额还款方式。

4）折旧：直线法，按20年考虑，年折旧637万元。

5）停车收入：停车利用率白天取70%，晚上取20%；初始停车费分2元·h-1，3元·h-1，4元·h-1三种情况测算。利用率每5年上浮10%，停车收费标准每10年上浮30%。商铺出租收入为300元·月-1·m-2。

6）运营费用：每车位经营成本600元(按照美国STAN经营成本估计)，此后每年上升2%；商业租赁的经营费用为当年出租收入的8%。

7）管理费用：每年100万元，此后每年增长6%。

8）营业税15%，所得税15%(按照目前西安市针对停车场的优惠税惠，停车场营业税为15%，经营期第一年减免所得税)。

案例分析使用的数据及假设依据现有的产业政策、投融资政策及财务要求，基本符合全国主要城市地下停车场项目的普遍情况。根据对该项目开工后20年内收支税利、现金流量以及净现值的预测，未来财务指标状况如下：项目的投资回收期为12年，项目内部收益率约为2%。对该项目投资收益性进一步做敏感性分析，调整商业配套面积比例(0～50%)及停车费价格参数(2元·h-1，3元·h-1，4元·h-1)，得到敏感性分析图(见图3和图4)。

上述案例研究中假设土地拆迁费用为0，但在实际的投资过程中，土地拆迁费用对停车场的投资价值影响无疑是巨大的。为进一步研究土地拆迁费用与停车场投资经济性之间的关系，以停车价格为3元·h-1、商业配套比例为20%为例(敏感性分析参数平均值)，对土地拆迁成本占总造价的比例(0～50%)进行调整，得到敏感性性分析结果(见图5)。

由敏感性分析可以看出：1)在其他条件不变的情况下，商业配套面积比例的提升，可以使项目投资内部收益率提升、投资回收期降低。2)在其他条件不变的情况下，提高停车收费价格也可以提升项目内部收益率、降低投资回收期。3)地下停车场项目要将内部收益率控制在8%以上、投资回收期在10年以下，需要的市场环境及政策优惠条件是：①初始停车费为2元·h-1时商业配套面积比例需达到30%以上；②初始停车费为3元·h-1时商业配套面积比例需达到25%以上；③初始停车费为4元·h-1时商业配套面积比例需要达到20%以上。4)商业配套面积比例为0仅靠停车收费时，内部收益率均为负值。5)随着土地拆迁成本的增加，停车场投资内部收益率加速下降。

5 结语

随着汽车产量及汽车保有量的飞速增长，中国各城市的停车场需求量持续增多。受停车费价格不高影响，中国停车场产业总体收益水平并不乐观。当前停车场产业政策扶持力度不大，更多政策还在制定中，或者是政策执行不成功。通过对轻、重资产类型的停车场项目进行经济性分析，研究结果表明：1)轻资产类型的停车场项目对成本控制要求比较严格，毛利率较低，需要达到一定规模之后才能带来明显的经济效应；2)重资产类型的停车场项目对于产业政策依赖程度较高，若无足够政策扶持，仅靠市场行为，投资的内部收益水平及投资回收期都难以达到正常投资要求。因此，中国停车场产业的发展需要政府更有力的政策支持，特别是对停车场投资项目给予相应的商业配套面积扶持，才能吸引更多的投资者投资停车场产业。

图4 商业配套面积比例对停车场投资回收期的影响Fig.4 Impacts of commercial facilities ratio on the payback period of parking projects

图5 土地成本对停车场投资内部收益率的影响Fig.5 Impacts of land cost on the internal rate of return of parking projects

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