2014，中国地产智慧启程

于洋

2014来了，你希望“马上”有什么？最近在微博和微信圈里，“马上有钱”、“马上有对象”等系列图片火爆异常，其中“马上有房”更是获得众多网友的一直拥趸，成了最火的新年礼物。

之所以如此，恐怕是出于2013年楼市超过预期的火热行情。2013年12月31日，中国指数研究院发布了百城价格指数。对100个城市新建住宅的全样本调查的数据显示，12月全国100个城市（新建）住宅平均价格10833元/平方米，环比11月上涨0.7%，这已经是2012年6月以来连续第19个月的上涨。

房价的变动始终牵动着千百万老百姓的神经，在经历了2013年一路上扬的市场行情后，2014年楼市走向如何？

今年是我国全面深化经济改革的第一年，对各个领域、各个行业会产生深刻的影响，房地产行业也不例外。考虑到城镇化加速、二孩政策逐步放开、市场作用的进一步强化，地产行业的需求端增长依旧可期。那么，在各种因素的共同作用下，房地产政策会有怎样的变化？2014年的房地产市场又会交出怎样的答卷呢？

2014年，又是一个新的开始，中国地产需用智慧启程。

孟晓苏：房价从未跌过，限购只是“打麻药”

过去的2013年，是房地产市场调整的一年，是房地产市场由衰逐渐转向平稳的一年，现在十八届三中全会已经明确，要充分发挥市场的决定性作用，而且也明确了要建立由政府承担基本保障，由市场来满足多样化需求的住房供应体系，房地产业在2014年一定会逐渐走向健康发展的轨道。

对于老百姓最关心的房价问题，那只是快涨慢涨而已。自从房改以来，全国的房价从来跌过，那么，现在我们看到了一线城市房价的过快上涨，这种态势我相信今年还会延续，因为供不应求已经不是一年可以解决的了。房屋产出需要一个过程，房地产调控思路调整也需要一个过程，所以一线城市这个房价，不要听信人们说的会降下来，我不相信这些说法在2014年会实现。

而且像北京这样的一些一线城市，还压着一批高价房，限制着不让入市，这批高价房你老不放出来行吗？这个房子它本来就应该是高成本的，所以一旦要放出来的话，这个房伤还会出现显性的上涨。

北京、上海、广州、深圳等一线城市，推行严格的限购政策，当时我把它比喻为“打麻药”，以为把市场麻倒了，他就不起来买房了。但是现在发现再怎么麻，他也适应了，他想出了各种办法，甚至制造所谓刚需来买房，那么，这对于市场是不是好事呢？

这种旺盛的内需市场，是推动中国经济增长的内生性动力，这是好事。所以我认为那些本身市场比较平稳，房价没有涨太高的，就不要学北上广深等一线城市，还在那里继续维持着限购限贷限价。

宋广菊：让市场做分配，按市场规律自然调节

我对2014年的一个市场的基本判断，是2014年全国的市场总体是呈平稳上升趋势的。第二个，是楼市整体的区域结构呈现一种不均衡性的发展，特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市，应该还会持续上涨，这主要是中国城镇化的发展步伐决定的，这种特大型城市的聚集力和它的影响力会进一步的增强；二线城市会平稳增长，因为它既有不断增大的需求，同时也存在去库存的压力，所以从供需关系来讲，它趋于一个平衡；三、四线城市，我个人认为需求不足，供应量过大，会有整体下降的压力。

另外，中国的城镇化建设率大家说到了52%，但是实际上在52%之前的这一段，它还不是一个特别快的增长阶段，真正快的阶段是在52%到70%之间，这个阶段小城市向大城市聚集的这个进程才刚刚开始，所以，对于这种特大型城市、二线城市来说，未来应该是一个快速发展的趋势。

而对于三、四线城市来说，确实会存在一个相对滞后，可能还要过一段时间。等到城市化进程趋于一种饱和，或者说，进入到一种缓慢增长，人们追求非常舒适生活状态的时候，三、四线城市才会有更多的机会。那时，更多的人会进一步的流向中小城市，因为城市群的概念本身讲的就是，未来核心城市辐射所带来的小城镇的一个变化。我们期望着那个时候会带来一个新的增长。

十八届三中全会以后，关于市场化为主导这一决策，我们同样有着很大的期待。希望政府加大廉租房的建设，保证人人有房住。而对于商品房市场，我认为中、高端住宅应该放开，让市场来做分配，按市场规律自然的调节，这样的话，有助于未来的房地产市场发展得更健康。

辜胜阻：积极“求变”，回归市场

当前的房地产市场是严重分化的，应该讲是冰火两重天。

因此，2014年最重要的是要求变，怎么变？我觉得有五个方面的变。第一，应该从单一的行政调控转向综合的市场调节，就是让市场起决定作用；第二，要从应急式的、短期的调控转向用长效机制的有效管理；第三，要从限购、限贷这种单方的需求调控转向供给和需求，以需求为主的综合平衡；第四，要从单边增量调控，转向增量和存量共同调控的方式；第五，要转向差别调控，从而改变十年九调，屡调屡涨的这样一种怪圈。

事实上，行政的调控，最重要的是要转向市场的调节，确定好政府和市场的关系，那么在这个中间非常重要的是政府归政府的、市场归市场的，商品房市场应该让市场主要来发挥作用。政府要做的是，保障多层次住房供给体系。为何人们纷纷纠结于楼市，却不纠结于车市？

我没有钱我可以坐公交、地铁，我还可以骑自行车。我可以买低档的车，我有钱了以后，可以买高档车，你有钱你去买宝马、奔驰，没有人抱怨这个车市。车的价格，因为它是一个多层次的，来满足老百姓通行的不同层次的需要，问题是我们的楼市，不是一个多层次的，它不能满足不同人的不同需要，是千军万马挤独木桥，所以，我觉得政府要做的是，着力保障多层次住房供给体系。

秦虹：尽快建立法律制度，用经济手段调整市场

住房制度改革之后，中国的住房市场快速发展，整个市场化的程度，私人住房占比的程度大幅度提高，然而，和房地产市场发展相匹配的法律制度却是不完善的，包括金融体系，包括税收体系，包括我们的土地制度。endprint

在这样的情况下，让政府一点都不管，放任市场去发展恐怕有难度，市场发展可能会走向畸形，所以，想让市场发挥配置资源的决定性作用，有一个前提，和市场发展相匹配的法律制度要尽快地完善和建立起来。

另外，房地产市场的问题，不完全是市场本身产生的，很多是房地产市场之外的原因导致的。比如城市发展不均衡，城市公共服务提供不均等，这不是房地产调控政策能够解决的问题，你不解决这个背后的原因，那需求量猛增，它导致的供求矛盾压力就更大，这是第—个原因。

第二个原因，中国现在确实是财富不断地增长，但是我们收入分配是两极分化的，收入差距的不断扩大，就会造成房价再高也总有一部分人能买得起房。

第三个原因，我们现在的货币发行。这么多的货币量，又没有很好的投资渠道，那么，老百姓就面临一个非常现实的货币资产的保值增值问题，所以投资性需求特别旺盛。中国人现在买房子，是把改善和追求个人私人财产的积累两者并重来体现的。

再有一个原因，也是地方政府的土地财政问题导致的，你说地价不降，硬要降房价，它能做到吗？所以，所有这些问题，都对房价的上涨产生直接的影响，而这些问题绝不是调控政策所能够解决的，你限购、限贷能解决这个问题吗？

所以，今后，我们要尽快解决背后的体制机制问题，外部影响因素的问题；尽快地建立我们的法律制度，尽可能用经济手段来调整这个市场，让市场按照经济规律运行，政府的手就有条件逐步地退出。

黄柳玲：三、四线城市的刚性机遇

十八届三中全会为城镇化建设的发展确定了一个指引方向，同时也为各个地方的城市化建设带来了机遇。

这个机会是均等的，不是单纯给一线城市。这对于三、四线城市的房地产市场发展来说，无疑是一个最佳的发展机会，为什么呢？

因为，三、四线城市刚性需求、改善性需求特别突出，所以这就势必导致本地需求量增大。像广西桂林、钦州等很多三、四线城市的房地产市场，现在更多的都是通过自身的需求关系来调整的。

因为城镇化建设需求、改善需求摆在这里，所以，在十八届三中全会之后，三、四线城市的发展会有一个大的提升。与此同时，这也会给房地产开发企业带来更大的机遇。

目前，包括万达、华润等众多国内知名开发企业都已经进驻三、四线城市，可以说，这是一个大的趋势和主流。

地产现象名词

购房低龄化

大学毕业就买房。限购等政策调控下，中国买房人群平均年龄呈现下降趋势，当欧美发达国家的同龄人过着追求梦想的自由人式生活时，中国的年轻人却过早地背负起了沉重的房贷压力，过着痛不欲生的房奴生活。

世联地产数据显示，2007年的时候，18岁到30岁之间买房的人群，在其客户群中所占的比重是15%，而到2013年6月份，18岁到30岁之间购房的客户人群，在其客户群中所占的比重从15%增长到45%，提高了30%。

这侧面说明了大家都提前买房了，本来25岁结婚，需要买房，但是现在20岁就把房子买下了，真正到25岁的时候，可能就不需要买了。

但值得注意的是，如此一来，便会在一定程度上造成未来市场需求的透支，不利于市场的健康发展。

“假刚需”

限购造就了“刚需”这一个名词的同时，也造就了“假刚需”。

业内习惯把为了规避政策，而使用假完税证明、借子女名义、借亲戚名义、假离婚等手段骗得购房资格或首套房优惠的购房者，称之为“假刚需”。

而开发商和中介为了刺激销售、回笼资金，尽力迎合这类需求，以租代购、延迟签约、内部协议等伎俩层出不穷，令人咋舌。

比如近期买房低龄化的现象，很多业内人士认为是“假刚需”在起作用。父母受制于限购政策，没有资格买房，所以出现子女成为购买主体，看起来年轻人买房，实际是父母在买房。

“人造刚需”

“旧房换新房”活动，创造出一个新的刚需群体，被相关业界人士誉为“人造刚需”。

刚性需求中也包含着改善型刚需购房者，他们急切提高住房品质。这样的人群在经济上并没有足够的实力支撑二套商品房；对住房品质的要求中，又非常不愿意接受二手房，甚至是好很多的旧房子。

因此，开发企业便与中介商合作，推出了旧房换新房的置换活动。然而，这个活动涉及开发商、中介公司等，购房者将怎样完成交易？

据了解，已经拥有住房的购房者可以先在开发企业在售楼盘选择自己心仪的住宅，确定需要置换后，交纳一定数目的订金，表明购房者确定这套住宅进入置换程序。然后由与开发商合作的中介商免费帮助购房者将原有房屋卖出，卖出价格仍然由购房者确定。endprint