浅谈当前我国地二级市场管理中的问题及对策

徐春光　王峰

摘 要：伴随着我国产业结构的不断调整和升级，土地二级市场的交易也开始逐渐频繁，土地市场的前景也十分可观，然而在土地二级市场迅速发展的同时，管理和优化升级成为首要解决的问题。

关键词：土地二级市场；问题；对策

自我国国土市场建立，一级市场的迅速发展之后，二级市场也随着国家经济的发展方式和产业结构的升级，土地的使用权进入了经济市场，作为一种商品在市场上流转运营，对优化重组土地资源配置有着十分积极的作用，然而在经济利益的驱使下，不遵守交易的规则就会扰乱经济秩序造成土地资产的流失。

1 国家经济发展与土地市场

自我国的土地市场建立至今，土地市场的走势也几经波折，在经济危机的冲击下土地市场进入一个缓慢的冬眠状态，许多经济发达的一线和二线城市纷纷出现土地出让面积锐减、下降地价十分明显工业用地量的需求缩减的现象。在这个用地市场疲软的一个整体的态势下，使土地市场的二级市场的推进发展进入了一个小的有利时期。目前来说，许多的一线、二线城市已经慢慢的进入了一个新的经济社会发展状态，由扩张型转向了内涵型，就在这个转换中对二级市场的需求就愈加的强烈。而二级的土地市场不仅仅能够优化城市用地的布局，更能够优化在金融危机中的国家和城市的用地结构。

2 土地二级市场的现状

所谓土地二级市场，是相对于土地一级市场提出的概念。土地一级市场是指，根据国有土地有偿使用制度，国家通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权形成的市场；土地二级市场是指土地使用权转让市场，在国家调控下的以市场调节为主的。土地的使用者可以根据政府相关规定和出让合同的要求，对土地进行开发、扩建、建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等各种市场活动。伴随着近几年来我国产业结构的不断升级和优化，土地市场的活跃指数日渐趋升，土地市场不断的扩大。对于土地二级市场的现状有这样几个特点：在总数量上呈波动上升的趋势、在交易类型上抵押成为主要的交易方式、在土地交易后的用途上看来，土地的转让和土地的租赁大多数以商业用途为主、还有土地是有抵押贷款成为固定资产的重要手段之一。

3 土地二级市场中存在的问题

综合土地二级市场市场的几个特点，在这些交易中存在了很多的不规范和隐患：首先，私下的交易、隐形的交易比较普遍，由于二级土地交易的市场不够完善，场所不固定，信息流通不畅，土地交易的买家和卖家不能够相互的及时联系，所以会出现托亲戚、熟人、中间人进行私下的打听和谈价成交，但是买方和卖方不懂得土地使用权转让的相关规定以及法律政策，这就变成了二级土的私下流转。然后，在交易中有很多是国有划拨的用地，但是在一些城鎮的周边，存在一些违反法律相关规定的用地者，他们通常采用作价、入股、合资等诸如此类的办法私下的变相的流转这些土地，甚至还存在卖下拆迁安置用的用地，改变土地的用途或者使用条件进行交易。在城乡结合的地方还会出现集体土地的非法流转现象。其次，一般在土地的交易行为中都会有三个部门的介入——房产管理部门、人民法院、拍卖公司。地产和房产分别属于国土和建设部门分别管理。城市国有徒弟的使用权的转让比集体土地使用权的转让更加规范。有关法院方面，在裁定时会有不能充分考虑徒弟的使用权属是否合法的情况出现。至于拍卖公司这会出现在拍卖的时候将土地使用权一并出售的情况，进而进一步扰乱土地二级市场的规范发展。最后，二级土地的交易中有何种样式的交易，例如纯土地非法买卖或变相买卖流转；集体建房和农民拆迁安置住宅买卖；企业将因迁移、转产、改制、兼并非农建设用地使用权，一作价入股等方式进行转让；出租房屋的同时出租土地的使用权。这些种种的交易方式都是在土地二级市场中存在的隐患。在土地市场的交易制度上有不匹配的情况出现，土地交易市场的多元化，而出台的相关规定又不能安全匹配，就导致了部分的土地资源的流转或流失，就转让金这部分来说，在经营者用入股和授权的方式进行经营，在试试过程中与出让土地使用权进入土地二级市场的差别微小，进入二级市场以小额的资金就可以完成，所以大部分的经营者都会选择出让买卖的方式，就这点就会造成某种程度上的一种土地收益上的“合法损失”。在新《土地管理法》实施的时候发现某些地方政府也存在某些土地所有权的受益者，他们会透过各种收费、税收直接的或者间接的参与利益的分配。这样就很容易使土地的经营者在土地流转交易中减少既得利益或者损失利益。这样就刺激了私下的交易以及隐形交易市场的发展。除此之外，由于土地评估的不规范，很多人抵押贷款为了获得更过的贷款金在评估的时候，往往使评估值远远高于土地本身所拥有的价值，给银行的运营也带来了不小的风险。

4 解决的对策

在规范管理的时候，要兼顾一级土地市场和二级土地市场，一级市场的管理会影响到二级市场的秩序，而二级市场的的发展也会反映整个社会的经济发展。所以在强化管理的时候要做到，先要规范一级市场，因为二级市场在某种程度上来说是一级市场的一种延续，在拨划土地的范围上要严格按照市场机制配置的土地资源来执行，明确各种各类土地的使用权，并且出台明确的、全面的、详尽的法律规定和核算制度。明确土地算有权的使用主体，按照物权法规定的原则进行操作和使用，确保土地交易的安全性。理顺和协调各部门的合作关系，在交易的过程中，各个部门要积极配合，支持健康的交易方式。在流转的环节减少繁琐的手续和不必要的税种。在整个交易的过程中要尽可能的公正、公开、公平，最好是能做到到环节的透明化处理。认真落实国家颁布的各种法规，建立一个公开的信息平台，使二级土地的买卖信息能够自由流通。对于扰乱二级市场秩序或者进行非法交易的严加打击，尽可能的在源头上杜绝各种非法的土地转让和交易，积极发挥政府机关的职能。在土地市场管理中就可以采取规范交易制度、在土地的使用权上明确的登记、完善土地产权、合理收费、完善收益分配体系、科学定位、加强中介信息交流，利用网络技术最大限度的扩大信息的交流范围，在资产评估的时候要做到真正的公正和公平。在土地二级市场形成一种良性的、积极的竞争交易。

参考文献

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