陈淮：房市波动不必大惊小怪

文│陈淮

今天的房地产市场出现了一些波动，很多人非常焦虑。依我看，这件事看不出来有什么好大惊小怪的。市场恰当的波动真的那么可怕吗？会崩盘吗？不会的。房地产市场的供求变化如同吃饭，你昨天吃多了，今天自然要少吃。2013年成交量大增，2014年自然是小年。根本不必急着追问房地产会不会崩盘。符合客观规律的，系统自发进行调整的目标，都是让系统恢复新的平衡，而不是让系统崩溃。吃饭如此，市场在自我调整也是如此。

供大于求不是最紧迫的

现在部分地方政府在尝试放宽限购限贷政策，不少媒体多加质疑。我看大可不必。无论是国五条、国八条还是国十条里都提到一条，就是地方政府对平衡当地房地产市场的供求关系负有责任。根据当时当地供求关系适时调整政策，这是地方政府职权范围内的事。这是其一。

其二，限购的目的在于抑制投机性需求。投机性需求只会出现在严重供不应求的时候。春运的时候才有倒火车票的黄牛党；歌星演唱会才有人倒票。供大于求时，限购所赖以存在的前提不复存在，当然就没有必要再严格限购。

其三，我们的媒体应当懂得，不论是限购还是限贷，目标都是合理调整房地产市场的供求关系，而不是不让老百姓适度改善住房条件，不是不让老百姓买房子。有些舆论似乎偏离了调控的目标本身，认为降温就是尽量抑制需求，认为任何释放需求的措施都是“救市”。这种认识不正确。出台任何政策都是以支持、鼓励、保护老百姓改善自己居住需求为前提的。

我们得强调，供大于求的问题并不是今天才有的新鲜事。在过去十年，不是今天，不是2013年和2014年，绝大部分二、三、四线城市，包括2/3的省会级城市在内，始终是处于供大于求的。东北三省、西部十二省区、中部六省区，过去10年中省会城市几乎都是供大于求的，更不要说地市级城市。当前，确实存在部分城市库存过高，也有个别城市是像鄂尔多斯那样属于盲目膨胀的城市，这些城市需要自我消肿。

供大于求没有那么可怕，供大于求不等于卖不出去。房地产的供和求，从来不是同步均衡的，因为影响供求的因素不一样。房地产的市场和其他商品市场有类似之处。一个叫长期均衡，一个叫短期均衡。美国有1亿家庭，3亿人口，平均每户汽车保有量达到一定程度，饱和了，这是长期均衡了。即便饱和了美国人还是要买汽车，得更新，景气的时候是汽车大年；不景气的时候推迟更新，这一年就是汽车市场的小年。

目前，在中国任何一个城市，不管是供大于求、供不应求，还是供求恰好平衡，都是短期均衡。孩子还长不长个儿，这一年营养不好没有长个，长期看是长个的。现在地产商出现资金链紧张状况，与市场供大于求没有人买房子是两回事，资金链抻紧的原因有很多，病根并不在此，供大于求不过是表象。

解决房地产的问题，最重要的是要让房价与老百姓的收入水平相协调。我认为要达到这个目标，需要四项改革。第一，非得大规模、大幅度、大踏步的调整城市结构，因为十几亿人都想住在北上广深是无论如何办不到的，关键是要实现大中小城市协调发展。第二，非得积极推进土地制度的改革，因为没有土地制度的改革，政府作为垄断性的唯一供应者，要想市场健康发展，要想合理规避市场中的风险也是无论如何办不到的。第三，非得调整地方与中央税负之间的关系，例如开征不动产税，赋予地方更大的财权。最后一条，非得调整社会整体的收入分配结构。缺一条都不行。光靠货币政策、财政政策，相当于靠吃退烧药治肺炎，治标不治本。

新型城镇化的推动要和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切结合起来，要和老旧城区的改造密切结合起来。把这个特点贯彻发扬光大，才能不重复过去的问题。

政府要有所作为

在当前形势和房地产业健康发展这两件事上，政府要有所作为，政府的作为最好是少干预市场，多推动改革。我们今天所遇到的问题，都是十年前就已经存在的，都是三中全会已经明确给出方案和药方的。比如，三中全会提到土地制度要大刀阔斧的改革，农民同地同权，这已经是决定了，还用我们再说一遍吗？但是这些问题时至今日寸步未进，这才是土地问题的核心。

再说资金链问题。三中全会已经非常明确，要把间接融资转变为直接融资，要积极发展债市。解决开发商的资金问题，主要不能靠银行放松信贷，而要靠直接融资。但是到今天为止，开发商仍然在用着很贵的钱，资金链仍然非常紧张。最关键的问题就在于政府仍然没有为开发商创造一个可供长期融资（比如项目债、企业债）的市场。这个问题延伸到地方政府债务危机也一样。地方政府的债务危机有那么难化解吗？政府借的钱都变成了当地经济发展的物质基础，这无可厚非。问题的关键在于，这些长期发挥作用的资产借的是短期的债务，最多三年，这才有迫切的债务偿还问题。三中全会非常明确的指出，要改革城市建设融资方式，发行地方债，同时在今年3月17日国家新型城镇化规划中也进一步把地方债明确为市政债。如果能够把地方政府的债务问题转换为长期债券市场的市政债，债务危机是可以迎刃而解的。

只可惜，我们在三中全会上最大声疾呼的，让市场机制成为配置资源的主导性力量这件事，在过去一段时间并没有充分发挥作用。过去十年政策调控中所掩盖的市场因素正在日益显化。但是导致这个市场发生畸变的病根没有变。那么我们的出路在哪里？我看打破垄断、发育市场、破除既得利益集团、释放政府权力、发挥市场机制配置资源的作用，这才是我们的出路。

在中国任何一个城市，不管是供大于求、供不应求，还是供求恰好平衡，都是短期均衡。孩子还长不长个儿，这一年营养不好没有长个，长期看是长个的。当前的供大于求不过是表象。

新型城镇化值得关注的新特点

中国的城镇化走过了30余年。上世纪80年代一位中国老人在南海边划了一个圈，奠定了珠三角的发展，从此中国有了经济发展改革第一个地区，对外开放第一个窗口，更重要的是一个向市场经济转变的改革实验区。如果说中国的城镇化有什么成功，不是政府调控的成功，不是高瞻远瞩的英明决策，而是市场经济的改革造就的。改革开放促成了国民经济的高速发展。现在，城镇化走到了新的阶段，有哪些值得关注的新特点？我以产业园为例，讲三层意思。

第一，中等城市发展。十八届三中全会明确提出要严格抑制特大城市人口规模，3月17日国家新型城镇化规划，进一步把这个特大城市界定为核心市区500万人口以上的城市，并且都强调中国城镇化发展的主要精力应该放到调整城市结构，实现大中小城市协调发展上面。

但是我们有相当一批中等规模城市在产业承载能力、产业结构的先进性和现代化程度方面还有欠缺，他们的城市整体基础设施迫切需要进一步发展。

从这个角度看，新的园区建设不是多了，而是远远不够。我们已经走过了吸引外资到本地投资办厂、建设园区的珠三角时代；我们甚至也一定程度走过了浦东新区建商务区，引进世界500强的阶段。现在的新区更多的是城市规划的重组和城市自身结构的升级。借助于简单的工业园区实现城市扩张的年代已经成为过去，城市的竞争能力正在向现代化和国际化靠拢。

我们再来看国家新型城镇化规划中的一组数据。现在核心市区1000万人口以上的特大城市有6座，500万～1000万人口的有10座，这16座城市将严格限制人口进一步扩张。中等规模的城市分三个层次，300万～500万人口的城市有60多座，100万～300万人口的城市100座出头，50万～100万人口的城市120多座，三个加在一起，280座左右。而当中国人口达到14.5亿～15亿的时候，我们得让6.5到7成以上的人群住到中等规模以上的城市，实现这个目标需要500～800座中等规模城市。现在远远不够。坦率说，中国的地市级城市，甚至包括2/3以上的省会城市，他们离现代化城市的距离还比较遥远，所以我认为新型园区适合进一步发展壮大；更有必要让它们成为中等规模城市升级的动力。

2014年5月23日，天津滨海新区一片片正在修建的楼盘，在新一轮京津冀一体化利好消息刺激下，于家堡、响螺湾等开发区一片片曾经一度停工的楼盘又开始快速建设，然而大部分修好的商用楼盘和住宅都始终空在土地上。

第二，城市功能疏解。最近关于京津冀的讨论非常热烈，实际上关于这个话题的讨论已经持续了十年之久，但是现在被赋予了新的含义。其一，不再以天津为中心，而是以北京为中心；其二，不再以不切实际的新建一个北方经济中心为目标，而是以疏解、分散、分流特大城市功能为核心；其三，不再是简单的打破行政体制壁垒，而是和已有的或正在发展的基础设施密切联系在一块，沿重要交通线、高铁线重新布局城市功能分区和新型城镇化。京津冀一体化的进程会为其他区域的发展做出表率。

第三，新型城镇化不能是孤立的建设。新型城镇化的推动要和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切结合起来，要和老旧城区的改造密切结合起来，最后要和小城镇的发展和中等规模城市发展的现代化结合起来，才能让我们城市的产业结构向国际化、现代化方向大踏步靠拢。把新型城镇化的这个特点贯彻发扬光大，才能够不重复我们过去的问题。

最后，不论是解决中国城镇化健康发展的问题，还是2014年经济增速下行的问题，还是我们大家关心的房价问题，还是开发商关心的资金链问题，千言万语归结为一句话，那就是要大力的推进改革，如果政府能够把自己那只手放在消减自己的政府权力，打破垄断、打破既得利益集团上面，放在实现土地资金要素的市场化上面，脱离目前的困境其实并不难。