重庆：发挥产权市场功能优势推进国有资产进场租赁

◎ 汤健梅（重庆联合产权交易所,重庆 400015）

重庆：发挥产权市场功能优势推进国有资产进场租赁

◎ 汤健梅（重庆联合产权交易所,重庆 400015）

重庆联合产权交易所交易大厅

今年3月20日，位于国家5A级旅游风景区重庆万盛黑山谷的两家国营酒店，通过重庆联合产权交易所（以下简称“联交所”）万盛支所的营销推介，以年租金330万元，5年总租金1650万元的价格整体出租，比挂牌价1000万元增值65%，成为重庆景区物业公开招租大幅增值的成功范例。当地政府借力产权市场开展景区资源招商，充分发挥专业平台的功能优势，短时间内为陷入困境的景区酒店引入专业运营团队，有效盘活了国有存量资产，为景区旅游业提档升级注入了新的活力。

1　亟需规范，传统租赁方式存在国资流失风险

国资租赁是国有单位将占有、使用的国有资产在一定时期内以有偿方式让渡给其他组织或个人使用的行为，与国资处置构成了国有资产保值增值的两个重要途径。随着经济体制改革的不断深化，国资管理运营方式日益多元，国资租赁活动更加频繁广泛，最普遍的就是各类商业房产等物业租赁活动。

由于相关法律法规建设仍然滞后，大量的国资租赁活动处于业主单位自行租赁的无序状态，信息发布渠道有限、信息内容不规范、议价和确租的随意性大，不利于物业收益最大化，“低价长租”、“人情出租”、“以租代售”等现象时有发生。比如，某国有资产在处置之前如果已经以较低租金、较长租期出租，按照《合同法》“售不破租”和对承租人“优先购买权”的保护规定，当处置资产时，受让人会面临“要么赔偿原承租人损失收回所购资产，要么继续履行原租赁合同获得长期低水平回报”的困扰。这就迫使意向购买人放弃购买，由原承租人以较低价格“优先”购得，造成国有资产流失。

2　引入竞争，国资进场公开招租成效显著

近年来，联交所积极探索引入市场竞争机制，推动国有资产进场公开挂牌、竞价招租，涌现了一大批经典案例。

2012年5月，重庆黔江区金冠酒店18年整体招租项目，在联交所渝东南分所通过互联网竞租，年租金达到460万元，总租金9386万元，比起租价2040万元增值7346万元，增值率360%，大大超出了业主单位的预期。2013年7月，重庆市首宗景区物业公开招租项目，黔江区濯水古镇景区内芭茅岛酒店、李家大院1-6号房屋等七处资产，在联交所渝东南分所以3403.667万元成功招租。2014年4月，重庆城口83处国有经营性房产，在联交所城口支所通过互联网竞租，总租金合计1828.92万元，比起租价413.12万元增值1415.8万元，平均增值342.71%，单宗最高增值逾16倍，创下了渝东片区国有资产招租项目增值新高。据统计，重庆31个远郊区县中已有25个区县开展了国有租赁业务，累计完成国有租赁项目近500宗，交易额逾5亿元，平均增值超过1倍，引起了社会各界的强烈反响。

在联交所的积极推动下，2014年1月，重庆市首次将国有资产出租出借行为必须进场公开交易写入党委、政府文件，重庆市委、市政府联合下发《重庆市贯彻实施〈党政机关厉行节约反对浪费条例〉办法》（渝委发〔2014〕5号），明确规定“党政机关国有资产处置和出租出借应当严格履行审批手续，在依法设立的产权交易场所进行，实行公开交易、统一监管”。重庆各区县政府也相继出台规范文件或积极引导，推动国资进场租赁工作。

3　履行职责，积极构建国资租赁阳光平台

国资租赁是防止国资流失、完善国资监管不可缺位的重要领域。当务之急，必须建立充分发挥市场机制作用，统一、规范的国资租赁交易和监管制度，构建统一交易平台。产权市场作为国有资产处置的政策性平台，在发挥市场机制作用，促进国资保值增值方面积累了丰富的经验，交易方式和手段日益多元，得到政府和社会各界的广泛认可，其成功做法完全可以复制到国资租赁领域，这也是产权市场履行国资保值增值职责题中应有之义。

一是产权市场在国务院国资委和地方党委政府的领导下，按照市场经济规律，坚持“公开、公平、公正”的交易准则，建立了较为严密的交易管理制度和风险控制体系，能够有效防范资产交易中各类风险，具有良好的社会公信力。

二是产权市场先进的网络化竞价交易系统，有利于大幅提升国资租赁交易效率。目前，联交所全流程互联网交易和结算系统已经实现了项目报名、缴纳保证金、交易竞价、支付结算全流程网络化操作，各类资产交易更加快捷和便利。

三是产权市场全方位的市场化服务流程，能有效促进国资租赁的成交率和增值水平。联交所围绕“投资者发现”和“价值价格发现”功能，推出项目策划包装、投资人对接、融资服务等一揽子市场化服务，成为社会资源优化配置、国有资产保值增值的重要推手。

四是产权市场应积极对接、推动国资租赁规范进场工作。规范国资租赁进场，不仅有助于加强和完善国资管理工作，还能丰富和拓展产权市场交易种类，形成新的业务增长点。产权市场应积极探索国资进场租赁工作，主动对接政府和相关部门制定出台国资租赁统一管理办法，推动国有资产全面规范进场、公开招租。

时至今日，产权市场无论是市场规模还是社会影响力都已经有了很大变化。平台越大责任就越大，政府、社会和公众的期望和要求也更高。产权市场必须始终如一地坚持改革创新、服务发展的宗旨，勇于探索，敢于担当，为国企改革和社会发展做出更大贡献，才能不辱使命，赢得未来。