房地产建筑安装工程造价管理中存在的问题与对策分析

唐涛

摘要：随着经济的发展，房地产行业已成为我国的重点行业，房地产建筑安装工程造价管理成为工程管理的重要环节。随着经济体制改革的不断深入，工程建筑造价的管理体制也在不断地向适应市场经济的方向发展。本文分析了目前我国房地产工程安装造价管理所存在的问题，并针对问题研究了相应的措施，为今后的建筑工程造价管理提供了科学的依据。

关键词：建筑安装；工程造价；问题；对策

中图分类号： TU723.3 文献标识码： A

引言

房地产建筑安装工程造价是工程管理的一项重要环节，贯穿了整个工程的全过程，在市场经济机制下，建筑安装工程既要获取经济利益又有较高的技术要求，在经济利益的引诱下，对工程技术产生了负面影响，因此，必须加强工程造价管理，完善我国目前工程造价管理模式，对今后的建筑安装工程发挥更好的经济效益和社会效益。

一、房地产建筑安装工程造价管理存在的问题分析

1、管理意识不强

近几年，房地产开发企业的成本管理主要依靠工程结束后的核算，但是现在许多企业都将房地产行业定义为高利润的行业，这就造成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确，弱化了成本管理的重要性。大部分企业只注重对企业内部成本的计算，而对于原料的采购与房屋的销售和服务等环节的成本计算并没有给予足够的重视，无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条，这些都是最基础的企业成本管理方法。

2、缺乏有效的资金管理的方法和手段

对于房地产公司来说资金就是血液是发展的必要产物，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。

3、房地产投资决策阶段存在的问题

长时间以来，投资过热的情况在房地产工程建设方面屡见不鲜，从而导致房地产工程造价的提高。还有一个原因是房地产工程项目建设前缺乏科学的工程造价评估，大多数时候都是仅凭建筑专家以及项目承建人借鉴已完成的项目对拟建项目进行造价的估算。与此同时，“概算超估算，预算超概算，决算超预算”的三超现象在建筑行业愈演愈烈。

4、房地产设计阶段存在的问题

（1）设计招标不全面。长时间以来我们只注重方案设计阶段的招标，对于技术设计以及施工图设计的招标的工作做的很不到位。

（2）现行设计收费模式的不合理。目前大多建筑项目的设计费由工程的总造价以及建筑面积的大小决定。由此导致设计单位为了追求自己的利润，扩大工程规模，加大梁柱截面，加强混凝土强度等。这些行为不仅浪费大量的资金而且还让设计方案达不到最好的效果。

5、房地产施工阶段存在的问题

（1）现场签证管理的混乱。部分监理工程师业务素质差，对于合同内容和预算的相关规定不了解不熟悉，对于不应签证对其签证。有些签证单由承包单位填写，为了得到更高的利润，弄虚作假、巧立名目，故意扭曲合同含义，高估预算，以少报多，为了满混过关故意将签证化整为零。

（2）现行定额计价差异较大。房地产建筑项目的计价未实行统一量，仍旧按照旧的方式进行，没充分发挥价值规律的作用，指导价为市场价，采用计划经济的办法解决市场问题。

二、安装房地产土建工程的衔接部位及其相关措施

安装工程的过程要根据土建浇捣混泥土的进度来进行，并做好预留配合工作，这时土建工程安装的关键程序，也是对施工的质量和进度的一种考核，也是一项重要的环节。衔接结构主要有：现浇混泥土楼板处的衔接、预制楼板施工处的衔接，梁柱结构施工处的衔接和二结构施工处的衔接。它们都是相互配合、相互连接的环节，是安装时必须要考虑的细节性问题。在混泥土浇捣前，安装部门或者安装人员要对建筑处的电气、排水、通风等问题进行检查，要配合土建工程的施工。在安装火灾报警器和家用电气时，安装人员要选择合理的位置，排列好次序，依次进行安装，当出现一些重叠和交叉情况时，要防止漏电、漏水等情况的出现，做好必要的预防措施。总体来看，安装与土建工程在主体结构施工开始阶段，安装人员一定要按照土建浇捣混泥土的要求严格的进行施工和安装，一层一层的做好对机电预埋预留工作，保证安装工作的有效进行，提高后续工作的质量和施工的进度。

在土建工程的施工之前，安装人员已经了解了相关的要安装的安装计划或者了解了有关的图纸、施工方案等，深入的对土建的地面、房屋和有关其它建筑都有了相关的认识，了解了它们之间的连接方式，仔细的审阅了安装施工方案与土建工程方案的一致性，具体知道了套管的位置、尺寸规格和数量等方面的要求。对埋管工作进行了有效的预防，并且积极的编制出了施工的具体方案和措施。所以说在基础施工的时候，要积极的做好建筑物地下的安装工作，要定期的进行检查，保证基础施工阶段安装与土建工程的衔接是正确的。

三、加强房地产建筑工程造价管理的对策与措施

1、健全房地产工程造价管理体系

加强工程造价管理必须健全管理体系，明确部门之间的分工以及部门内部的协调，加强对业主不规范行为的约束，适应市场经济的发展。同时，加强造价咨询机构管理，制定相应的政策法规，明确该机构的任务和应承担的责任。加强合同管理，使合同管理与法制化相统一，增强合同的法律力度，保证合同双方的利用，促进工程造价管理的科学化、合理化，有助于工程的良好运行。

安装工程造价管理贯穿整个安装工程周期，加强建设安装工程整个生命周期（包括建设前期、建设期、使用期和翻新与拆除期等阶段）的系统管理，考虑安装工程总体的造价和成本，把建设阶段和运营维护阶段融为一体。统一业主单位、设计单位和施工单位的造价日志，保证单位之间的相互沟通。

2、加强房地产安装设计阶段关于造价管理的对策

一个好的设计方案可以给企业带来良好的社会效益和巨大的经济效益。设计阶段控制主要是施工图纸出来之前的成本控制。通常情况下，大型房地产公司在多年积累的基础上，都会设置本单位的标准图库，这样不但有利于降低成本，而且可以精确控制成本。若没有标准图库，就要重视设计概算。当前，有不少公司为缩短开发周期，在未出概算的情况下盲目施工，导致设计修改不断，费用成本增加。实现有效地控制变更数量与修改数量，需要最终图纸齐全，这样招标阶段就可以直接与施工单位进行总价包干，对建安的成本也会较大程度的控制。因为建安成本基本可以占到除土地成本以外的总成本的70% ，所以总体成本也会得到有效的控制。

4、加强房地产建筑安装工程的投标报价管理工作

要使用严格的招投标、议标、协议采购等多种方式来进行项目的另一方的选择，这样才能选择出更加合适和有利的合作伙伴。随着房地产市场越来越规范的管理，大部分的房地产公司已经大量的采用招投标的方式来寻找伙伴，一方中标以后，发包方会和承包的单位签订一个合约，合同是项目的开始也是成本控制利润实现的保障，所以我们在签订合同的时候要保障双方的权益，划清界限要清晰，这样才能确保合同的顺利执行。合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。此时作为成本管理人员，需要将该份合同的成本拆分到科目体系中去。

5、加强房地产施工阶段造价管理对策

项目实施建设过程中的成本控制是整个项目成本控制的重点，很多项目对实施建设的成本控制重视不足，导致最后总成本的超支。要严格控制工程签证，施工前尽力减少签证次数和费用、减少返工修改费用，避免签证重复计费。严格控制设计变更，尽力减少因设计院或设计人员水平差异、恶劣天气等主客观因素的影响，这些原因会导致工期延误，提高成本。妥善做好协调和纠纷处理工作，施工过程就是协调各单位有序工作的过程，必须协调好各工种的交叉作业，若协调不好不仅会影响工期，还会造成大量的浪费，甚至会发生索赔。

6、加强房地产竣工决算阶段的造价管理工作

竣工决算阶段是最后一道关卡，在最后一道关卡必须做好房地产造价管理工作。为此，工作中应坚持深人施工现场，了解工程变更内容具体做法。熟悉工程变更、增减工程量情況，为决算审计打下基础。同时要建立严格的审计制度。只有坚持严格的办法和程序才能保证决算的真宴性，严肃性。掌握建设项目从设计到施工每一环节的第一手资料，为客现公正地确定工程造价提供可靠的审计依据。

结束语

综上所述，在完善房地产安装工程造价管理制度和健全管理体系的基础上，我们应当不断深化改革，适应不断变化的市场经济环境和建筑行业的更新和发展，需要企业全员加强认识共同参与和支持，更需要造价工作者的不断努力、精益求精以便把建筑安装工程安装造价管理工作工作做得更好。

参考文献

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