试析影响中国2014～2015年房地产需求的主要因素——兼评“房地产崩盘论”

李水凤

（云南财经大学经济研究院，云南 昆明 650221）

在经典的经济学理论中，价格主要取决于需求和供给。房地产价格也主要决定于供给和需求。但房地产市场的复杂性在于，供给和需求不仅受到经济层面多种因素的影响，还受到政府政策等其他多方面因素的影响。在当前的土地、在建工程、完工房屋、二手房屋基本给定的前提下，本文专门探讨房地产需求侧的影响因素。

一、房地产需求的界定及影响因素

根据经典的经济学理论，本文对房地产需求的定义是，对房地产的有购买能力的需要，它要具备两个基本条件,即消费者有购买意愿和消费者具有支付能力。房地产需求是一个复杂的问题，它受到许多因素的影响，从不同的因素观察，会得到不同的“盲人摸象”式的结论。我们立足于从多方面进行分析，试图得出较全面的结论。由于影响因素太多，基于经典经济学的逻辑，本文将影响因素归纳为价格层面、收入层面、政策层面、人口和城市化层面、心理层面、宏观经济层面等方面。

二、影响中国2014～2015年房地产需求的主要因素

在2014～1015年期间，影响房地产需求的因素，在理论上和实践上的预期影响，主要表现为以下方面：

（一）价格层面的影响——房地产价格水平的影响

仅仅从价格的角度看，房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果价格下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。

以北京市为例，2010～2013年3年期间，平均房价上涨了50%。不断攀升的房价，越来越抑制了有效需求。2014年6月全国房价出现了整体性趋于降的势头，预计在2014～2015年期间房价将继续下降，这将激活越来越多的刚性需求。本次房地产调整的降幅，从理论上说，若回调到上一个周期峰值（均价25000 元），约有50%的回调空间。50%的房价降幅将会激发巨大的需求量，这些需求量的释放又将避免房地产市场的崩盘（通常被认为是房地产价格降幅或成交量降幅在短期内超过50%以上）。但由于，在工业化阶段，房价总是螺旋式上升，价格一般不会调整到低于上一个周期的水平。而且，经济体系中其他因素的综合作用，将对房地产需求起到抑制或激发作用。多种因素的共同作用，最终的调整幅度应当不会在整体上超过30%。当然，在局部地区，由于曾经的剧烈炒作或超额供给，回调空间可能超过50%，但这样的地区所占比例不是很大。因此，结论是，虽然少数局部地区的房价调整幅度可能达到50%左右，但全国的房价调整幅度在未来3年在整体上不会全面超过30%。因此，实际上上激活的需求量，也没有那么大。

从百城住宅均价来看，2010～2014年的上涨幅度大约为20%左右，除了少数城市，在整体上回调的势能远低于北上广深等一线城市。价格回调幅度小，所激活的需求量也较小。

在2014～2015 期间，房地产价格的下降，将激活房地产要求，因高房价受到抑制的刚需将逐步释放，这种释放程度取决于房价调整幅度。

（二）收入层面的影响——居民可支出收入是影响房地产需求的主要因素

居民的可支配收入,是家庭购房、投资、消费的主要来源。居民人均收入水平高低决定了市场购买力的大小,居民的可支配收入是影响房产需求的主要因素。对于房产地来说，当居民的收入增加时，就会增加对房地产的需求；相反，就会减少对房地产的需求。

国家统计局数据显示，全国城镇非私营单位就业人员2013年平均工资51474 元，同比名义增长10.1%，扣除物价因素实际增长7.3%，增速略低于GDP 增长水平，保持了城镇收入持续上升的趋势。

在国家刺激内需的政策环境下，2014～2015 期间，居民收入将继续稳步增加，这对房地产需求继续产生正向影响。

（三）政策层面的影响——经济政策与房地产调控政策影响着房地产的需求

政府政策对房地产的影响相当复杂。财政政策（税收政策等）、货币政策（利率政策、房产信贷政策、货币供给政策等）经济政策都影响着房产的需求量。当前的房地产调控政策一直对房地产需求起着限制作用。

国家出台重要的房地产政策，都对需求量造成冲击。从下图中可看出，“国十条”、“国八条”、“国五条”都对房地产需求产生了立竿见影的影响。

2014～2015年期间，政策的影响效应也将一如既往地复杂。

十八大以来，中央政府遏制住了货币超发的势头，但近期开始实施定向降准、微刺激、微调整等经济政策，预计这些政策在2014～2015 期间仍将延续，将在一定程度上增加M2，从而增加房地产需求。

在当前的信贷政策下，利率水平高，房地产信贷规模受到限制，银行房地产贷款额度在2013年底已过度紧张。在2014～2015 期间，预计信贷政策有所放开，这将促使房地产需求增加。

与此同时，中国正在进行房地产税收体制改革，上海、重庆作为试点城市试行。房产税在全国推行势在必行，预计时间在2015年左右全国将推广房产税。房产税的推行使房地产需求会出现收缩。

房地产全国统一登记制度、房产税制度的即将推行，以及2010年以来国家对房地产一直实施严格的调控政策，将使房地产需求受到负面影响。但政府的目标是保持房价合理的稳定增长，如果2014～2015年期间的房价下跌幅度越来越大，各级地方政府将有越来越强烈的动机取消部分限制政策，暂缓房价下跌过快的势头。

在2014～2015 期间，若房地产价格调整幅度过大，地方政府将有强烈的动机取消某些抑制需求的调控政策，房价降幅越大，这种动机越强烈，则将放大房地产需求。

（四）人口和城镇化层面的影响——城市人口结构和数量客观上决定着房地产需求的规模和速度

人口结构和数量是衡量房地产需求的重要指标,直接预示着房产需求的规模和增长速度。

在总量方面，国家统计局第六次全国人口普查结果表明，2010年11月1日，中国大陆总人口共13.397 亿，与2000年第五次全国人口普查相比，十年增加7390万人，增长5.84%，年平均增长0.57%。

同时，在结构方面，城市的发展，继续吸引农村人口涌入城市。现有的6.6 亿多城市人口中有2.3 亿多农村人口，逐渐形成了一定的购房需求。中国社科院2012年9月发布的《2012 中国中小城市绿皮书》显示，2011年中国城镇化率已经达到51%，按照目前发达国家平均70%的城市化率计算，未来20年中国仍有发展的空间。因此中国城镇人口还将增加2.7 亿人左右。现在和未来，从农村进入城市的总人口约为5 亿人。按照房地产需求的粗略估算方式，假设这部分人所在家庭中，从现在到将来，只有30%的家庭逐步具有购买力，假设每个家庭的平均人口是3 人、每个家庭平均住房需求量为100 平方米，则可预期的房地产需求量为：（5 亿人/ 3 人）*30%*100平方米=50 亿平方米；再保守一些，假设只有10%的家庭在现在和未来具有购买能力，在长期中，需求量也将为16.67 亿平方米。这里还没有考虑4.3 亿城市户籍人口的改善性住房需求和其中无房户的刚性需求。可见，在城市化进程中，中国还有巨大的房地产需求。

在2014～2015 期间，城市人口的增加，继续带动房地产需求增加。

（五）心理层面的影响——投资者的心理预期、态度和风险收益规律严重影响着房地产市场的需求

股市或投资市场中投资者的态度,风险投资的长线和短线的选择,风险投资规律的制约等都影响着房产的需求量。

消费者的消费心理和消费偏好是影响房地产购买行为的重要原因,例如中国人历来认为安居才能乐业，在消费结构里偏好于房屋购买消费行为。同时，对通货膨胀的预期心理，也加速了购买房产来保值的消费心理。

与此同时，房地产的财富比较效应也对房地产需求有影响。财富比较效应是指居民净资产的变化对消费需求的影响。在中国，由于储蓄、国债、企业债券等价格的相对稳定性，财富效应主要体现在股票与房地产上面。特别是，住宅房产既是居民家庭必不可少的耐用消费品，也是重要的投资对象和保值财富。即使是在金融市场极度发达的美国，住宅资产在家庭资产仍然占重要地位。

2014～2015年期间，中国人传统的“安居乐业”的心态，将继续增加房地产需求；如果股市开始由熊市转变为牛市，随着房地产投资品功能的弱化，房地产的需求将降低。

（六）宏观经济层面的影响——国际、国内宏观经济发展水平的影响

国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求，特别是，GDP 与房地产需求互相影响。据测算，GDP 的增长对房地产的相对依赖程度高达40%,有的城市超过了60%。同时，经济增长又是产生房地产需求的直接原因。中国经济虽然回归“常态”，2014～2015年的GDP 增长率，预计在7.3%～8%之家，虽然低于历史高峰水平，但依然是全球经济体中的较高速度，这是支撑房地产需求的有利因素。

国际经济环境及汇率,海外资金的进出等也是影响房地产市场需求的因素。在国际金融危机的环境下,人民币汇率持续上升,导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场,影响着房地产需求和价格。2014年初，人民币汇率开始出现贬值，美国经济正式复苏，欧洲经济开始走出低谷。

2014～2015年期间，如果人民币继续贬值，欧美经济回升，中国的房地产需求将受到负向影响。

三、2014～2015年房地产需求预判

归结以上多种因素，2014～2015年期间，相关因素对房地产需求的影响是：

房地产价格的下降，将激活房地产要求，因高房价受到抑制的刚需将逐步释放，这种释放程度取决于房价调整幅度；

在国家刺激内需的政策环境下，居民收入将继续稳步增加，这对房地产需求产生正向影响；

若房地产价格调整幅度过大，地方政府将有强烈的动机取消某些抑制需求的调控政策，房价降幅越大，这种动机越强烈，则将更多地放大房地产需求；

城市人口的增加，继续带动房地产需求增加；

中国人传统的“安居乐业”的心态，将继续增加房地产需求，如果股市开始出现转变，随着房地产投资品功能的弱化，房地产的需求将降低；

预计人民币继续贬值，欧美经济回升，中国的房地产需求将因此受到负向影响。

综上所述，中国房地产价格在长期中将经历调整过程，在上述多种因素的综合作用下，2014～2015年期间，房地产价格在整体上，将经历10%左右或更多的向下调整，在房地产价格下降的过程中，房地产需求将逐步被激活。由于多种因素的不同方向的综合作用，中国房地产市场面临整体崩盘（价格下降50%以上且卖不出去）的可能性较小。

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