住宅政策性金融机构的有关思考

杨再平

“研究建立住宅政策性金融机构”是房地产领域的一项重大改革。据说有关部门已着手研究可行性方案。我认为可从以下八个方面去思考：

一是破解房地产市场特殊矛盾的出路。房产本身并非一般商品，如果任由高收入阶层的生活与投资性购买而不断推高房价，必然损害中低收入阶层的利益，从而激化社会矛盾。世界各主要市场经济体都建有住宅政策性金融机构。通过政府出资、发行债券、吸收储蓄存款或强制性储蓄等方式集中资金，再以住房消费贷款和相关贷款、投资和保险等形式将资金用以支持住房消费和房地产开发，以达到改善中低收入者住房的目的。建立住宅政策性金融机构，发挥政府那只“看得见的手”的作用，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

二是“政府+市场”混合性住宅金融机构。政策性金融机构是指由政府创立、参股、支持或担保的、不完全以营利为目的的金融机构。但必须遵守信任性、偿还性、报偿性。以日本住宅金融公库为例，其贷款都是有偿的，利率主要是参照民间银行3年期定期存款利率，或10年期国债利率来确定。

三是享用人群必须量力而行且有严格界定。各国的住房政策性金融，其支持对象或享用群体都有严格界定。在新加坡，其组屋建成后，主管住房的新加坡建屋发展局会以国民收入的多寡为依据，按照公平原则予以合理分配。为做到公平合理，新加坡制定了详细而严格的规定，只有对申请者的家庭经济状况进行严格的评估并确定其确实符合法律规定后，政府才会提供组屋供其居住。对于在住房买卖中提供假资料者，政府会对其予以严惩。

四是其所支持开发、购买、租赁的住宅品格必须标准化。所谓标准化，即对面积大小、内在功能结构、小区物业管理、功能配套以及产权等限定标准；也包括相关质量要求标准化，即必须货真价实，确保质量。并借鉴其他国家经验，此类房产权属于政府，房主只能从政府那里购买相当于99年的房契，且必须住满5年后才能转卖。

五是其资金来源可“财政+公积金+发债等”多渠道。其资金来源应该是混合的，既应包括政府财政资金，也应包括半市场化、完全市场化的资金来源。住房储蓄存款只能用于建房、购房，而不能将申请的贷款用于其他消费品的购买或投资。让住房储蓄真正成为自助和政府帮助的互助型融资模式。

六是其资金可“个贷+开发贷+二级市场购贷”等多种模式。各国经验表明，住宅政策性金融等资金运用可以直接贷给购买或租赁住房的特定个人，也可以贷给开发特定房产的开发商，还可以通过二级市场购买特定的银行房贷。借鉴多国经验，根据不同情况，采用不同融资方式，形成多种住宅政策性金融融资模式，是国情及发展所要求的。

七是其体系宜由各省（区、市）运营实体+只管政策制定及监督管理的全国性机构组成。我国幅员辽阔、人口众多，各地差异性大。很难由全国统一的一个住宅政策性金融机构去有效满足相差迥异的不同地区住房融资需求。住宅政策性金融机构，应是一个体系，这个体系应由各省（区、市）运营实体+只管政策制定及监督管理的全国性机构组成。

八是其治理经营须采用独立于政府或尽可能去行政化的现代公司制度。住宅政策性金融机构并非纯政府机构，而是“政府+市场”混合金融机构，这样的机构要有效运转，其治理经营不可作为政府行政机构的组成部分，而必须采用独立于政府或尽可能去行政化的现代公司制度。

（作者为中国银行业协会专职副会长）