上海休闲街区商业网点布局研究：一组比较——基于2006年和2011年的调查数据

宋长海

（上海财经大学 国际工商管理学院，上海201411）

城市零售商业企业是以商品直接供应消费者用作生活消费，或供应社会集团单位作为非生产性消费的商业企业。它处于城市商品流通的最后环节，把产品送到消费者手中，这些商业群体叫城市零售商业网点。[1]零售商业的网点地区布局是社会资源配置与运用的一个重要组成部分，关系生产、流通、消费等社会经济活动的运行。[2]城市休闲街区，作为城市商业格局的特殊形态，其商业网点业态结构的合理配置将直接关系休闲街区的可持续发展和品位的提升。[3]

通过对城市商业网点布局的文章系统梳理后发现，商业网点布局理论和方法探讨晚于实证研究，且成果仅局限于商业网点布局的原则、方针，商业中心指标的选择及其综合商业中心的演变规律，商业中心的动态规划方法，商业网点布局与单个影响因素的相关性探讨等有限的几个方面。[4]在实证研究方面，有学者分别以新中国成立前后上海[5]和日本、法国、美国、英国等为例对比研究[6]后以为市场是城市基层商业网点设置数配置的主要依据；在理论和方法探讨方面，学者认为城市商业网点设置与布局的影响因素主要包括城市人口规模和消费水平、[7-8]能否最大限度地便利消费者、[9]能否充分尊重和体现城市交易功能的要求、消费者购买行为规律和城市商业区域演变规律[10]等。基于此，研究成果普遍认为商业网点规划的主要内容包括规划标准和合理布局，[11]且市场导向下的商业网点规划应当具有营销性、经济性、整体性和服务性等特征；[12]商业网点建设应根据市场规模和消费水平，[13]纳入城市总体规划，真正做到“统一规划，合理布局，分级划片，成群配套；”[14]应正确处理城市规划与商业网点规划的关系，明确商业网点规划的职责与分工，明确商业网点规划立法的重点内容，增强可操作性与执行力，同时建立并完善配套的政策和法律。[15]

综上，现有研究成果对城市一般性商业网点的布局和建设问题关注较为集中，对独具当今时代特征的休闲街区商业网点的研究较为缺乏；从时间上看，现有研究成果较多集中在上世纪八、九十年代，随着商业网点发展环境的明显变化，曾经研究结论的当下实用性需进一步论证。鉴此，本文从休闲街区视角对商业网点进行研究，旨在提炼和揭示休闲街区商业网点布局的发展演变规律，为相关部门决策和业主经营提供参考。

一、研究方法和样本说明

1、休闲街区商业网点的类型

休闲街区从内涵上分析，一般包括 “休闲旅游”、“特色”与“街区”三个部分。休闲旅游是其基本功能，为市民与外来旅游者提供休闲旅游场所和服务产品，通过其核心产品的吸引物来体现；特色是其主题，包括单一性和综合性两种形式，由其主题表现元素来体现；而街区则是其空间存在的形式，包括狭义上的街与广义上的街区两种基本形态。凡具备此三项特征的城市休闲旅游活动空间单元就可称其为休闲街区。[16]

商业网点主要是指休闲街区沿街立面可供人们用于购物、饮食、娱乐等休闲消费活动的经营单体。考虑到业态的发展演变和前后两次统计口径的一致性，本研究将休闲街区商业网点由原来的5大类20种合并为现在的5大类15种，见表1。

表1 上海休闲街区商业网点分类

2、样本选取的可行性分析

本研究选取上海梅川路欧陆风情休闲街、南京路商业步行街、多伦路历史文化名人街和新天地休闲旅游服务区作为样本收集地，主要基于四条被选休闲街区所处的区位差异、形成的时间差异和市场影响力差异，[17]同时考虑到所选样本在时间上的连续性和发展结果上的分化性，即梅川路欧陆风情休闲街已遇到发展转型的尴尬，经营惨淡，[18]多伦路历史文化名人街主力业态经营深陷窘境，其他两个样本发展较为稳定。选取不同主题、不同区位、不同发展历程和不同结局的休闲街区的五年期发展变化作为样本分析，将在准确反映个体差异的同时，力求揭示隐藏于它们表象背后的基本发展规律，为国内休闲街区健康持续发展提供借鉴。

3、研究方法和样本说明

本研究主要采用实地调查、网络资料收集和比较分析法。于2006年和2011年对上述四条休闲街区进行实地勘察和调查，其中梅川路欧陆风情休闲街分别调查于2006年5月16日上午和2011年12月10日下午；南京路商业步行街（西藏中路至河南中路段）分别调查于2006年5月27日上午和2011年9月15日上午；多伦路历史文化名人街调查于2006年5月27日下午和2011年8月22日下午；新天地休闲旅游服务区2006年数据根据网上资料整理而得（http://www.xintiandi.com/site/Default.aspx?tabid=169），2011年数据调查时间为 2011年 9月18日上午。两次调查的基本数据见表2。

二、休闲街区商业网点结构变动

1、商业网点结构变动

（1）梅川路欧陆风情休闲街商业网点结构变动。梅川路欧陆风情休闲街位于上海普陀区境内，全长600余米，东起真光路，西至万镇路。据不完全统计，2006年共有商业网点88家，2011年为41家，见表3。

就整体而言，2011年商业网点比2006年减少47家，达到53.4%；就具体业态而言，2006年，餐饮小吃、酒吧茶室、其他、美容会所和日用百货类分列前五位，超过全部网点的八成（82.95%）。其中，餐饮小吃类以27家的绝对优势分得30.68%的比例，酒吧茶室类18家（20.45%），其他类 11家（12.50%），美容会所类 9家 （10.23%），日用百货类 8家（9.09%）。2011年，前五位的依次为餐饮小吃类、娱乐健身类、日用百货类、时装服饰类和美容会所类，分 别 为 8 家 （19.51% ）、5 家 （12.20% ）、5 家（12.20%）、4 家 （9.76%）和 4 家 （9.76%）， 共 占 比63.41%。比较发现：餐饮小吃类、日用百货类和美容会所类连续位居前五位行列，娱乐健身类和时装服饰类比例超过其他类和酒吧茶室类。

首先，商业网点规模大幅度萎缩的根源在于定位不准，具体则表现为转型失败。从1999年形成步行街，到2009年下半年步行街进入转型，整条街店面基本全部由商家入驻。“小吃一条街”商业味浓郁，热闹程度不亚于南京路步行街。2009年下半年起，开发商试图着手转型为中高端文化时尚休闲街，以期引进高端品牌，但高端品牌并没有如期望中那样引进，原先的沿街商铺却撤得只剩下不到一半。这和休闲街区定位提升后开发商在租金、租赁合同签约等方面设置门槛存在直接关系。[18]换而言之，开发商对休闲街区定位的转型脱离了市场需求，一厢情愿的转型致使市场定位偏颇，加上所处区位仅限辐射本区域，最终导致市场的大面积丢失。

其次，前五位业态的变化证实了梅川路欧陆风情休闲街主要服务于周边居民日常休闲娱乐的现实。2011年排在前五位的餐饮小吃类、娱乐健身类、日用百货类、时装服饰类和美容会所类等商业网点的经营范围均和周边居民的日常生活需求密不可分，酒吧茶室类网点的急剧减少说明处于城郊结合部的居民休闲生活消费对象还局限在较为传统的业态，新型业态市场仍需引导和培育。

表2 2006年和2011年上海休闲街区商业网点调查一览

表3 2006年和2011年梅川路欧陆风情休闲街商业网点用途

表4 2006年和2011年南京路步行街商业网点用途

（2）南京路步行街商业网点结构变动。极具现代意韵的南京路步行街位于上海核心区域黄浦区，开始酝酿、构思于1994年，1999年 9月20日一期工程竣工，正式开街。据不完全统计，南京路步行街2006年109家和2011年110家商业网点用途见表4。

整体上，商业网点规模相当稳定，五年间相差仅1家。具体业态上，2006年，排在前五位的依次为日用百货类 24家（22.02%）、餐饮小吃类 18家 （16.51%）、纪念品/特产类15家（13.76%）、酒吧茶室类15家（13.76%）和其他类 11家 （10.09%）；2011年，前五位分别为时装服饰类 27家 （24.55%）、餐饮小吃类19家（17.27%）、纪念品/特产类17家（15.45%）、商务楼宇类14家 （12.73%）和日用百货类12家（10.91%）。主力商业网点的变化反映出南京路步行街发展战略的调整：一是在继续兼顾综合性业态的同时凸现专业性特征；二是进一步巩固其商业中心的地位。

首先，专业性提升南京路步行街的品牌。“中华商业第一街”品牌的美誉使得南京路步行街上永远不缺熙熙攘攘的游人。然而，庞大的客流并非等同于红火的消费，赚人气不赚财气的现状曾一度凸现南京路步行街商品同质化、业态单一等多重挑战。在传统零售业态亟待转型突围的当口，颇受年轻消费者偏爱的快时尚品牌异军突起。从Zara、Gap、优衣库，再到Forever 21，店内人头攒动的景象，几乎天天都在发生就是最好的例证，[19]这和时装服饰类业态替代日用百货类跃至第一位高度吻合。以快时尚品牌为代表的专业性业态的突起正在凸现南京路步行街的个性化特征，以期和南京西路高档商务区的定位进行差异化竞争。

其次，商业中心地位得以进一步巩固。和2006年相比，商务楼宇类业态以新增12家的优势挤进前五位，位居第四位，商务楼宇的大量集聚反映了南京路步行街商业中心地位的进一步稳固。尽管曾被美国CNN旗下的GO网站评为全球12个最名不副实旅游景点,[20]但南京路步行街以其厚重的文化底蕴扎根于人们心底的情结无法动摇其商业中心的地位，商务楼宇的高密度布局显示出这座城市对其作为商业中心的信心和决心。

（3）多伦路历史文化名人街商业网点结构变动。多伦路历史文化名人街位于上海虹口区四川北路北端，于1999年10月22日举行开街仪式。据不完全统计，2006年共有118家网点，2011年为93家，见表5。

表5 2006年和2011年多伦路历史文化名人街商业网点用途

就整体而言，商业网点规模在稳步缩减，2011年比2006年减少25家，比例高达21.19%。就具体业态而言，2006年排在前五位的分别是纪念品/特产类 65家（55.08%）、其他类 18家（15.25%）、酒吧茶室类9家（7.63%）、居住用房类8家（6.78%）和日用百货类5家（4.24%）；2011年，前四位的包括纪念品/特产类 56家 （60.22%）、居住用房类 14家（15.05%）、其他类7家（7.53%）和酒吧茶室类5家（5.38%），酒店旅馆和日用百货并列第五，为3家（3.23%）。商业网点的缩减预兆着历史文化类休闲街区发展模式的反思；居住用房不减反增使历史文化类休闲街区发展机遇与挑战并存。

首先，资金和政策缺乏等问题成为历史文化类休闲街区主力业态经营深陷窘境的根源。从表5可以发现，纪念品/特产类商业网点占所有网点的60%左右，属于多伦路历史文化名人街名副其实的主力业态。和其他休闲街区不同的是，这里多以私人博物馆、家庭收藏馆等业态存在，如筷箸私人博物馆等。但与公立博物馆相比，私人博物馆、家庭收藏馆缺乏相应的政策、资金支持，存在准入制度不完善、扶持政策不健全、管理运行不规范等问题，生存十分艰难。像原有的毛泽东像章、奇石等十几家民间私人博物馆已淡出多伦路。[21]长此以往，多伦路历史文化名人街命运堪忧！

其次，“活体”理论或将成为多伦路历史文化名人街破茧化蝶的路径。所谓“活体”理论是指针对时下我国老街老城保护常常采取的方式：居民被置换出去，钢筋水泥“修复”老屋，造出假古董后卖门票，老街就这样变成了“旅游标本”。[22]同时，提出文化遗产要“活体”保护，尤其是老城老街的“修旧如旧”、“带病延年”，其核心就是“人居”，是活气。[23]鉴此，充分利用好不减反增的居住用房，使其“回归街道”，[24]激活多伦路活力，延续其历史和文化的命脉，但同时亦应处理好居住与休闲功能间的关系。

（4）新天地休闲旅游服务区商业网点结构变动。位于上海市中心黄浦区的新天地休闲旅游服务区，动工于1999年初，建成于2001年6月。2006年上海新天地网站提供的资料显示共103家网点，2011年调查为126家，见表6。

整体来看，商业网点规模稳步扩大，增幅达22.33%。就具体业态而言，2006年排在前五位的包括餐饮小吃类23家（22.33%）、时装服饰 类 21家 （20.39%）、 酒 吧 茶 室 类 19家（18.45%）、其他类 11 家（10.68）、纪念品/特产类和美容会所类，各8家（7.77%）；2011年，前五位依次为餐饮小吃类37家（29.37%）、时装服饰类31家（24.60%）、酒吧茶室类 18 家（14.29%）、纪念品/特产类和日用百货类，各8家（6.35%）。规模的稳步扩大和业态结构的相对稳定再次印证了新天地作为上海时尚地标和国内其他城市竞相效仿的模板的牢固地位。[25]

表6 2006年和2011年新天地休闲旅游服务区商业网点用途

2、商业网点布局的基本规律

（1）休闲街区的选址和商业网点的配置须以市场规模和消费水平为依据。作为现代城市商业格局的重要组成部分，休闲街区因其主题定位不同，商业网点经营范围指向性较为明确，充分考虑其服务对象的市场规模和消费水平就显得格外重要，以市场规模和消费水平作为休闲街区选址和商业网点配置的依据就成为休闲街区商业网点结构布局的首要基本规律。因为就四条样本休闲街区来看，可分为三类：一是主要面向周边居民，以梅川路欧陆风情休闲街为代表；二是主要面向旅游者，以多伦路历史文化名人街为代表；三是以南京路步行街和新天地为代表的休闲街区则同时面向旅游者和本地居民。其中梅川路转型失败的惨痛教训和南京路步行街、新天地一如既往欣欣向荣的成功经验正是这条基本规律最好的佐证。

（2）商业网点在保持一定规模的同时须注意主副业态的比例协调和互补。首先，一定规模的商业网点是休闲街区得以生存和发展的基础。表4和表6显示，南京路步行街和新天地拥有的商业网点数量在五年内稳中有升，从而使得两条休闲街区市场充盈，人气十足；相反，梅川路和多伦路五年间商业网点丧失逾一半和五分之一，经营惨淡。其次，主副业态数量上的比例协调和空间上的互补是休闲街区繁荣发展的关键。除梅川路外，南京路、多伦路、新天地2006年前五位业态占比为76.15%、88.98%和79.61%；2011年为80.91%、91.40%和80.95%，略呈上升的趋势，但基本在80%左右。同时，在空间布局上，主力业态高度集聚，呈连续状，其余类业态点缀其间，呈散点状。这符合共生与互生理论、竞争与空间组织和区位过程理论。[26]

（3）商旅文创四业联动引擎休闲街区动态优化商业网点结构配置。表2告诉我们，休闲街区作为现代城市功能形态的特殊表现形式，将商业零售、休闲旅游、城市文化和创意产业等有效融为一体，巧妙实现了商旅文创四业的成功联姻。四条样本休闲街区的兴衰成败告诉我们现代休闲街区必须融入商业功能、休闲旅游功能、文化功能和创意功能，只是哪位更突出一点而已。因为商业功能是其终极目标和其他功能实现的基本保障，休闲旅游功能是其表现形式，文化功能是其存在和发展的灵魂，创意功能是其竞争手段，唯有商旅文创四类业态共存、四种功能兼备的休闲街区才能经得起时间的考验，才能被休闲旅游者青睐。[27]这符合旅游法对休闲旅游与其他产业的融合要求。[28]

三、结论

综合上述商业网点结构布局的基本规律和原因分析，本文提出上海休闲街区商业网点布局优化的建议：

第一，将休闲街区纳入城市建设的整体规划。《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》明确指出：加强城市休闲公园、休闲街区、环城市游憩带、特色旅游村镇建设，营造居民休闲空间。要把国民旅游休闲纳入各级国民经济和社会发展规划，以及相关行业和部门的发展规划。加强对各地旅游休闲发展的分类指导，鼓励有条件的地方编制适合本地区旅游休闲发展专项规划。城乡规划要统筹考虑旅游休闲场地和设施用地，优化布局。[29]休闲街区作为休闲公共设施建设项目纳入城市建设和地方发展规划需要在操作层面加以落实：在内容上，可以在城市总体规划的框架下，将休闲街区建设纳入城市商业网点规划等专项规划，为休闲街区的科学发展和商业网点配置提供法律依据；在空间上，将休闲街区发展空间与城市的立体化开发相统一，比如上海在开发世博园区地下空间时就涵盖了商场、文化娱乐等休闲街区的功能。[30]统一规划、统一设计、统一建设和统一管理将保障休闲街区科学布局，优化配置，永续发展。

第二，通过主题打造属于自己的品牌。主题是休闲街区的特色和竞争力，需要其内涵和优势来彰显。通过主题打造休闲街区的品牌一是在对休闲街区进行定位时，集中力量挖掘资源，提炼、变革出最能象征其特色的主题，并逐一体现到包括街区标志、产品和服务等在内的诸多细节中，以达到借主题来打造街区品牌的目的；二是要充分利用优势资源的加和作用，用休闲街区的特色撬动其竞争力，使休闲街区业态兼具更大的凝聚力，实现社会经济效益的最大化。

第三，推广文化联姻商业与休闲模式。在中央推动文化大发展、大繁荣和上海建设国际文化大都市的总体思路下，将文化引入就是要将休闲街区发展纳入上海积极推进公共文化建设的总体布局和上海营造城市文化氛围的行动计划。因为居民和旅游者在休闲街区不仅是商业消费，还有文化消费；不仅是休闲旅游体验，还有艺术体验；不仅是物质满足，还有精神满足。让文化使居民和旅游者逛街出游的生活品位上升到优雅文明的高度。上海刚刚建成开业的环球港[31]就是典范，值得休闲街区借鉴推广。

第四，进一步完善公共服务设施配置。在休闲街区商业网点的公共服务类中主要包括药店诊所、摄影照相、银行邮政、其他（如公厕等）等业态，它们尽管不是休闲街区的主力业态，但对于休闲街区的品质而言，不可或缺，因为它们的存在不仅使休闲街区业态结构更完整，更体现了休闲街区以人为本的设计理念和细节决定成败的服务导向。

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